マンションを売却する場合、早期に高く売却したいと考えます。
その際、
・「ハウスクリーニングはした方が良いのか？」
・「リフォームはした方が良いのか？」
と、迷っておられる方はいませんか？
実は、ハウスクリーニングを行うだけで、売却への効果が上がります。
この記事では、
- ハウスクリーニングの必要性
- ハウスクリーニングのメリット
- ハウスクリーニングのデメリット
- ハウスクリーニングの業者依頼
- ハウスクリーニングの費用
について解説します。
マンションを早期に希望価格で最小限の費用にて売却できるハウスクリーニングの効果がわかります。
１．区分マンション売却：ハウスクリーニングの必要性
ハウスクリーニングを
・施しているマンション
・施していないマンション
とでは、内覧者の第一印象が違います。
第一印象の良否により、売却の有無に大きく影響を与えます。
１－１．ハウスクリーニングとは？
浴室・洗面・トイレ・キッチンといった水回りや、リビング・寝室・玄関など、家中を綺麗にしてもらえます。
家全体の掃除から一部分の掃除まで、広さ・箇所を指定することもできます。
料金は間取り、広さ、設備の種類、汚れの度合いなどにより異なります。
１－２．売却前にハウスクリーニングは必要
マンションを売却する前に、ハウスクリーニングを行うことにより、
・内覧者の印象
・案内写真の見栄え
などが良くなりますので、実施した方が賢明といえます。
買い手は、マンションを購入する際、必ずと言っていいほど内覧を希望します。
内装・設備・器具の点検・確認を希望します。
また、大半の方が、不動産仲介業者を通して売却しますが、ＷＥＢ広告や案内チラシに掲載する住戸内の写真掲載が必要になります。
買い手に対して良い印象を与えるために、ハウスクリーニングは必要です。
１－３．売却前にリフォームは不要
リフォームは買い手に任せ、売り手はリフォームをしない方が賢明です。
マンションの購入理由は多種多様です。
事前にリフォームをしなくても、買い手がしたがる場合があります。
例えば、自身のライフスタイルに合わせた
・リフォーム
・リノベーション
を行うことを前提に、マンション探しをしている買い手です。
その様な買い手にとってみれば、事前にリフォームや修繕工事をする位なら、その工事費分を値下げしてもらった方が喜びます。
２．区分マンション売却：ハウスクリーニングのメリット
２－１．買い手に好印象を与える
ハウスクリーニングをして、住戸内が見違えるように綺麗になった場合、ＷＥＢサイトや案内ちらしの紹介写真も良くなります。
それを見た買い手の印象も良くなりますので、内覧希望者は増加します。
内覧者の第一印象は非常に重要です。
第一印象が良くないと、後から詳しく説明を聞かされても、話の内容が買い手の頭の中に入ってこない場合があります。
要するに、そのマンション住戸は、買い手に拒絶されています。
また、
- ペットなどの臭いが残っていますと、ペットを飼ったことが無い内覧者には、すぐに嫌がられます。
特に猫の臭いは、専門業者でも除去するのが困難です。 - キッチンやトイレなどの水回りに臭いが残っていますと、内覧者に嫌われます。
見た目・臭い対策には細心の注意が必要となります。
２－２．早期売却可能
内覧者が増加しますと、実際の購入希望者も増加します。
購入希望者が増加しますと、早期売却の可能性は高くなり、売れ残る可能性は低くなります。
２－２－１．売却期間中の出費は、毎月平均３～４万円
マンション売却を開始して、売れない期間が長引きますと、その分の出費が嵩みます。
管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税などは、マンションごとに費用が異なりますが、概ね３～４万円／月の出費となります。
仮に半年間売れなかった場合、18～24万円の出費となります。
それに住宅ローンが加算されますと、半年間の出費が70～90万円になる場合もあり得ます。
２－２－２．「売れ残り物件」を回避
売れない期間が半年以上になりますと「売れ残り物件」と思われ、不利な状況に陥ります。
例えば、
- 長期間に亘り、売れ残っているマンションは、何がしかの瑕疵があると思われ、内覧を敬遠
