例えば、築30年～40年経過した築古戸建ての場合、
・リフォーム
・リノベーション
を施さずに住み続けますと、建物や設備・器具に劣化損傷個所が相当数出てきます。
特に相続した家などに、多く見受けられます。
「築古戸建てを上手く処分する方法は、ないものだろうか？」
「築古戸建ての活用方法は、ないものだろうか？」
と困っておられる方はいませんか？
実は、上手く売却するコツや活用方法などがあります。
この記事では、
- 「築古戸建て」とは？
- 「築古戸建て」を売却するリスク・デメリット
- 「築古戸建て」を家屋付きで売却するメリット・デメリット
- 「築古戸建て」を売却するコツ
- 「築古戸建て」の活用方法
について解説します。
売却や活用を検討する場合、余計な経費をかけずに計画・実施できることがわかります。
１．「築古戸建て」とは？
築古戸建てや古家などの定義や耐震基準、誤解について解説します。
１－１．「築古戸建て」の定義
築古戸建てや古家の明確な定義はありません。
一つの目安として、国税庁が建築構造・用途別に規定する法定耐用年数があります。
住宅の場合には、建築構造ごとに規定されています。
（出所：国税庁）※１
税務上の建物評価は、法定耐用年数を経過しますと無くなります。
特に、木造や軽量鉄骨造（鋼材厚：３mm以下）の場合、築年数が20年前後で、税務上の評価は無くなります。
したがって、耐用年数の観点で見ますと、築20年以上が、築古戸建てや古家の一つの目安と考えられます。
１－２．「築古戸建て」は、耐震基準も考慮
築古戸建てや古家の基準を考慮する場合、耐震基準も一つの目安となります。
耐震基準は、旧耐震基準と新耐震基準となります。
１－２－１．旧耐震基準
旧耐震基準は、1950年に建築基準法が制定された当時の耐震基準です。
震度５程度の中規模の地震に耐えられることを、基準としています。
１－２－２．新耐震基準
新耐震基準は、1978年の宮城県沖地震（宮城県内：死者27人、建物の全半壊7,500戸）を教訓として、見直しされました。
震度５程度の中規模の地震に対しては、ほとんど損傷を生じさせません。
稀にしか発生しない大規模地震（震度６強から震度７程度）に対して、人命に危害を及ぼすような倒壊などの被害を生じさせないことを、基準としています。
１－２－３．旧耐震基準と新耐震基準との見分け方
旧耐震基準と新耐震基準の見分け方の判断は、建物が完成した年ではありません。
・1981年５月31日以前の建築確認済証の交付日であれば、旧耐震基準の建物です。
・1981年６月１日以降の建築確認済証の交付日であれば、新耐震基準の建物です。
例えば1982年に完成した建物であっても、建築確認済証の交付日が1981年５月31日であれば、旧耐震基準の建物となります。
2023年時点で、新耐震基準の建物は、最も古い建物で築42年となります。
したがって、耐震基準の観点で見ますと、築42年以上が、築古戸建てや古家として考える最も長い築年数と考えられます。
１－３．「築古戸建て」への誤解
築古戸建てや古家に対して、様々な誤解があります。
例えば、
「築古戸建ては、売れないのでは？」
「築古戸建ては、リフォームした方が高く売却できるのでは？」
「築古戸建ては、解体・更地にした方が、売却し易いのでは？」
などです。
１－３－１．「築古戸建て」は売れない？
築古戸建てや古家は、売れないと思い込んでいる人は、案外多くいます。
しかし、築古戸建てや古家でも、都心・田舎関係なく売れる可能性があります。
ＵターンやＩターンと呼ばれ、都心での生活に見切りをつけ、田舎での生活に活路を求める人が増加する傾向にあります。
その様な人たちにとって、地方での古い家は「渡りに船」となります。
物件を売却する際、
・不動産一括売却査定サイト
・空き家バンク
などに物件登録をしますと、案外購入者が早く決まる可能性が高くなります。
なお、「空き家バンク」については、下記の記事をご覧ください。
１－３－２．「築古戸建て」はリフォームした方が高く売却できる？
