純資産の多い方の場合、最も効果のある相続税対策が、アパート・マンション経営であることはごぞんじでしょうか？
しかし、
「何故、アパート・マンション経営が相続税対策に効果があるの？」
と、疑問に思われた方はいませんか？
実は、土地・建物の相続税評価減が非常に大きいことが理由です。
この記事では、
- アパート経営が相続税対策になる理由
- 小規模宅地等の特例
- 相続税対策への税理士のスタンス
ついて解説します。
賃貸建物により、金融資産の大半を防衛することができます。
１．アパート経営が相続税対策になる理由
現金・有価証券の相続税評価は、100％になります。
一方、アパート経営における土地・建物は相続税評価を大幅に下げること（相続税評価減）ができます。
また、アパート建築・購入に伴う借入金額が、相続税評価額から控除（債務控除）されます。
これらの相続税評価減・債務控除により、相続税を大幅に減税することができます。
その仕組みを解説します。
１－１．アパート経営における土地・建物の相続税評価額
相続税額の計算式は、
です。
財産の中には、プラスの財産・マイナスの財産があります。
プラスの財産には、
・現金・預金
・金融商品（株式、投資信託、社債、保険など）
・不動産
などです。
マイナスの財産には、
・借入金
・買掛金
・税金
などです。
プラスの財産である現金・預金などは時価（100％）で評価されます。
アパート経営などの土地・建物は、時価より下げて評価されます。
結果として、アパート経営は、他の財産と比較して、相続税の減税効果を生じさせます。
１－１－１．土地の相続税評価額
土地は、
・市街地の場合 ：路線価方式
・市街地以外の場合：倍率方式
で評価します。
◆路線価方式で評価する場合◆
相続税評価額は、地価公示価格の約80％の価格となります。
土地に建物を建て賃貸しますと「貸家建付地評価」となり、土地評価額は約20％（借地権割合×借家権割合）下がります。
また、「小規模宅地等の特例」を使うことが出来れば、上記の約20％評価減からさらに、土地面積：200㎡～400㎡を限度として、土地評価額を20％～50％まで下げることができます。
◆倍率方式で評価する場合◆
固定資産税評価額に対して、地区と土地の種類ごとで定められている倍率を乗じて評価額を計算します。
一般的に、地価公示価格の約70％になります。
１－１－２．建物の相続税評価額
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額が使われます。
建築構造により、固定資産税評価額は変わります。
一般的に建築工事費の30％～50％の評価になります。
また、建物が賃貸されている場合、建物の相続税評価額は30％（借家権割合）下がり、70％の評価になります。
例えば、あるアパートの固定資産税評価額が、建築工事費の50％評価であった場合、建物の相続税評価額は、
となります。
評価額が建築工事費の約３分の１になるのが、アパート経営による相続税対策のミソです。
１－２．基礎控除額
2015年の相続税改正・施行後、基礎控除額は
となりました。
相続に対する増税です。
１－３．相続税率（※１）
法定相続人の受取相続金額（基礎控除額の控除後）により、税率が定められています。
受取相続金額が高額になるほど、税率も高くなります。
（平成27年１月1日以後の場合）
出所：国税庁
【事例１】
ある男性が妻と２人の子供（法定相続人：３人）に遺産相続するため、相続税対策としてアパート経営を検討しています。
・所持金１億円を残した場合の相続税
・１億円を使いアパート経営を始めた場合の相続税
をシミュレーションしてみます。
アパート経営の概要は下記の通りです。
・土地：5,000万円、建物：5,000万円
・土地評価：路線価方式（80％）
・借地権割合：60％、借家権割合：30％
・建物評価：固定資産税評価額：建物取得費の50％
・アパート入居状況：満室
◆現金１億円の相続税◆
相続税＝｛１億円―（3,000万円 ＋ 600 × ３人）｝× 30％ － 700万円
＝860万円
◆アパート（土地・建物）の相続税◆
土地評価額＝（5,000万円 × 80％）×（100％ － 60％ × 30％）
＝ 3,280万円
建物評価額＝（5,000万円 × 50％）×（100％－30％）
＝ 1,750万円
アパート評価額＝3,280万円＋1,750万円
＝5,030万円
相続税＝｛5,030万円―（3,000万円＋600万円×３人）×10％
＝ 23万円
相続税の結果は、
・現金１億円の場合 ：860万円
・アパートを購入した場合： 23万円
となり、837万円（97％）の減税となりました。
２．アパート経営における相続税対策：小規模宅地等の特例（※２）
小規模宅地等の特例について解説します。
２－１．小規模宅地等