- 買い手が現れても足元を見られ、数百万円以上の値引きを要求
- 買い手が現れるのを諦めて、不動産会社に「買取り」を依頼するも、数百万円以上の値引きを要求
される事態となります。
そうならないためにも、ハウスクリーニングをしっかりと行って早期売却に備えることが必要です。
なお、不動産の「買取り」の詳しい内容については、下記の記事をご覧ください。
２－２－３．「空き家」化の抑制
ハウスクリーニングを行わずに、汚れが酷い状態で売却を行いますと、「売れ残り」を通り過ぎて「空き家」になる可能性があります。
下図は総務省統計局のデータ（※１）です。
平成30年時点での「空き家率」は13.6％、「空き家数」は846万戸あり、年々増加しています。
（出所：総務省統計局）※１
なお、空き家につきましては、下記の記事をご覧ください。
２－２－４．売却後のクレームを抑制
マンション売却後の買い手からのクレームを抑えることもできます。
ハウスクリーニングを行い第一印象が良くなりますと、売り手の人柄も良く見えたりします。
売り手は、きちんと家を管理してきたという印象を、買い手は勝手に抱いてくれます。
そうなりますと、購入後に不具合が仮に生じたとしても、クレームまで至らずに温和に解決できる可能性が高まります。
２－３．値下げ交渉の抑制効果
マンションの値引き交渉は、通常100万円以下の端数が対象になります。
例えば、
- 販売価格：2,480万円
→2,400万円に値下げ交渉 - 販売価格：3,280万円
→3,200万円に値下げ交渉
という具合です。
値下げ交渉をするために、何がしかの理由を見つけ、住戸内の「あら捜し」をする内覧者もいます。
最初からハウスクリーニングをしっかりと行い、内覧者に悪い個所を指摘されることが無ければ、値下げ交渉はされにくくなります。
本文の趣旨と違いますが、値下げ交渉されることを前提として、当初の販売価格に100万円ほど上乗せしておく方法もあります。
２－４．売却時に「ハウスクリーニング済」と広告可能
住戸内の主だった箇所に、「ハウスクリーニング済」と貼り紙を貼り、内覧者にアピールすることができます。
例えば、
・玄関内に入ってすぐ目のつく箇所
・水回り箇所（トイレ、浴室）
などに貼りますと効果があります。
内覧者が貼り紙を目にしますと、それだけで第一印象が違ってきます。
第一印象が良くなれば、売却できる可能性は高くなります。
２－５．費用対効果が大きい
標準的なファミリータイプ（３ＬＤＫ～４ＬＤＫ）の場合、住戸内の全てをハウスクリーニング専門業者に依頼しますと、料金は約10万円となります。（マンションの場合：60㎡～70㎡）
広さ（㎡）や仕上げのグレード、設備の種類、汚れ具合によっても料金は違いますが、概ね８万円～12万円といった具合です。
10万円前後の費用をかけて、住戸内を綺麗な状態で売却することにより、
・早期に売却
・希望価格で売却
・値下げ交渉の抑制
・売却後のクレーム抑制
などが可能になれば、費用対効果は大きいといえます。
３．区分マンション売却：ハウスクリーニングのデメリット
３－１．準備に手間がかかる
共働き夫婦であれば、仕事・家事・育児に追われて、ハウスクリーニングに時間を割くことは困難となります。
業者に依頼する場合、夫婦どちらかが家に残る必要があり、仕事にも影響を及ぼします。
業者がハウスクリーニングにかかる前に、家具移動や整理整頓など、必要最小限の準備が伴います。
したがって、何かと手間がかかり、ストレスが溜まる原因にもなりかねません。
３－２．業者に依頼すると費用発生
ハウスクリーニングを業者に依頼しますと、
- ファミリータイプの場合：約10万円前後
- 水回りだけの場合 ：約６万円前後
の費用が発生します。
ハウスクリーニングの仕上がり具合において、ある程度の基準をクリアできる自信があれば、自身で行うことにより、出費を抑えることができます。
３－３．売却価格に費用の上乗せは事実上無意味
ハウスクリーニングを行ったからといって、その費用を売却価格に上乗せすることはできません。
上乗せをしても良いのですが、むしろ、早期売却や値下げ交渉抑制のために、ハウスクリーニングを行う意味合いの方が大きくなります。
