住宅購入を検討されている方の中に、
「住宅ローン借入可能額は、いくらになるのだろうか？」
「年収の何倍くらいが目安になるのだろうか？」
と、お悩みの方はいませんか？
実は、年収の6.8倍が、安全ラインといえる一つの目安となります。
この記事では、
- 住宅ローンの借入可能額は年収×倍数で検討
- 【年収別】住宅ローンの借入可能額と返済額の早見表
- どれ位の物件購入が可能なのか？
- ライフプラン作成
- 住宅ローン借入の注意点とポイント
について解説します。
ライフプランと住宅ローン返済とを重ね合わせて検討・計画することにより、強固な生涯資金計画を築くことができます。
１．住宅ローンの借入可能額は年収×倍数で検討
住宅ローン借入を検討する際、
「借入可能額は、年収の何倍まで考えることができるだろうか？」
と、考えます。
希望に近い住宅を購入するには、借入額を多くする必要があります。
しかし、毎月のローン返済額も多くなります。
借入額を少なくして、住宅を購入しますと、毎月のローン返済額も少なくなります。
しかし、希望からは遠い住宅になる可能性があります。
その折り合いをつけることが大切です。
一つの目安として住宅を購入する場合、借入可能額ではなく、年収の何倍までなら良いのかを検討します。
１－１．2021年度フラット35利用者調査：自己資金割合は７％〜18％
住宅金融支援機構による「2021年度フラット35利用者調査」より、住宅ごとの
・所要資金
・世帯年収
・自己資金
・年収倍率
を下表にまとめます。
（出所：住宅金融支援機構）※１
表１より言えることは、自己資金割合は、平均して約７％～18％となります。
新築住宅の場合、年収倍率の単純平均は、約7.1倍となります。
中古住宅の場合、年収倍率の単純平均は、約5.8倍となります。
なお、自己資金（頭金）の目安については、下記の記事をご覧ください。
１－２．住宅所要資金・年収倍率・総返済負担率の推移
１－２－１．住宅所要資金の推移
住宅所要資金の推移は、下図の通りです。
（出所：住宅金融支援機構）※１
マンションを除く融資区分において、所要資金が前年度より上昇しています。
１－２－２．年収倍率の推移
年収倍率の推移は、下図の通りです。
（出所：住宅金融支援機構）※１
全ての融資区分において、年収倍率※は、前年度比横這い又は前年度より緩やかに上昇しています。
１－２－３．総返済率負担率の推移
総返済率負担率の推移は、下図の通りです。
（出所：住宅金融支援機構）※１
総返済負担率：25％以上の割合が増加し、平均値が上昇しています。
（平均値：22.7％、前年度比0.5ポイント上昇）。
２．【年収別】住宅ローンの借入可能額と返済額の早見表
住宅ローン年間返済額の安心ラインは、返済比率：25％前後（＊２）といわれています。
２－１．年収別の借入可能額と返済額の早見表
このデータを基にして、年収300万円～2,000万円に対する借入可能額を挙げます。
また、その借入可能額に対する毎月の返済額、総返済額を下表にまとめます。
住宅ローンの条件は、
・借入可能額：年収の6.8倍
・金利：1.5％（元利均等返済）
・返済期間：35年
・ボーナス時加算無し
に設定します。
（返済比率：25％）
返済比率：25％以内に設定しますと、借入可能額は年収の6.8倍になりました。
ちなみに、住宅金融支援機能のフラット35の場合、
- 年収400万円未満の場合：返済比率は30％以下
- 年収400万円以上の場合：返済比率は35％以下
となりますので、住宅ローン借入可能額は、表２よりも増加します。
つまり、安全圏を超えた融資となります。
２－２．家賃からみる住宅ローンの借入可能額
住宅ローン借入額は、賃貸住宅の家賃を基にして決めますと、取組みやすくなります。
表３は、家賃を基にして、住宅ローン借入可能額・返済額をまとめたものです。
ローン条件は、
・借入可能額：年収の6.8倍
・金利：1.5％（元利均等返済）
・返済期間：35年
・ボーナス時加算無し
に設定します。
３．どれ位の物件購入が可能なのか？
住宅購入費の目安は、頭金と住宅ローン返済額との和になります。
ローン返済額は、毎月のことになりますので、無理なく返済できる金額の設定が大切です。
３－１．住宅購入の可能性を判断するための計算方法
住宅を購入する場合、
・頭金として準備できる金額
・毎月無理なく返せるローン返済額
との和で考えると良いです。
他にも自動車ローンや教育ローンなどがある場合、それらも加味した資金計画を立てる必要があります。
３－２．頭金
頭金は、住宅の購入時諸経費
・住宅ローン事務手数料
・不動産会社への仲介料
・不動産取得税
・登録免許税
・司法書士報酬
くらいは準備しておきたいものです。
住宅の購入形態
・新築マンション
・中古マンション
・新築戸建て
・中古戸建て
などによっても、購入時諸経費は異なりますが、概ね３％～８％位となります。
頭金として約25％前後を準備しておきますと、ローン借入額もその分減りますので、楽になります。
なお、住宅ローンの頭金については、下記の記事をご覧ください。
３－３．住宅ローン返済額
住宅ローン返済額は、他のローンとも鑑みて、年収の25％以内が安心ラインです。
多くとも年収の30％～35％以内に抑えることが大切です。
なお、住宅ローンの仮審査については、下記の記事をご覧ください。