「小規模宅地等」は、個人が相続または遺贈により取得した財産のうち、相続開始直前において被相続人等の事業用や居住用に供されていた宅地のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分をいいます。
２－２．小規模宅地等の特例
２－３．減額される割合
「小規模宅地等」について、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、下表に掲げる区分ごとに一定の割合を減額します。
（出所：国土庁）
上表を簡略化しますと下表になります。
小規模宅地等の特例は、土地だけに適用されます。
【事例２】
ある男性が、住宅
・土地相続税評価額：１億円
・土地面積：400㎡
を所有しています。
妻と２人の子供（法定相続人：３人）に遺産相続します。
・「小規模宅地等の特例」を使わない場合
・「小規模宅地等の特例」を使う場合
の相続税をシミュレーションしてみます。
◆「小規模宅地等の特例」を使わない場合◆
基礎控除額＝3000万円＋３人 × 600万円＝4,800万円
相続税＝（１億円－4,800万円）× 30％－700万円＝860万円
◆「小規模宅地等の特例」を使う場合◆
特定居住用宅地に該当しますので、土地400㎡のうち、330㎡が80％減額されます。
減額は、
評価減額費＝１億円×330㎡／400㎡×80％
＝6,600万円
相続税評価額＝１億円―6,600万円
＝3,400万円＜4,800万円
相続税評価額：3,400万円が基礎控除額：4,800万円よりも小さくなるので、相続税はかかりません。
自宅を相続した場合、「小規模宅地等の特例」を使うと大きな減税となります。
他にも
・アパート経営をしている土地
・商売をしている土地
にも適用されます。
適用条件を確認した上での活用をお勧めします。
３．アパート経営における相続税対策への税理士スタンス
アパート経営の目的の一つが相続税対策ならば、相続税務の実績豊富な税理士事務所に依頼しませんと、本末転倒になります。
筆者は、数多くの顧客の
・アパート経営
・マンション経営
・区分マンション経営
・戸建て賃貸経営
のコンサルティングを行ってきました。
その際、顧客が利用している税理士事務所とも数多くの付き合いをさせていただきました。
意外と相続税などの資産税に強い税理士事務所は、少ないのが実情です。
相続税に関して、税理士資格を保有しない筆者が、税理士に対してレクチャーをしなければならない税理士事務所もありました。
所得税に対しては詳しいのですが、資産税に対しては弱い税理士が大半です。
３－１．税理士により相続税額や税務代理報酬に違いが？
相続税に関して、税理士事務所に依頼する際の報酬限度額を定めた「税理士報酬規程」が2002年3月に廃止されました。
現在は、税理士事務所が相続税務代理報酬を自由に定めることができます。
しかし、税理士事務所の中には、旧「税理士報酬規程」により相続税務代理報酬を定めているところが比較的多くあります。
そこで、税理士事務所による相続税代理報酬の目安を把握するために、旧「税理士報酬規程」の内容を解説します。
３－２．相続税の旧「税理士報酬規程」
税理士報酬の限度額は、下記の６つの項目の合計額になります。
- 税務代理の基本報酬
- 税務代理の加算報酬１
（遺産総額に応じた加算） - 税務代理の加算報酬２
（相続人の数に応じた加算） - 税務代理の加算報酬３
（財産の評価等の事務が著しく複雑な場合における加算） - 税務代理の加算報酬４
（物納又は延納の申請に係る加算） - 税務書類の作成報酬
それぞれについて解説します。
３－２－１．税務代理の基本報酬
基本報酬は、10万円です。
３－２－２．税務代理の加算報酬１（遺産総額に応じた加算）
加算報酬１は、遺産総額により決まります。
３－２－３．税務代理の加算報酬２（相続人の数に応じた加算）
相続人が1人増えるごとに、「加算報酬１」の10％を加算します。
ただし、相続放棄をした人は、相続人の数には加えません。
- 相続人が２人の場合：加算報酬１の10％加算
- 相続人が３人の場合：加算報酬１の20％加算
- 相続人が４人の場合：加算報酬１の30％加算
されます。
３－２－４．税務代理の加算報酬３（財産の評価等の事務が著しく複雑な場合における加算）
相続税評価などの事務が、著しく複雑な場合、「加算報酬１＋加算報酬２」の最大100％を加算します。
３－２－５．税務代理の加算報酬４（物納もしくは延納の申請に係る加算）
◆物納申請◆
物納申請をする場合、物納申請税額に対して税務代理報酬額が下表の通り発生します。
物納申請業務が著しく複雑な場合、上表による報酬額の30％を限度として加算することができます。
◆延納申請◆
延納申請する場合、延納申請税額に対して、税務代理報酬額が下表の通り発生します。
３－２－６．税務書類の作成報酬
税務書類作成費用として、上記の税務代理報酬額「基本報酬＋加算報酬１＋加算報酬２＋加算報酬３＋加算報酬４」の50％相当額を加算します。