リフォームしたからといって、その費用を上乗せして売却しようとしても、売却できるとは限りません。
売却できずに長期間を要してしまい、結局値下げをして売却せざるを得ず、マイナスとなる場合もあります。
購入者の中には、セルフリフォームを目的として、築古戸建てを探している人もいます。
したがって、リフォームせずに、現状にて売却する方が良策といえます。
なお、戸建てではありませんが、築古ファミリー向けマンションをリフォームせずに売却した事例については、下記の記事をご覧ください。
しかし、劣化損傷の酷い個所については、リフォームする必要があります。
なお、リフォーム工事の検討につきましては、下記の記事をご覧ください。
１－３－３．「築古戸建て」は解体・更地にした方が売却し易い？
築古戸建てを解体して更地にすることも考えられます。
リフォーム同様に、その費用を上乗せして土地を売却できるとは限りません。
古家の建築構造によっては、解体費用が高くなりますし、様々な不具合が生じる可能性があります。
建築構造による解体費用の目安を下表にまとめます。
なお、解体工事の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
２．「築古戸建て」を売却するリスク・デメリット
２－１．売却できるまで、維持費や税金がかかる
固定資産税・都市計画税は、毎年１月１日時点での不動産所有者に対して、課税される市区町村税です。
所有している限り、納税する必要があります。
水道光熱費は、解約手続きを取れば費用は発生しません。
しかし、解約手続きを取らない限り、基本料金は最低限発生します。
庭では雑草が生え、定期的に処理する必要があります。
自身で処理を行えば、お金はかかりません。
しかし、高木など業者に依頼しますと、決して安くない費用が発生します。
なお、空き家管理サービスについては、下記の記事をご覧ください。
２－２．水道管などの交換工事の必要性
築古戸建てに引かれている水道管は、口径13mmの場合が多くなります。
現代の生活スタイルは、浴室や洗面での水の使用量が、増加する傾向にあります。
したがって、口径20mmの水道管が引かれているのが一般的です。
口径13mmですと、売却する場合に
・買い手から敬遠される
・水道管を口径20mmにリフォーム要望
される可能性があります。
また、水道管の中が、長年の使用により、錆で詰まり劣化・損傷している場合もあります。
その場合、必然的に水道管の交換工事を行いませんと、
・売却できない
・売却できても後日トラブル
になります。
２－３．増改築不可の可能性
建築基準法の改正により、用途地域の細分化による建蔽率（けんぺいりつ）や容積率の見直しが行われました。
立地によっては、増改築が不可能になる場合もあります。
２－３－１．建蔽率（けんぺいりつ）
建蔽率は、敷地面積に対する建築面積の割合です。
建築面積は、建物を上空から見た時の面積です。
建蔽率は、下記式で計算されます。
（出所：国土交通省）
２－３－２．容積率（ようせきりつ）
容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合です。
延床面積は、各階の床面積を合計した面積です。
容積率は、下記式で計算されます。
（出所：国土交通省）
建蔽率は、平面的な広さを制限するものです。
容積率は、立体的な空間を制限するものです。
なお、建築基準法の概要については、下記の記事をご覧ください。
２－３－３．既存不適格・再建築不可
築古戸建ての建築当時の立地が、低層住居専用地域といわれる用途地域内にあったとします。
建築基準法の改正により低層住居専用地域は、
・第１種低層住居専用地域
・第２種低層住居専用地域
の２種類に細分化されました。
改正により、建築当初の
・建蔽率： 50％
・容積率：100％
であった規定が、
・建蔽率：40％
・容積率：80％
の規定になる立地が出てきました。