４．ライフプランを作成
住宅ローンの借入可能額は、上記内容で検討がつけられます。
しかし、人それぞれ事情が違いますので、将来設計に基づいた資金計画を立てる必要があります。
いわゆるライフプランです。
ライフプランは、
・ライフイベント表
・キャッシュフロー表
を作成することで、具体化することができます。
４－１．ライフイベント表の作成方法
ライフイベント表の具定例を下表に示します。
住宅ローンの返済期間を35年に設定した場合、すくなくとも35年のライフプランを立てる必要があります。
そうしますと、様々なイベントごとに収支が悪化することが、事前に明確になり、備えることができます。
４－２．キャッシュフロー表の作成方法
キャッシュフロー表の具体例を下表に示します。
住宅を購入する際、このライフプランに住宅ローンを加味することで、支出がさらに増加します。
事前に、
・住宅購入時期
・家計収支のやり繰り
が見えてきますので、計画的に対処することができます。
５．住宅ローン借入の注意点とポイント
住宅ローン借入の注意点は、
・貯金を全額頭金にしないこと
・無理なく返済できること
・返済額のシミュレーションをすること
などです。
ポイントは、
・返済開始年齢を早くすること
・中古住宅も検討すること
などです。
５－１．貯金を全額頭金にするのはやめる
頭金として、預貯金の全てを充てる必要はありません。
突然の出費に備えるための生活予備費や預貯金などは、最低限度残しておく必要があります。
人により、生活予備費などの金額は異なりますが、目安として生活費の半年分位は取っておくほうが良いです。
いざという時、手元に現金が無いと困ります。
５－２．無理のないローン返済額に設定
住宅ローンにて、返済能力の限度額一杯まで借入をしますと、必ず生活費や教育費などに、しわ寄せがいきます。
10年後に、
・子供の進学に影響
・趣味やレジャー費用が無い
などといった事態です。
万が一、リストラの憂き目にあいますと、目も当てられない状況に陥ります。
決して返済額は無理せず、安全ラインを確保するようにします。
５－３．毎月のローン返済額をシミュレーション
返済比率を何％に設定するかで、毎月の返済額が大きく違ってきます。
上記でも解説しましたが、返済比率は、年収に対する年間返済額の割合です。
安全ラインは25％ですが、フラット35は35％に設定されています。
その分、生活費にしわ寄せがいきます。
【事例１】
年収400万円の場合、
返済比率が25％だと、毎月の返済額は約8.3万円
返済比率が35％だと、毎月の返済額は約11.7万円
となります。
この差は、3.4万円となります。
５－４．返済開始年齢は早い方が良い
住宅ローンの返済開始年齢は、定年退職を考慮しますと、それまでに完済するために早い方が良いです。
65歳定年の会社に勤めている場合、住宅ローンの返済期間を35年に設定しますと、30歳までにローンを組めば、定年までに完済可能です。
35歳で返済期間：35年のローンを組みますと、完済は70歳になります。
退職金で補填するか、引き続き働いて返済を続けることになります。
また、大企業といえども、年々退職金は減少する傾向にあります。
会社の業績が傾いて、年収が将来において減少する可能性もあります。
それらに備えるためにも、返済開始年齢は早い方が良いです。
５－５．新築ばかりでなく、中古物件も視野
中古住宅に狙いをつけるのも決して悪くはありません。
新築住宅を購入して鍵の引継ぎが成されると同時に、中古住宅になります。
そうなりますと、価格は途端に約2割～3割下がります。
理由は、新築住宅販売時には、住宅本体価格に
・会社経費
・人件費・広告費
などが、約2割～3割ほど上乗せし販売されているからです。
市場に出た途端に、住宅本体価格のみの評価で売買されますので、価格が下がります。
逆をいえば、築浅の中古住宅を購入する方が、評価額に見合った買い物ができることになります。
６．まとめ
以上、
- 住宅ローンの借入可能額は年収×倍数で検討
- 【年収別】住宅ローンの借入可能額と返済額の早見表
- どれ位の物件購入が可能なのか？
- ライフプラン作成
- 住宅ローン借入の注意点とポイント
について解説しました。
住宅ローン借入額は、年収の6.8倍までに抑えて、無理なく返済できる資金計画立案が重要です。
また、購入時期も大切です。
特に定年退職する年齢を見据え、それまでに住宅ローンを完済する資金計画にしますと、将来に不安を残すことが無くなります。
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なお、「タウンライフ家づくり」については、下記の記事をご覧ください。
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なお、「持ち家計画」の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
８．参考・引用Webサイト
※１ 「2021年度 フラット35利用者調査」
住宅金融支援機構
https://www.jhf.go.jp/files/400361622.pdf
９．不動産関連記事
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