駐車場などの更地にアパートやマンションを建築しますと、
・固定資産税
・都市計画税
の大幅な軽減措置があります。
しかし、新たにアパート・マンションを建築した場合、
「建物の固定資産税・都市計画税が加算されて、合計の税額が上がるのでは？」
と、心配されている方はいませんか？
実は、低層アパートの場合、
となることが、大半となります。
これについては、【事例３】で解説します。
この記事では、
- アパート経営による固定資産税の軽減措置
- アパート経営による都市計画税の軽減措置
- アパート経営前後の固定資産税・都市計画税の比較
- アパート経営における空家の固定資産税・都市計画税の改正
について解説します。
１．アパート経営による固定資産税の軽減措置
アパート経営を行う土地にかかる固定資産税は、更地・駐車場と比較して、
住宅１戸当たり200㎡まで、１／６
となり、大幅な減税となります。
その仕組みを解説します。
１－１．固定資産税とは？
固定資産評価額を課税標準として計算された税額を、その固定資産が所在する市区町村に納めます。
計算式は、
となります。
税率は、全国一律ではなく、1.4％～2.1％の範囲で各市区町村が条例で設定します。
また、固定資産税評価額は、３年毎に見直しをします。
１－２．固定資産税評価額
固定資産税評価額は、土地や建物などの評価方法を定めた「固定資産税評価基準」に基づき、各市町村が個別に決める評価額です。
１－３．固定資産税評価額の目安
土地の場合、地価公示価格の約70％が固定資産税評価額の目安とされています。
・市街地、村落
・面積、形状
・道路と土地の接し具合
によって、評価額が異なります。
建物の場合、新築工事金額の約30～50％が目安とされています。
建物規模・構造、築年数によって評価額が異なります。
固定資産税評価額は、各市町村にて調査可能です。
毎年変わることもありますので確認が必要です。
概略を知りたい場合には、「全国地価マップ」（※１）というサイトにて、固定資産税路線価マップが掲載されています。
それを参考にして固定資産税評価額を知ることができます。
１－４．固定資産税の軽減
土地に住宅が建ちますと、住宅用地となり、固定資産税が軽減されます。
また、新築された住宅が一定条件を満たしますと、新築後一定期間（３年～７年間）、家屋の固定資産税が軽減されます。
１－４－１．住宅用地の固定資産税の軽減
住宅用地の固定資産税は、アパート・マンションなどの住宅が建ちますと、
１戸当たり200㎡まで固定資産税が更地の場合の６分の１
になります。
１戸当たり200㎡を超える部分に対して、固定資産税は更地の場合の３分の１になります。
| 区 分 | 住宅用地特例率 |
| 小規模住宅用地 （戸数×200㎡まで） | １／６ |
| 一般住宅用地 | １／３ |
固定資産税が軽減
相続税評価の「小規模宅地等の特例」と固定資産税評価の「小規模住宅用地」と混同しやすいので、注意が必要です。
「小規模宅地等の特例」については、下記の記事をご覧ください。
【事例１】
1,000㎡の土地に４戸のアパートを建てた場合、固定資産税は、
・土地800㎡までが６分の１
・残地200㎡は３分の１
になります。
200㎡ ×４戸 ＝800㎡：固定資産税評価額は１／６
1,000㎡－800㎡＝ 200㎡：固定資産税評価額は１／３
１－４－２．住宅家屋の固定資産税の軽減（※２）
新築された住宅が一定条件を満たしますと、新築後一定期間、家屋の固定資産税が軽減されます。
◆条件◆
- 2024年（令和６年３月31日）までに新築された住宅であること
- 家屋床面積の１／２以上が、居住用であること
- 居住用の床面積が、以下の条件を満たすこと
・自己の居住用の場合：50㎡以上～280㎡以下
・貸家の場合 ：40㎡以上～280㎡以下
◆減額される税額◆
家屋の固定資産税額の１／２を減額（ただし１戸あたり120㎡が限度）
＜減額される期間＞
- 一般住宅の場合 ：３年間
（３階建以上の耐火・準耐火建築物は５年間） - 長期優良住宅の場合：５年間
（３階建以上の耐火・準耐火建築物は７年間）
上記の一般住宅の場合の条件をまとめますと、下表の通りです。
固定資産税の減額措置（※２）
【事例２】
令和元年にアパートを新築した場合、建物の固定資産税をシミュレーションします。
条件は下記の通りです。
・ファミリータイプ２ＬＤＫ：65㎡
・木造2階建て：４戸
・アパート家屋の課税標準額：2,000万円
アパートの設定条件は、固定資産税の軽減措置の条件を全て満たしますので、
2,000万円×1.4％×１／２＝14万円
新築してから３年間の固定資産税は、14万円となります。
４年目以降は、軽減措置が無くなり、28万円となります。
２．アパート経営による都市計画税の軽減措置
アパート経営を行う土地にかかる都市計画税は、更地・駐車場と比較して、住宅１戸当たり200㎡まで、１／３となり、大幅な減税となります。
その仕組みを解説します。
２－１．都市計画税とは？
市街化区域外の土地、建物や償却資産には課税されません。
計算式は、
となります。
税率は、全国一律ではなく、0.3％を上限として各市区町村が条例で設定します。
２－２．都市計画税の評価額
都市計画税の評価額は、固定資産税評価額を用います。
２－３．都市計画税の軽減
土地に住宅が建ちますと、住宅用地となり、都市計画税が軽減されます。
２－３－１．住宅用地の都市計画税の軽減
住宅用地の都市計画税は、アパート・マンションなどの住宅が建ちますと、
１戸当たり200㎡まで都市計画税が、更地の場合の３分の１
になります。
１戸当たり200㎡を超える部分に対して、都市計画税は、更地の場合の３分の２
になります。
| 区 分 | 住宅用地特例率 |