築古戸建てが、建蔽率50％、容積率100％の制限いっぱいで建てたとしますと、建築基準法改正後の規定にそぐわなくなり、「既存不適格」となります。
増改築する場合、建築当初の建物の大きさを確保できなくなり、増築するどころか規模縮小せざるを得なくなります。
現状の築古戸建てと同規模の建築ができなくなり、「再建築不可」となります。
したがって、築古戸建てが、改正後の建築基準法の規定に合わなくなりますと、
・「既存不適格」
・「再建築不可」
と表示せざるを得なくなります。
なお、再建築不可物件の活用については、下記の記事をご覧ください。
２－４．境界確定の必要性
築古戸建ての場合、隣地との境界に、
・境界鋲
・境界プレート
・境界石
などが無く、曖昧になっていることが多々あります。
敷地境界線が、不明確による隣地とのトラブルがよくあります。
特に、築古戸建てを売却する場合、買い手は後々隣地と揉めたくないので、売主に対して隣地との境界明示を求めます。
通常は、境界明示を行う場合、土地家屋調査士に依頼して、隣地所有者と協議をしながら決めることになります。
その場合、隣地所有者との関係が良好ですと、スムースに境界確定ができます。
しかし、隣地所有者との関係が険悪ですと、協議しても双方合意に至らずトラブルとなり、境界確定が長期化する場合もあります。
３．「築古戸建て」を家屋付きで売却するメリット・デメリット
築古戸建てを
・家屋付きで売却するメリット
・家屋付きで売却するデメリット
・家屋を解体して売却するメリット・デメリット
について解説します。
３－１．家屋付きで売却するメリット
３－１－１．固定資産税・都市計画税が有利
固定資産税・都市計画税と解体費の合計額とを天秤にかけて、判断する必要があります。
家屋が建っている場合、家屋が建っていない更地状態よりも、土地の固定資産税・都市計画税が減税されます。
固定資産税・都市計画税の減税率
固定資産税の場合、敷地面積が、
・200㎡までの部分 ：１／６
・200㎡を超える部分：１／３
に減税されます。
ただし，家屋にも固定資産税がかかります。
したがって、
であれば、家屋を残した方が、固定資産税の観点からは有利となりますが、
であれば、家屋を解体した方が、固定資産税の観点からは有利となります。
３－１－２．解体費・リフォーム費が不要
「古家付き土地」で売却しますと、事前の処理（リフォーム・解体費）が不要となり、経費をかけなくて済みます。
３－１－３．瑕疵担保責任を逃れやすい
「古家付き土地」として売却しますと、瑕疵担保責任を免れることができます。
しかし、「中古住宅」として売却しますと、瑕疵担保責任が生じます。
その分、
・設備・器具の不具合
・瑕疵による責任
などを問われるリスクがあります。
なお、マンションの場合ですが、「瑕疵担保責任」に代わる「契約不適合責任」については、下記の記事をご覧ください。
３－２．家屋付きで売却するデメリット
「古家付き土地」で売却するデメリットは、売却価格を「中古住宅」や「更地」の場合よりも安く設定する必要があります。
購入者にリフォームや解体費用を負担させることになるからです。
しかし、売却価格を安く設定しますと、売却期間が短くなる傾向にあるため、必ずしもデメリットだけではなくなります。
また、建築基準法上の問題により、築古戸建てによっては、
・「既存不適格」
・「再建築不可」
の表示の義務が伴います。
３－３．家屋を解体して売却するメリット・デメリット
家屋を解体して売却するメリット・デメリットを下表にまとめます。
メリット・デメリット
４．「築古戸建て」を売却するコツ
「築古戸建て」を売却するコツは、
・売却価格を相場よりも下げる
・不動産一括売却査定サイトの利用
・リフォーム・ハウスクリーニング
・買取りサービスの利用
などです。
４－１．売却価格を相場よりも下げる
売却開始より、買い手が負担を強いられることになる
・リフォーム費用
・解体費用
などを見込んで、売却価格を相場よりも下げておくことです。
４－１－１．自身でリフォームする買い手に売却
買い手の傾向として、自身で
