MENU

区分マンション売却事例:リフォーム無し状態で、競合3部屋に勝つ!

  • URLをコピーしました!

マンションを売却したい場合、
「リフォームして売却した方が、良いのだろうか?」
「リフォームせずに売却した方が、良いのだろうか?」
と、悩んでおられるはいませんか?

実は、買手の傾向からリフォームせずに売却した方が、早く売却できる可能性が高くなります。

この記事では、

  1. 売却物件は築40年の築古マンション
  2. マンション売却価格査定サイトを利用
  3. 不動産会社と専任媒介契約締結
  4. 競合は同じマンション内の3部屋
  5. 競合に競り勝ち、売買契約締結

について事例を解説します。

買い手の傾向として、自身でリフォームしたい人が増加傾向にあります。
素人が下手にリフォームをしない方が良策であることがわかります。

目次

1.売却物件は築40年の築古マンション

図1.販売時建物パース(1982年)
Δ図1.販売時建物パース(1982年)

所有する区分マンションは、

  • 立 地:埼玉県さいたま市岩槻区
  • 建 物:鉄筋コンクリート造11階建て
  • 竣工年:1982年7月
  • 住 戸:645号室;西向き
  • 床面積:60.45㎡
  • 間取り:3LDK

です。

1-1.物件は叔父からの相続

このマンションは、叔父から相続したものです。
叔父夫婦には、子供がいませんでした。
叔父夫婦とは、生前よく交流していたこともあり、筆者に全てを相続する旨の遺言書を残してくれたおかげで、相続できました。

筆者は兵庫県に住んでいますので、千葉県の賃貸住宅に住む長男に引っ越してもらい、さいたま市の上記物件に住んでもらうことにしました。
長男が住むことにより、住戸内は比較的劣化・損傷が少なく済みました。

筆者は東京へ出張する機会が多く、宿泊地としても利用しました。
年間5~6回は、寄っていました。

1-2.間取り

間取りは3LDKです。
洋室:2部屋、和室:1部屋、LDKが住戸の中央に配置されたタイプです。

図2.マンション間取り
Δ図2.マンション間取り

昭和に建てられたマンションは、この様な間取りが多いです。

1-3.最寄り駅まで徒歩20分

最寄り駅は、東部野田線岩槻駅です。
岩槻駅までは、徒歩20分。
少し遠いなあという感じです。

なお、全国1,500社以上の不動産会社と提携し、
 ・不動産売却をしたいユーザー
 ・不動産会社
をマッチングするサービスについては、下記の案内をご覧ください。



2.不動産売却価格査定サイトを利用

図3.おうちクラベルWEBサイト
Δ図3.「おうちクラベル」WEBサイト(※1)

マンション売却を決めたのは、住んでいた長男が大阪へ再就職することになり、空き家になるためです。
空き家になりますと、換気ができなくなるため、劣化・損傷が進みます。
特に夏の期間、換気を怠りますと、湿気によりカビが発生して傷みが進みます。

図4.カビが生えた浴槽
Δ図4.カビが生えた浴槽

築年数も40年になることを考え、売却することにしました。

2-1.不動産売却価格査定サイトを利用

筆者は、売却するのであれば、「不動産売却価格査定サイト」を利用しようと当初から決めていました。
しかし、不動産売却価格査定サイトにも、様々なタイプがあります。
今回はマンション売却なので、マンション売却に強みをもつサイトを利用することにしました。

2-2.利用したのは「(旧)おうちダイレクト」

そこで、利用した不動産売却価格査定サイトは、「(旧)おうちダイレクト」です。
現在は、WEBサイトの名称を「おうちクラベル」に変更しています。

なお、不動産売却価格査定サイトについては、下記の記事をご覧ください。

あわせて読みたい
「マンション売却価格査定サイト」おすすめ4選・セールスポイント解説 買い替え・住み替えなどで、マンション売却を検討されている方にとって、「マンション売却価格の目安を知りたいが、どうすればよいのだろうか?」「手間暇かけずに、わ...

