全国の空き家数は年々増加し、
・空き家数
・空き家率
ともに過去最高を更新し続けています。
地域によっては、空き家を売却処分したくても、売却できない場合があります。
その様な状況下において、
「実家を相続することになったが、空き家の状態で、どのように対応すればよいだろうか？」
と困っておられる方はいませんか？
実は、シェアハウスや民泊、サブスク住宅など様々な活用方法や対処方法があり、制度もあります。
この記事では、
- 「空き家」の現況と国の対策
- 「空き家」の活用方法
- 「空き家」を活用する際の注意点
- 「空き家」を相続する場合の対策
について解説します。
空き家の立地や築年数、損傷具合を勘案して、様々な
・活用方法
・対処方法
を知ることができます。
１．「空き家」の現況と国の対策
空き家問題は、空き家率が限界を超えますと、自治体の存在基盤が危うくなる危険性を秘めています。
空き家率の限界は、30％といわれています。
ちなみに、北海道夕張市が経済破綻した時点での空き家率は、33％でした。
地方自治体の中には、空き家率が30％に近付きつつある自治体があります。
その解決への取組みは、緊急を要します。
１－１．空き家の現況（※１）
空き家数は、
・平成30年：846万戸（13.6％）
・平成25年：820万戸（13.5％）
と、５年間で26万戸（3.2％）増加し、過去最高を更新し続けています。
日本の総住宅数は、
・平成30年：6,242万戸
・平成25年：6,063万戸
と比較して179万戸の増加し、3.0％の伸び率です。
空き家数の推移を見ますと、これまで一貫して増加が続いており、総住宅数の伸び率よりも空き家数の伸び率の方が上回ります。
昭和63年から平成30年までの30年間で、452万戸（114.7％）の増加となっており、倍増していることがわかります。
ただし、平成27年に「空き家対策特別措置法」が制定されたこともあり、空き家率の伸びは、鈍化する傾向にあります。
（昭和 38 年～平成 30 年） ※１
１－２．「空き家等対策の推進に関する特別措置法」（※２）
「空き家対策の推進に関する特別措置法」が、平成26年に成立し、平成27年に施行しました。
通称「空き家法」ともいわれています。
この法律策定により、以下のことができるようになりました。
- 空き家への立ち入りによる実態調査
- 空き家の所有者に対する管理・指導
- 空き家の跡地の活用促進
- 適切な管理がなされていない空き家を「特定空き家」に指定
- 「特定空き家」に対して、助言・指導・勧告・命令が可能
- 命令に従わない場合、
・固定資産税の特例の解除
・罰金、撤去などの行政代執行
が可能 - 行政代執行により家屋が撤去された場合、撤去費用は所有者が負担
近隣住民へ悪影響を及ぼしている空き家に対して、この法律を適用することにより、長年放置され続けてきた空き家問題に対して、一定のメスを入れることが可能となりました。
１－３．「特定空き家」に認定されれば？
特に、景観・衛星・防犯などの観点から、危険や危害を加えると判断されますと、特定空き家に認定されます。
特定空き家に認定されますと、固定資産税の軽減措置が解除され、200㎡以内の敷地の固定資産税が、６倍になります。
固定資産税に関しては、土地に家屋などの建物が建ちますと、土地の固定資産税は、敷地面積200㎡までの部分について、6分の１に軽減されます。
小規模住宅用地の特例
家屋を解体し土地を更地状態にしますと、土地の固定資産税は６倍になりますが、家屋の固定資産税はかかりません。
家屋が建っている状態と更地の状態を比較しますと、一般的に更地の状態の方が、固定資産税は高くなります。
したがって、納税額が増加するのを避けるために、家屋を放置し続けることになり、空き家の原因の一つとなります。
なお、空き家の現況や原因、リスク・デメリットについては、下記の記事をご覧ください。
２．「空き家」の活用方法
空き家を相続や売買などで取得した場合、空き家の活用方法としては、
- 現状を活かし、シェアハウスや民泊として活用
- 建替えして、賃貸として活用
- 解体して更地活用（駐車場等）
などが考えられます。
２－１．シェアハウスや民泊
現状の空き家を活用する方法としては、
・戸建て賃貸
・シェアハウス
・民泊
・サブスク住宅
などがあります。
２－１－１．戸建て賃貸
空き家を活用する場合、一番費用のかからない方法は、現状を活かし最低限度のリフォームをして貸し出す方法です。
リフォーム費用については、空き家の
・築年数に伴う経年劣化
・損傷箇所の程度
により違います。
幸にして目立った損傷や不備が無ければ、ハウスクリーニングを施して、貸家として活用できます。
ハウスクリーニングだけの経費で済めば、家賃が安くても、良い利回りが期待できます。
なお、ハウスクリーニングについては、下記の記事をご覧ください。
一方、目立った損傷や不備があれば、現状を活かして活用するには無理があります。
ある程度の投資をしてリフォームを行い、賃貸物件として再生する必要があります。
２－１－２．シェアハウス
若者世代を中心として、根強い人気のシェアハウスは、
- 賃借人の場合：家賃の費用負担軽減
- 賃貸人の場合：便利な設備にリフォームすれば、需要が見込める
などのメリットがあります。
ただし、立地に大きく影響されます。
一般的には、２～３人がそれぞれ個別の部屋に住み、
・キッチン
・浴室
・洗面所
・トイレ
などを共同で使用する形態となります。
２－１－３．民泊