・リフォーム
・リノベーション
・解体
をし、生活スタイルに合わせた
・間取り
・設備、器具の導入
・造園
などを図る人が増えています。
売却価格を抑えますと、お値打ち感も出せますので、早期売却に繋がる可能性が高くなります。
４－１－２．高利回りの戸建て賃貸として、不動産投資家に売却
不動産投資家の間では、
・中古アパート
・中古マンション
などの売却価格が、高止まりしている影響で投資利回りが悪くなり、中古物件への投資に躊躇している傾向にあります。
その様な状況下、築古戸建てに目を付け、高利回りの戸建て賃貸として再生する動きがあります。
また、築古戸建てに対して、日本政策金融公庫は、融資を出す傾向にあります。
したがって、築古戸建てを日本政策金融公庫の融資とセットで、不動産投資家に売却しますと、売り手・買い手ともにメリットが生じます。
なお、日本政策金融公庫の融資については、下記の記事をご覧ください。
４－２．不動産一括売却査定サイトの利用
売却の仲介を依頼する
・不動産会社の情報収集
・依頼する不動産会社の選択
・不動産会社から出てくる査定価格の比較
などがスピーディーに無料で行えます。
なお、不動産一括売却査定サイトについては、下記の記事をご覧ください。
また、空き家バンクについては、下記の記事をご覧ください。
４－３．リフォーム・ハウスクリーニング
築古戸建てを修繕工事する場合、リノベーションまでする必要はなく、最低限度のリフォームに留めておいた方が良策といえます。
最低限度のリフォームは、
・水道管や排水管の修繕工事
・劣化・損傷の激しい設備・器具
などです。
ハウスクリーニングは、施しておいた方が、見た目も綺麗になり、売却もし易くなります。
また、売主としての最低限のマナーともいえます。
なお、マンションの場合ですが、ハウスクリーニングの内容については、下記の記事をご覧ください。
リフォームとリノベーションとの違いを下表にまとめます。
リフォーム費用よりもリノベーション費用の方が高くなります。
次にリフォーム・リノベーションするメリット・デメリットを下表にまとめます。
メリット・デメリット
４－４．買取りサービスの利用
売却を早く済ませたいなどの事情がある場合、不動産会社による買取りサービスを利用する方法があります。
買取りサービスのメリット・デメリットを下表にまとめます。
なお、買取りサービスについては、下記の記事をご覧ください。
５．「築古戸建て」の活用方法
築古戸建ての活用方法として
・最寄り駅まで近い立地の場合
・最寄り駅から遠い立地の場合
について解説します。
５－１．最寄り駅から近い場合
築古戸建てが、最寄り駅から近い場合、戸建て賃貸やアパート、民泊、サブスク住宅などの活用方法があります。
５－１－１．戸建て賃貸・シェアハウス・アパート経営
入居需要のあることが前提となりますが、
・最寄り駅までのアクセスが良い
・家賃を周辺相場よりも安く設定
などの差別化ができますと、入居者が付き易くなり、リフォーム・リノベーションしての
・戸建賃貸
・シェアハウス
・アパート
経営を始められる可能性があります。
なお、アパート・マンション経営の始め方については、下記の記事をご覧ください。
５－１－２．民泊・サブスク住宅
民泊やサブスク住宅の場合、
・宿泊客を見つけること
・毎日の部屋のクリーニング業務
などは、ノウハウ・労力を伴います。
自身での運営が困難であれば、民泊運営を取り扱う専門業者に依頼するのが、良策といえます。
2017年６月に「住宅宿泊事業法」が制定され、2018年６月に施行されました。
・家主
・住宅宿泊管理業者
・住宅宿泊仲介業者
に対して、規制が設けられています。
適切な管理・衛生面・安全面の確保が求められます。
立地・利便性・宿泊料金設定などを勘案した上で、採算ベースに乗るか否かの事前調査が必須となります。
５－２．最寄り駅から遠い場合
最寄駅から遠い場合、車好きやバイク好きを対象者として、賃貸ガレージハウスとして再生することも可能です。