2-3.売却価格査定依頼

「(旧)おうちダイレクト」に立地や建物情報などを入力して査定してもらうことにしました。
入力が終わりますと、すぐにWEBサイト上に下図の査定書が出てきました。

図5.旧おうちダイレクト査定書
Δ図5.(旧)おうちダイレクト査定書

査定結果は、
 ・査定価格:671万円
 ・成約価格:639万円
となりました。

正直、思っていた価格よりも高かったので、驚きました。
築40年のマンションであり、最寄り駅から徒歩20分かかりますので、500万円以下を想定していました。

この査定額ならば、売却しても良いと判断し、早速不動産会社の選定に入りました。

なお、全国1,500社以上の不動産会社と提携し、
 ・不動産売却をしたいユーザー
 ・不動産会社
をマッチングするサービスについては、下記の案内をご覧ください。



3.不動産会社と専任媒介契約締結

図6.株式会社中央住宅WEBサイト
Δ図6.株式会社中央住宅WEBサイト(※2)

売却の仲介を担当する不動産会社の選択をするにあたり重視したことは、地元に強いことでした。

3-1.選択した不動産会社は「中央住宅」

「(旧)おうちダイレクト」から紹介された不動産会社の中から、
  株式会社中央住宅(ポラスグループ)
を選択しました。

3-1-1.中央住宅を選択した理由

理由は、埼玉県を中心として営業活動を展開しており、地元のことを良く知っている業者である点です。
立地から考えて、県外から買いに来る人はいないだろうと考えました。
県内の客をしっかり掴んでいる業者を選択した方がベターと判断しました。

また、中央住宅のWEBサイトを確認しますと、コラムが充実しており、住宅に対して真剣に向き合い、情報発信を積極的にしている会社と判断しました。

さらに、中央住宅の担当者と電話やチャットで連絡を取り合いましたが、スピーディーな対応だったことも大きな要因です。

3-1-2.「買取り」の申し出は断る

担当者から、「500万円であれば買取りしますよ」という申し出がありました。
この申し出は、お断りしました。

もし、「(旧)おうちダイレクト」にて、売却査定価格を出していなければ、買取りを希望したかもしれません。
筆者の売却想定額が、500万円未満だったからです。

上記にも説明しましたが、事前に売却査定価格が、671万円であることを把握していましたので、即答で断りました。
事前準備は大切です。

なお、「買取り」については、下記の記事をご覧ください。

あわせて読みたい
不動産「買取り」のメリット・デメリット、仲介との相違点を解説 マイホーム(戸建て・マンション)を売却したい場合、「買取りにした方が良いのか?仲介にした方が良いのか?」と、迷われている方はいませんか? 実は、「買取り」のメ...

3-2.リフォームについて相談

築40年のマンションなので、リフォームについて中央住宅の担当者と相談しました。
担当者が、現地確認をした上での判断は、リフォームをしなくても良いとことでした。

せめて、業者に依頼してハウスクリーニングだけでもしておこうと思いましたが、中央住宅の担当者は、それすら不要だといいました。
余程自信があると見えます。
とにかく、担当者の自信のある態度に乗っかることにし、何も手を出しませんでした。


その判断理由は、

  • 40年経過している割には、劣化・損傷箇所が少ない点
  • 自身でリフォームする買い手が増加

とのことです。

叔父夫婦が、きれいに住み続けたことが要因と考えられます。

3-3.買い手の傾向

中古マンションの買い手の傾向を、国土交通省が調査した結果が、下図となります。

図7.中古マンションを購入した理由(出所:国土交通省)
Δ図7.中古マンションを購入した理由
(出所:国土交通省)※3

注目すべきは、図7を見ますと、
 第3位:「リフォームによって快適に住めると思ったから」(39.1%)
の方が、
 第4位:「外装、内装、水回り等がリフォームされており、きれいだったから」(29.2%)
よりも約10%割合が高いことです。

国土交通省公表データからも、リフォームはしない方が賢明であることがわかります。

3-4.中央住宅と専任媒介契約締結

2021年12月、中央住宅と専任媒介契約を締結しました。
売却価格は、650万円に設定しました。

これで、買主探しの始まりです。
良い方と巡り合うのを祈りながら、中央住宅からの連絡を待つことにしました。

なお、全国1,500社以上の不動産会社と提携し、
 ・不動産売却をしたいユーザー
 ・不動産会社
をマッチングするサービスについては、下記の案内をご覧ください。



4.競合は同じマンション内の3部屋

写真3.分譲マンション
Δ写真3.分譲マンション

売却活動を行うあたり、「他に競合物件があるのか?」の把握は重要です。

売却する物件は、地域の中でも大型の分譲マンションです。
住戸数は、約1,000戸あります。

その中に、同様な間取りの物件が、他に3軒も売りに出していることがわかりました。
さあ、大変です!