例えば、京都市内において、古い町家をリフォームして、民泊として利用されている事例が、多数あります。
政府は、経済政策の一環として、観光客数の増加を掲げています。
それに伴い、ホテル数不足が浮き彫りとなり、その不足を補う手段として、民泊は機能しました。
しかし、
・宿泊客とのトラブル
・近隣住民とのトラブル
などが相次ぎ、民泊として打ち出すには、地元自治体の許可が必要になりました。
したがって、民泊として活用するにも、規制がかかります。
事前調査による運営の可能性を判断する必要性があります。
２－１－４．サブスク賃貸
代表的なサブスク賃貸として、
- クロスハウス（Xross house）
- ADDress（アドレス）
- SANU 2nd Home（サヌセカンドホーム）
- HafH（ハフ）
- unito（ユニット）
- Livinganywhere Commons（リビングアニウェアコモンズ）
などがあります。
空き家や使用されなくなった施設などをリフォーム・リノベーションして運営されています。
JAの建物をリノベーションして運営
なお、筆者が１週間利用した「Livinganywhere Commons 浅草」を取材した記事がありますので、ご覧ください。
いずれのケースも需要が見込めることが前提となり、事前の市場調査を入念に行う必要があります。
その他の用途の場合、
・貸倉庫
・貸物置
・貸店舗
・貸工房
などの活用方法があります。
２－２．建替え
建替えをして、新たな賃貸住宅などにする方法もあります。
工事費用は、空き家の解体費と新たな建物の建築費との合算になります。
その際、事前調査として、家賃収入と総工事費用とから求められる利回りなどの投資指標が、採算ベースに乗るか否かを吟味する必要があります。
なお、利回りについては、下記の記事をご覧ください。
２－３．更地（駐車場経営など）
空き家を解体して更地にし、
・駐車場として活用
・事業用貸地として活用（資材置き場、重機置き場など）
する方法もあります。
なお、土地の固定資産税・都市計画税については、下記の記事をご覧ください。
３．「空き家」を活用する際の注意点
空き家の活用方法について、
・賃貸の場合
・民泊の場合
・建替えの場合
・更地の場合
に分類して解説します。
３－１．賃貸の場合、管理方法を検討
空き家の活用方法として、
・シェアハウス
・戸建て賃貸
として貸出す場合、管理方法を事前に考慮する必要があります。
管理形態としては、以下の３つの方法があります。
・自主管理
・管理会社の利用
・サブリース契約の利用
それぞれに、メリット・デメリットがあります。
しかし、貸出物件が自宅から遠方にあり、仕事なので管理する余裕のない方の場合、貸出物件を管理会社に任せる方法もあります。
また、転貸借を基にしたサブリース契約を締結し、家賃保証を依頼する方法もあります。
それぞれ解説します。
３－１－１．自主管理
自主管理は、自身で入居者管理・建物管理を行う管理手法です。
デメリットを克服できますと、賃貸経営能力は格段に高まります。
３－１－２．管理会社の利用
管理会社に入居者管理・建物管理などを委託する管理手法です。
現在、空き家管理サービスを提供する業者があり、手頃な価格で任せることもできます。
空き家管理サービスについては、下記の記事をご覧ください。
良い管理会社に依頼できますと、安心して賃貸経営を任せることができます。
悪い管理会社に依頼しますと、管理業務を怠り、管理費だけはしっかり請求してきます。
３－１－３．サブリース契約の利用
一番のデメリットは、自身の賃貸経営能力が全く育たないことです。
いずれかの管理方法を選択する必要がありますが、
・自身と建物の状況
・メリット・デメリット
を総合的に鑑みて、判断する必要があります。
３－２．民泊・サブスク賃貸の場合、専門業者を利用
民泊やサブスク住宅の場合、
・宿泊客を見つけること
・毎日の部屋のクリーニング業務
などは、ノウハウ・労力を伴います。
自身での運営が困難であれば、民泊運営を取り扱う専門業者に依頼するのが、良策といえます。
2017年６月に「住宅宿泊事業法」が制定され、2018年６月に施行されました。
・家主
・住宅宿泊管理業者
・住宅宿泊仲介業者
に対して、規制が設けられています。
適切な管理・衛生面・安全面の確保が求められます。
立地・利便性・宿泊料金設定などを勘案した上で、採算ベースに乗るか否かの事前調査が必須となります。
３－３．建替えの場合、事前調査を入念に！
空き家を建替えして、新たな賃貸物件を建築する場合、
・投資費用
・経営リスク
が大きくなります。
したがって、事前調査や収支計算などを綿密に行い、採算ベースに乗るか否かの厳しい点検を行う必要があります。
建替えには、
・空き家の解体費
・賃貸物件の新築工事費
が必要になります。
その投資額を上回るだけの回収を見込めるのか否かの事前調査が、大きなカギとなります。
少なくとも10％以上の利回りを確保できる事業計画に仕立てる必要があります。
民泊・サブスク賃貸は、一般的な賃貸住宅と比較しますと、必要経費も大きくなります。
利回りが下がりますと、途端に手残り額はマイナスとなりますので、注意が必要です。
３－４．更地の場合、需要の有無に注意
空き家を解体して更地にし、
・駐車場や事業用貸地として貸出し
・住宅分譲地として売却
などを計画する場合の注意点です。
立地によっては、借り手も買い手も見つからないケースがあります。
この活用方法についても、事前調査が重要になります。