入居者は、基本的に車通勤しますので、最寄駅から遠くても関係ありません。
また、ガレージ（車庫）により、車も雨風や粉塵、盗難からも防ぐことができます。
したがって、車好きやバイク好きですと、家賃を高く設定しても需要が見込めます。
地方の築古戸建ては、適合できる可能性が高くなります。
さらに、利回りが良くなりますと、収益還元法により売却価格を高く設定できる可能性も出てきます。
なお、賃貸ガレージハウスについては、下記の記事をご覧ください。
また、賃貸ガレージハウスについては、下記の記事をご覧ください。
６．まとめ
以上、
- 「築古戸建て」とは？
- 「築古戸建て」を売却するリスク・デメリット
- 「築古戸建て」を家屋付きで売却するメリット・デメリット
- 「築古戸建て」を売却するコツ
- 「築古戸建て」の活用方法
について解説しま した。
売却するにしても、活用するにしても、
・費用をできる限り、かけない
・費用をかけるにしても、最低限に抑える
工夫が大切です。
そのためには、
７．お役立ち情報案内
住宅に関するお役立ち情報を案内します。
ご活用ください。
７－１．【タウンライフ不動産（売却）】無料申込
◆サービス概要◆
あなたの売りたい住宅や不動産を、全国300社以上の不動産会社が査定し、一括で見積比較できるサービスです。
ネットで簡単に、無料で不動産売却の査定を依頼することができます。
◆メリット◆
- 複数社の比較・検討で査定価格の相場がわかる！
- メールで不動産売却に関する悩みも解決！
- 利用は全て無料！
７－２．【タウンライフ土地活用(アパート経営特集)】無料/申込
◆サービス概要◆
アパート建築、マンション建築、駐車場経営など、各不動産会社の
「土地活用プラン」
「費用・見積り」
「建築後のアフターサービス」
を受け取ることができます。
◆メリット◆
- 複数社のプランや見積額を無料で一括比較できる！
- あなたの土地にピッタリの活用方法の提案が受けられる！
- 信頼できる経営事業のパートナーが見つけられる！
７－３．【不動産投資ローン】の借入可能額・借り換えオンラインサービスのINVASE
◆サービス概要◆
- モゲチェックは住宅ローンをお客様に代わって一括比較し、 毎月の返済額や総返済額を抑えたり、良い条件で借りられる銀行をご提案するオンラインサービスです。
- ご利用は無料、入力時間は約５分で、ご自分にピッタリの金融機関の提案をスマホやPCで受けることができます。
- ネットバンク、大手銀行、地方銀行などの主要金融機関からご提案をします。
- 結果は即時に表示され、疑問や悩みは住宅ローンのプロであるアドバイザーとメッセージでやりとりできます。
- 最新の住宅ローン金利・情報や、 見逃しやすい期間限定の金利などを含めてお得な住宅ローンをご紹介します。
◆特 徴◆
- お客様の登録情報と銀行の審査基準をもとに、主要銀行を一括比較
- おすすめの理由と通る確率がわかる
- よりおトクに借りるためのアドバイスも提示
- ご利用は無料で、住宅ローンのプロにも質問・相談ができる
- 有名TV番組や新聞などでも掲載
７－４．国家資格を目指す方のためのオンライン資格講座【スタディング】
◆サービス概要◆
- 【時間がなくてもOK】
スマホ・ＰＣ・タブレットで学べるため、日々忙しく勉強時間の取りづらい社会人・主婦・学生などの方に向いています。
低価格で経済的負担も少ないです。 - 【見やすく分かりやすい】
授業風景を録画しただけなのではなく、映像講座として専用のフォーマットで編集された講座は、視覚的で理解しやすいと好評です。 - 【暗記力に自信がなくてもOK】
脳科学に基づき暗記を補助する便利なツールや、記憶が消えないうちに定着を促進する問題練習機能も充実しており、無理なく進めて合格できる実力がつきます。
８．参考・引用ＷＥＢサイト
※１ 「耐用年数（建物／建物付属設備）」
国税庁
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