４．区分マンション売却：ハウスクリーニングの業者依頼
マンション内覧者が、一番気にする箇所は水回り部分（台所・浴室・洗面所・トイレ）となります。
したがって、水回り部分だけでも専門業者に依頼して、綺麗な状態にしておきますと、内覧者に良い印象を与えることができます。
水回り部分以外は、自身でクリーニングを行っても構いません。
４－１．水回り部分のクリーニングは、業者へ依頼
水回り部分は、素人が汚れを落としきることが困難な箇所です。
特に、水あか・カビを落とすには、専用の洗剤を使用しないと困難です。
したがって、専門業者に依頼した方が賢明といえます。
主な水回り部分の汚れの現象は、下表の通りです。
素人が、中途半端に汚れを取り除いたとしても、内覧者の中でも特に主婦は、厳しく水回り部分を点検します。
少しでも汚れが残っていると指摘され、値引き交渉や敬遠される可能性もあります。
結局、専門業者に「最初からハウスクリーニングをしてもらった方が良かった」ということになりかねません。
４－２．水回り部分以外は、自身でクリーニング
水回り部分以外の箇所は、汚れが酷くなければ、自身で掃除をして見た目を良くすることができます。
自身が内覧者になった気持ちで、部屋を点検してみるのが良いです。
下表は、主な点検箇所と点検・確認項目をまとめたものです。
４－３．ハウスクリーニングは、マンション価格査定前に実施
不動産仲介会社が、マンションの価格査定をする前に、ハウスクリーニングを実施した方が、
・不動産仲介会社にも好印象
・査定価格にも影響
・早期売却にも繋がる
など、有利にはたらきます。
汚いものを売るよりも、綺麗なものを売る方が、価格は高くなり早く売れます。
実際にマンションを売却するのは、不動産仲介会社ですから、売却し易い環境を整えることが大切です。
５．区分マンション売却：ハウスクリーニングの費用
ハウスクリーニングの相場
・間取り別
・水回り部分
を解説します。
５－１．住戸内全ての業者依頼費用
間取りごとのハウスクリーニング費用の相場をまとめますと、下表の通りです。
（アパート・マンションの場合）
ハウスクリーニングは、大都市と地方都市との料金格差が大きくなります。
同じ地域でも、業者間での料金格差が大きくなります。
業者に依頼する場合は、数社から見積もりを取り寄せ、掃除内容・掃除範囲・料金などの比較をしながら決めることが大切です。
５－２．水回り部分の業者依頼費用
水回り部分の箇所ごとの料金相場をまとめますと下表の通りです。
広さや仕上げのグレード、設備の種類・汚れ度合いなどによっても料金に違いが出ます。
業者の中には、水回りセットプランを準備している場合もあり、その料金は、40,000円台から提供されています。
尚、マンションのハウスクリーニングについて、詳しい内容につきましては、下記の記事をごらんください。
６．まとめ
以上、
- ハウスクリーニングの必要性
- ハウスクリーニングのメリット
- ハウスクリーニングのデメリット
- ハウスクリーニングの業者依頼
- ハウスクリーニングの費用
について解説しました。
売り手は、マンションを売却するにあたり、内覧者の立場になって、自身のマンションを再度購入したいと思えるか否かを確認する必要があります。
自身が購入したいと思えないものを、内覧者が購入したいとは思ってもらえません。
内覧者は、わずかな隙を見つけるものだと自覚し、マンションの隅々まで総点検する必要があります。
したがって、ハウスクリーニングを専門業者に依頼するにしても、自身で行うにしても、厳しく行うことが重要です。
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８．参考・引用ＷＥＢサイト
※１ 「平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の概要」
（平成31年4月26日）
総務省統計局
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/g_gaiyou.pdf
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