目途を立ててからの着手を行うようにします。
４．「空き家」を相続する場合の対策
空き家を相続する場合の対策として、
・相続放棄
・売却
・維持管理
・居住
などがあります。
それぞれ解説します。
４－１．相続放棄も選択肢の一つ
長期間に亘り空き家になっている実家であれば、相続することに躊躇する場合があります。
仮に相続したとしても、
- 将来において、住む予定が無い
- 固定資産税・都市計画税などの維持費がかかるだけ
の場合、相続放棄という方法もあります。
しかし、相続放棄を選択する場合、所定の手続きが必要になります。
被相続人の死亡を知った時から３か月以内に、相続放棄の手続きを行う必要があります。
３か月以内に決められない場合、相続放棄申請の期間延長の申立てが必要です。
ただし、相続放棄は、空き家を含めた全ての財産を同時に放棄する決まりがあります。
空き家だけを相続放棄し、現金や有価証券などの金融資産だけを相続することはできません。
また、相続人それぞれの考え方も異なるのが一般的です。
したがって、簡単にまとまらないこともあります。
相続放棄という選択肢はありますが、簡単に手続きが進まないというのが実情です。
４－２．「空き家」の売却
相続した空き家の処分方法の一つは、売却です。
特に、地方の空き家の場合、不動産価格は年々下落傾向にあります。
売却できる時に売却した方が良策といえます。
その際、便利なサイトが、「不動産売却価格無料査定サイト」です。
左記サイトの詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
しかし、築年数や立地などの要因により、売却したくても売却できない空き家もあります。
最近では、長期間に亘り、売却処分できない空き家を、逆にお金を渡して処分する人もいます。
万が一、放火などにより火災に見舞われた場合、近隣に迷惑を及ぼさないための処置です。
そこで、「空き家バンク」などの制度を活用しますと、売却困難な物件でも売却できた実績もあり、処分する方法として良策といえます。
なお、「空き家バンク」については、下記の記事をご覧ください。
４－３．維持管理しながら所有
相続した空き家に、直近で住む予定がない場合です。
将来において自身や子供などが住む可能性があれば、一旦所有しておく方法もあります。
空き家が遠方にある場合、少なくとも３か月に1回程度、窓を全開して換気するなど、最低限度の維持管理をしながら所有し続けます。
それも困難な場合、比較的低料金にて、空き家の維持管理を行うサービス会社もありますので、利用を検討してみるのも良いです。
「空き家管理サービス」については」、下記の記事をご覧ください。
４－４．相続人が居住
相続した空き家を、売却や賃貸できない場合、最終的に本人が居住することも考えておきます。
利用の仕方としては、
・週末利用
・夏休み・年末年始などの長期休暇利用
なども考えられます。
自治体によっては、住民登録を前提として、
・リフォーム
・リノベーション
などに補助金の支給を行います。
事前に調査して確認をしますと、他にも地域ごとに良い情報を得られます。
５．まとめ
以上、
- 「空き家」の現況と国の対策
- 「空き家」の活用方法
- 「空き家」を活用する際の注意点
- 「空き家」を相続する場合の対策
について解説しました。
不動産市場価格が高止まりしている状況下において、投資家の中には、安価な空き家を積極的に仕入れ、賃貸物件として活用する方法を模索する人が増えています。
そういった人たちへ魅力ある提案ができれば、早期の売却は可能です。
６．お役立ち情報案内
住宅に関するお役立ち情報を案内します。
ご活用ください。
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６－３．【不動産投資ローン】の借入可能額・借り換えオンラインサービスのINVASE
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「INVASE（インベース）」は、
・不動産投資ローン
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をプロにお任せできる投資用ローンコンサルティングサービスです。
ヤフーグループ、マネックスグループが出資する安心できるサービス
７．参考・引用ＷＥＢサイト
※１ 「平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の概要」
（平成31年４月26日） 総務省統計局
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/g_gaiyou.pdf
※２ 「空家等対策の推進に関する特別措置法の施工状況等について」
（平成30年３月31日時点） 国土交通省・総務省
https://www.mlit.go.jp/common/001238381.pdf
※３ 「全国版空き家・空き地バンク」の更なる情報の充実化！」
（平成31年3月29日） 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000189.html
※４ 「管理サービス内容・料金」
NPO法人空家・空地管理センター
https://www.akiya-akichi.or.jp/kanri/service/
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