| 小規模住宅用地 （戸数×200㎡まで） | １／３ |
| 一般住宅用地 | ２／３ |
２－３－２．住宅家屋の都市計画税の軽減
住宅家屋の都市計画税の軽減措置はありません。
３．アパート建築前後の固定資産税・都市計画税の比較
（ファミリータイプ）
アパート建築を行う前と、行った後の固定資産税・都市計画税の違いをシミュレーションしてみます。
【事例２】のケースを基にします。
【事例３】
令和４年にアパートを新築した場合の建物の固定資産税・都市計画税をシミュレーションします。
条件は下記の通りです。
・土地面積：800㎡（更地）
・固定資産税路線価：10万円／㎡
・ファミリータイプ２ＬＤＫ：65㎡
・木造２階建て：４戸
・アパート家屋の課税標準額：2,000万円
（出所：全国地価マップ）
３－１．アパート建築前の土地の固定資産税・都市計画税
先ずは、アパート建築を行う前の土地の固定資産税・都市計画税を算出します。
土地の固定資産税評価額は、
【事例３：アパート建築前】
固定資産税評価額＝800㎡×10万円／㎡＝8,000万円
固定資産税＝8,000万円×1.4％＝112万円
都市計画税＝8,000万円×0.3％＝ 24万円
固定資産税＋都市計画税＝ 134万円
となります。
３－２．アパート建築後の土地・建物の固定資産税・都市計画税
アパート建築を行った後の土地・建物の固定資産税・都市計画税を算出します。
３－２－１．土地の固定資産税・都市計画税
土地の固定資産税は、軽減措置の条件を満足しますので、上記の固定資産税の１／６になります。
【事例３：アパート建築後：土地】
固定資産税＝112万円×１／６＝18.7万円
都市計画税＝24万円×１／３＝８万円
固定資産税＋都市計画税＝ 26.7万円
３－２－２．建物の固定資産税・都市計画税
建物の固定資産税は、軽減措置の条件を満足しますので、
【事例３：アパート建築後：建物
固定資産税＝2,000万円×1.4％×１／２＝ 14万円
都市計画税＝2,000万円×0.3％＝６万円
固定資産税＋都市計画税＝ 20万円
３－２－３．土地・建物の固定資産税・都市計画税
土地と建物の固定資産税を合計しますと、
【事例３：アパート建築後：土地＋建物】
固定資産税＋都市計画税＝26.7万円＋20万円
＝46.7万円
３－３．アパート建築前後の土地・建物の固定資産税・都市計画税の比較
【事例３：アパート建築前後の土地＋建物
アパート建築前の固定資産税・都市計画税：134万円
アパート建築後の固定資産税・都市計画税：46.7万円
となり、この差は、87.3万円となります。
アパート建築後３年間は、毎年87.3万円の差額が発生します。
４年目以降は、建物の軽減措置が無くなりますので、73.3万円の差額となります。
この状態が長期間に及びますと、かなりの差額が生じます。
アパートの住戸数を６戸、8戸と増加して建物の固定資産税・都市計画税が増加しても、アパート経営後の固定資産税・都市計画税の方がアパート経営前（更地状態）よりも低く抑えられます。
土地の固定資産税路線価の高い地域ほど、アパート・マンションを建築した方が有利となります。
ただし、目安としては、建物の容積率が約100％までは上記関係が成立しますが、建物の容積率が100％を超えますと、逆転する場合があります。
４．アパート経営における空家の固定資産税・都市計画税の改正
2015年度（平成27年度）から特定空き家（＊）の敷地となる土地は、固定資産税・都市計画税の軽減措置の対象外となりました。
＊特定空き家は、下記の状態を満たす住宅を指します。
- 倒壊等、著しく保安上、危険となる恐れのある状態
- 著しく衛生上、有害となる恐れのある状態
- 適切な管理が行なわれていないことにより、著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態
なお、特定空き家につきましては、下記の記事をご覧ください。
５．まとめ
以上、
- アパート経営による固定資産税の軽減措置
- アパート経営による都市計画税の軽減措置
- アパート経営前後の固定資産税・都市計画税の比較
- アパート経営における空家の固定資産税・都市計画税の改正
について解説しました。
固定資産税・都市計画税の軽減は、アパート経営の目的にはなりません。
あくまでも結果として付随してくるものです。
ただし、毎年発生する必要経費となりますので、固定資産税・都市計画税の軽減を侮ることはできません。
敷地面積によっては、毎年、数十万円から数百万円の必要経費削減を行うことができます。
事前にシミュレーションを行うことが重要です。
６．お役立ち情報案内
アパート経営に関するお役立ち情報を案内します。
ご活用ください。
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６－３．【不動産投資ローン】の借入可能額・借り換えオンラインサービスのINVASE
◆INVASE（インベース）の特徴◆
【借り換え】
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- 借入可能額がわかるので自分のおえるリスクがわかって堅実に投資を始められる
７．参考・引用Webサイト
※１ 「全国地価マップ」 一般財団法人 資産評価システム研究センター
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal
※２ 「新築住宅に対する減額措置」 神戸市
https://www.city.kobe.lg.jp/a03858/kurashi/tax/kotei/sansyo4/sinkei.html
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