他の物件の特徴・販売価格ですが、

  • フルリノベーション:販売価格:1,500万円
  • フルリフォーム  :販売価格:1,100万円
  • 水回りリフォーム :販売価格: 900万円
  • リフォーム無し  :販売価格: 650万円(筆者物件)

となりました。

リノベーションは、住戸内の天井・壁・床を全て取り払い、間取り変更や設備の総入れ替えを行うことです。
リフォームは、間取り変更はせず、傷んだ箇所の修理や設備の入れ替えを行うことです。

さすがに筆者の物件は、何もしていないので、大丈夫かなあと不安になりました。

なお、全国1,500社以上の不動産会社と提携し、
 ・不動産売却をしたいユーザー
 ・不動産会社
をマッチングするサービスについては、下記の案内をご覧ください。



5.競合に競り勝ち、売買契約締結

写真4.分譲マンション
Δ写真4.分譲マンション

専任媒介契約を締結してから約1か月経過後に、買主が見つかったとの連絡が入りました。

その買主は、埼玉県蓮田市にお住いの方です。
上記に掲げたマンション住戸4件とも、全て内覧されたそうです。
その結果、筆者の物件を選択されたとのことでした。

理由は、買主自身が全てをリフォームしたかったからです。
リフォームが成されている物件を内覧された際、趣味に合わないとのことでした。

まさに中央住宅の担当者のいう通りに、ことが運んだことになりました。
実は、この担当者は、筆者と中央住宅との間で専任媒介契約を締結した際、既にこの買主に対して営業活動をかけていました。
買主の要望をヒアリングした上で、筆者にリフォームもハウスクリーニングもしなくて良いというアドバイスをしたとのことです。

中央住宅としては、既に掴んでいる買主に対して、筆者がタイミング良く希望物件を提供した形となりました。
売主・買主ともにお互いの要望が叶うかたちでの売買契約締結となりました。

なお、全国1,500社以上の不動産会社と提携し、
 ・不動産売却をしたいユーザー
 ・不動産会社
をマッチングするサービスについては、下記の案内をご覧ください。



6.まとめ

以上、

  1. 売却物件は築40年の築古マンション
  2. マンション売却価格査定サイトを利用
  3. 不動産会社と専任媒介契約締結
  4. 競合は同じマンション内の4部屋
  5. 競合に競り勝ち、売買契約締結

について事例紹介をしました。

専任媒介契約を締結してから1か月後に売買契約締結に至るという、非常にスピーディーな売却活動となりました。
その後、問題なく物件の引き渡しに至ったのは、言うまでもありません。

その要因を振り返りますと、

  • マンション売却に強みをもつ「(旧)おうちデイレクト」にて、売却価格査定をしたこと。
  • 「(旧)おうちダイレクト」を通して、地元に強い業者と専任媒介契約を締結できたこと
  • 下手なリフォームをせずに、売却活動を開始したこと
  • 思惑通り、地元の方と売買契約を締結できたこと

などが、スムーズに売買契約に至ったと思います。

マンション売却を検討されている方は、ひどい劣化・損傷がある場合を除き、下手なリフォームをせずに売却活動を始められることをおすすめいたします。

ちなみに、筆者の現時点におけるおすすめの「マンション売却価格無料査定サイト」は、「マンション.navi」です。
ご検討ください。

7.お役立ち情報案内

マンション経営に関するお役立ち情報を案内します。
ご活用ください。

7-1.一括査定の集客!高単価・不動産売却【マンション.navi】

◆サービス概要◆

全国1,500社以上の不動産会社と提携し、
 ・不動産売却をしたいユーザー
 ・不動産会社
をマッチングするサービス(一括査定)です。
業界の常識として、物件の状態(築年、広さ、居住状態)によって、お願いすべき不動産会社は異なります。
当サイトでは、 お客様の物件の状態とその物件の取り扱いが得意な不動産会社をマッチングさせる仕組みに重点を置いています。

◆メリット◆

  • 複数社に査定の依頼をすることにより、金額の幅を確認可能
  • 複数の担当者の対応を見ることで、この人に任せたいと思える人を探せる



7-2.【タウンライフ不動産(売却)】無料申込

◆サービス概要◆

あなたの売りたい住宅や不動産を、全国300社以上の不動産会社が査定して一括で見積比較ができるサービスです。
ネットで簡単に、無料で不動産売却の査定を依頼することができます。

◆メリット◆

  • 複数社の比較・検討で査定価格の相場が分かる!
  • メールで不動産売却に関するお悩みも解決!
  • 利用は全て無料!