【事例３】
・遺産総額：金融資産１億円
・法定相続人の数：３人
・著しく複雑な事情：あり
・物納又は延納の申請：なし
の場合の相続税務代理報酬を試算してみます。
| 税務項目 | 税務報酬額 （金融資産 ：1億円） | 税務報酬額 （アパート ：5,030万円） |
| 基本報酬 | 100,000円 | 100,000円 |
| 加算報酬１ | 850,000円 | 350,000円 |
| 加算報酬２ | 170,000円 （加算報酬１ の20％） | 70,000円 （加算報酬１ の20％） |
| 加算報酬３ | 1,020,000円 （850,000円 ＋170,000円） | 420,000円 （350,000円 ＋70,000円） |
| 加算報酬４ | ０円 | ０円 |
| 税務書類の 作成報酬 | 1,070,000円 （（100,000円 ＋850,000円 ＋170,000 ＋1,020,000円） ×50％） | 470,000円 （（100,000円 ＋350,000円 ＋70,000円 ＋420,000円） ×50％） |
| 合 計 | 3,210,000円 | 1,410,000円 |
【事例３】（相続税対策をしない場合）の税理士に支払う相続税税務代理報酬は、3,210,000円になります。
３－３．相続税対策への税理士スタンス
相続税対策前・相続税対策後それぞれの場合の相続税額・税理士報酬額を比較してみます。
それらを鑑みた上で、相続税対策への税理士スタンスを解説します。
３－３－１．相続税対策前
【事例１】の計算結果により、金融資産１億円に対しての相続税評価は、100％評価となりますので、１億円となります。
それに対する相続税額は、860万円でした。
【事例３】の計算結果によりますと、金融資産１億円に対しての税理士税務報酬額は、321万円でした。
相続税額と税理士報酬額との和は、1,181万円となります。
860万円＋321万円＝1,181万円
３－３－２．相続税対策後（アパート経営）
【事例１】の計算結果によりますと、アパート経営に対して１億円を投資した場合、その土地・建物の相続税評価額は、5,030万円となります。
それに対する相続税額は、23万円でした。
【事例３】において、土地・建物の相続税評価額：5,030万円に対する税理士報酬額を算出しますと、141万円となります。
相続税額と税理士報酬額との和は、164万円となります。
23万円＋141万円＝164万円
３－３－３．相続税対策前と対策後の比較
上記「３－３－１」～「３－３－２」をまとめますと下表の通りです。
| 相続税 対策前 | 相続税 対策後 | 差 額 | |
| 相続税額 | 860万円 | 23万円 | 837万円 |
| 税理士 報酬額 | 321万円 | 141万円 | 180万円 |
| 合計額 | 1,181万円 | 164万円 | 1,017万円 |
３－３－４．税理士スタンス
上表より、金融資産１億円を所有している場合、相続税対策前と対策後とでは、相続税額と税理士報酬額との和が1,000万円以上の差額を生じることがわかります。
上記の事例でいえば、税理士報酬額が、相続税対策後には、44％まで減少します。
ただし、税理士は決して本音は言わず、表面上のアドバイスしか言いません。
例えば、
「アパート経営の収支が想定通りに推移するのか？疑問である。」
などです。
確かにその通りの場合もあります。
しかし、相続税を低く抑える代案を何も出せないのが実情です。
もしくは、出したくないのが本音です。
税理士報酬額を自ら減少させる案を出したくないからです。
４．まとめ
以上、
- アパート経営が相続税対策になる理由
- 小規模宅地等の特例
- 相続税対策への税理士のスタンス
について解説しました。
特に金融資産を多く所有されている資産家の方は、将来の相続を見据えた対策が重要になります。
下記にて紹介する税理士などを、参考にしていただけますと幸いです。
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６．参考・引用ＷＥＢサイト
※１ 「No.4155 相続税の税率」 国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm
※２ 「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の
価額の特例（小規模宅地等の特例）」国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
※３ 「相続税申告の税理士報酬の相場・旧報酬規程と料金表の見方」
遺産相続ガイド
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