7-3.【タウンライフ家づくり】間取りプランを無料で作成

◆サービス概要◆

  • 全国1,000社以上の注文住宅会社が、あなたの要望や希望に基づいて、家づくりに必要な
     「間取りプラン」
     「資金計画」
    を無料でご提案するサービスです。
  • ネットで簡単に複数の住宅会社に、オリジナルの「家づくり計画書」を依頼することができます。

◆メリット◆

  • 住宅展示場に行ったり、何度も複数の住宅会社に会わなくても、自宅で家づくりが進められる!
  • 複数社のプランを比較・検討できる!
  • 利用は全て無料!

8.参考・引用Webサイト

※1 「おうちクラベル」

https://realestate-od.jp/assessment/

※2 株式会社中央住宅

https://chuojutaku.polus.co.jp/

※3 「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」
    令和4年3月 国土交通省住宅局

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001477550.pdf

9.不動産関連記事

あわせて読みたい
◆分譲マンションの売買◆(11記事) 分譲マンションに関する記事を掲載しました。 【】 <マンション売却査定サイト> https://exceate.site/archives/382 <大規模修繕工事との関係> https://exceate.sit...
あわせて読みたい
◆区分マンション投資・経営◆(3記事) 区分マンション投資に関する記事を掲載しました。 【】 新築ワンルーム投資 https://exceate.site/archives/5220 中古ワンルーム投資 https://exceate.site/archives/53...
あわせて読みたい
◆戸建住宅(注文住宅・建売住宅)の計画、売買、リフォーム◆(27記事) 戸建住宅(注文住宅・建売住宅)の計画、売買、リフォームに関する記事を掲載しました。記事の内容につきましては、下記の記事テーマをご覧ください。 【】 注文住宅に...
あわせて読みたい
◆住宅ローン・不動産投資ローン・火災保険◆(22記事) 住宅ローン・不動産投資ローン・火災保険に関する記事を掲載しました。 【】 <住宅ローンの審査> https://exceate.site/archives/11152 https://exceate.site/archive...
あわせて読みたい
◆空き家・古家:問題・対策◆(7記事) 空き家・古家:問題・対策に関する記事を掲載しました。 【】 <空き家問題> https://exceate.site/archives/9212 <空き家対策> https://exceate.site/archives/9418...
あわせて読みたい
◆アパート、マンション(1棟)投資・経営◆(24記事) アパート・マンション投資・経営、不動産資格についての記事を掲載しました。 【】 <投資を始める前に!> https://exceate.site/archives/3865 https://exceate.site/...
あわせて読みたい
◆その他の不動産投資・取引・登記・資格・相場・開発・利用方法・アプリ・家事代行サービス◆(16記事) その他の不動産投資・取引・開発・利用方法・アプリに関する記事を掲載しました。 【】 https://exceate.site/archives/168 https://exceate.site/archives/14006 【】 ...
あわせて読みたい
◆不動産・住宅DX・メタバース◆(12記事) 不動産・住宅会社に対するDX支援を行います。 不動産・まちづくりのメタバースによる支援 不動産・建設会社従業員の副業支援:WEBライテイング WEBマーケティング関...
あわせて読みたい
◆記事制作・記事監修◆ ・不動産会社や建設会社・工務店、人材派遣会社などへ記事提供・不動産関連WEBサイトの記事監修 【】 不動産会社や建設会社・工務店、人材派遣会社などへ記事提供をして...

この記事が気に入ったら
いいね または フォローしてね!

よかったらシェアしてね!
  • URLをコピーしました!
  • URLをコピーしました!

この記事を書いた人

◆有限会社エクセイト研究所◆

職務:代表取締役
業務:不動産コンサルタント
   不動産投資(大家業)
   不動産ライター・ブロガー
資格:一級建築士
   1級土木施工管理技士
   宅地建物取引士
   測量士
   定借アドバイザー
   マスタースキューバダイバー
認定:プロクラウドワーカー
   認定ランサーズ
趣味:カヤック一人旅
   水辺ウォーキング
   スキューバダイビング
   メタバース:まちづくり
   サックス:JPOP、JAZZ
   

コメント

コメントする

目次