マイホームを購入する場合、大半の方が住宅ローンを利用します。
「頭金をいくら準備すれば良いのか？」
「頭金無しで購入すると、後々ローン返済が苦しくなるのでは？」
と、心配の方はいませんか？
実は、頭金には目安があります。
ある程度の頭金を準備しておくことで、経済情勢に左右されなくなります。
この記事では、
- マイホーム購入における頭金準備の理由
- マイホーム購入における頭金の平均値
- マイホーム購入における自己資金
- マイホーム購入における諸費用
- マイホーム購入における頭金無しのリスク
について解説します。
なお、マイホーム購入の流れや注意点については、下記の記事をご覧ください。
１．マイホーム購入における頭金準備の理由
頭金は、マイホーム購入資金の中で、
・自己資金
・親の援助金
など、住宅ローン以外で賄う資金です。
１－１．毎月のローン返済額が減少
頭金を支払う分だけ、
・住宅ローンの借入額
・毎月の返済額
が減少します。
マイホームに住み始めてから、
・生活のやりくり
・突発的な出費に対する負担
が軽減されます。
１－２．住宅ローンの支払総額が減少
住宅ローン借入額が減少しますので、その減少分に対する利息支払総額が減り、返済総額も減ります。
１－３．頭金の準備額により、住宅ローン金利が減少
住宅金融支援機構の「フラット35」を利用する場合、
・頭金が10％以上
準備できるか否かにより、
・住宅ローン金利が0.26％
変わります。
金利が0.26％違いますと、返済総額も違ってきます。
（2022 年７月時点） ※１
- 融資率９割以下：自己資金１割以上
- 融資率９割超 ：自己資金１割未満
１－４．金融機関の融資審査を通過し易い
頭金がある程度準備できる人に対して、金融機関としては、貯蓄が出来る人と判断します。
頭金の無い人は、貯蓄ができず、返済能力にも問題があると判断します。
ある程度の頭金の準備は、金融機関の融資審査通過に影響します。
２．マイホーム購入における頭金の平均額
国土交通省が、毎年発表する「住宅市場動向調査」を基にして、頭金の平均額と比率を求めます。
２－１．頭金平均額と頭金比率
下図は、「平成30年度 住宅市場動向調査～調査結果の概要～」（国土交通省）から資料を引用したものです。
（出所：国土交通省） ※２
上図グラフの基になっているデータを挙げますと、下表の通りです。
一次取得者は、マイホーム購入時において、
・頭金平均額：930万円
・頭金比率 ：26.3％
であることがわかります。
２－２．新築住宅と中古住宅の頭金の違い
新築住宅と中古住宅とでは、明確に価格帯が違うため、分けて計算しますと、下表の通りです。
ここで新築住宅は、
・注文住宅
・分譲戸建住宅
・分譲マンション
を指し、中古住宅は、
・中古戸建住宅
・中古マンション
を指します。
新築住宅の場合、
・頭金平均額 ：978万円
・頭金比率平均値：23.7％
となります。
中古住宅の場合、
・頭金平均額 ：859万円
・頭金比率平均値：32.3％
となります。
新築住宅と中古住宅とでは、
・購入資金平均額：1,468万円
の相違があり、
・頭金比率平均値：8.6％
の相違があります。
中古住宅は、経年劣化と共に価格が下がり続けることにより、頭金比率が上がると考えられます。
３．マイホーム購入における自己資金
自己資金と頭金とを分けて考え、
自己資金＝頭金＋諸経費
とします。
自己資金の準備パターンと資金調達の目安について解説します。
３－１．自己資金の準備パターン
自己資金の割合は、下表に示す３つのケースのいずれかになります。
ただし、設定条件は、下記の通りです。
＊１ 自己資金＝頭金＋諸費用
＊２ 頭金 ：物件価格の25％に設定
＊３ 諸費用：物件価格の３～10％に設定
・新築住宅：３～８％
・中古住宅：５～８％
・注文住宅：10％前後
一般的に「頭金有＋諸費用有」のケースが多くなります。
頭金無の場合（フルローン、オーバーローン）、金融機関が、購入物件以外に追加担保を要求してくる可能性があります。
３－２．資金調達の目安
購入総額（物件価格＋諸経費）に対する資金調達（自己資金＋住宅ローン）の割合を図示しますと下図の通りです。
（バランスシート）
（自己資金＝頭金＋諸経費）
３－３．物件購入価格を抑えることが重要
そもそも、物件購入価格を抑えることが重要です。
物件購入価格を抑えることができますと、
・頭金
・諸費用
・住宅ローン借入額
を減少できます。
なお、新築戸建てを上手に購入するポイントについては、下記の記事をご覧ください。
４．マイホーム購入における諸費用
マイホーム購入の際、物件価格以外に
・税金
・手数料
などの諸費用がかかります。
一般的に諸費用は、住宅ローンの借入額の対象にはならず、現金で払います。
ただし、金融機関の中には「オーバーローン」といい、諸費用まで融資する場合もあります。
４－１．諸経費の内訳と諸経費率
住宅種別ごとの
・諸経費の内訳
・諸経費率
は下表の通りです。
（〇：必要、Δ：必要な場合と不要な場合とがある、×：不要）
４－２．諸経費の内容
諸経費の内容は下表の通りです。
なお、住宅ローンの保証料については、下記の記事をご覧ください。
５．マイホーム購入における頭金無しのリスク
頭金無の場合、毎月の住宅ローン返済額が増えますが、それ以外にもリスクが生じます。
新築住宅は、購入し引渡しがなされた時点で中古住宅になり、建物評価額は、80％前後になります。
理由は、住宅開発会社が建物価格に様々な経費（約20％前後）
・会社経費
・広告費
・人件費
を上乗せして販売するからです。
購入後、経年と共に建物評価額は落ち続けます。
住宅ローンを利用しますと、金融機関は土地・建物に抵当権を設定します。
ローン返済が滞りますと、
・金融機関は直ちに差し押さえ
・住宅を売却してローン返済に充当
します。
頭金無しですと、売却査定金額が住宅ローン残高に対して不足する場合が大半です。
そうなりますと、
・競売
・任意売却
により不足分の借金だけが、残る状態に陥ります。
尚、住宅ローン返済不能の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
６．まとめ：頭金の目安は25％
以上、
- マイホーム購入における頭金準備の理由
- マイホーム購入における頭金の平均値
- マイホーム購入における自己資金
- マイホーム購入における諸費用
- マイホーム購入における頭金無しのリスク
ついて解説しました。
新築住宅の頭金比率は23.7％、住宅全体の頭金比率は26.3％となります。
したがって、マイホーム購入における頭金の目安は、25％が妥当と考えられます。
新築住宅は、購入した途端に評価が約８割前後になります。
頭金比率を25％にしますと、融資残高は物件価格の75％になり、購入後の評価減にも対応することができます。
したがって、
売却査定価格＜住宅ローン残高
という事態を避けることができます。
マイホーム購入における頭金は、後々のリスクを勘案しますと、多いに越したことはありません。
７．お役立ち情報案内
住宅に関するお役立ち情報を案内します。
ご活用ください。
７－１．住宅ローンを無料で一括比較「モゲチェック」（これから家を買う方向け：借り入れ）
◆サービス概要◆
- モゲチェックは、住宅ローンをお客様に代わって一括比較し、 毎月の返済額や総返済額を抑えたり、 良い条件で借りられる銀行をご提案するオンラインサービスです。
- ご利用は無料、入力時間はおよそ5分で、 ご自分にピッタリの金融機関の提案をスマホやPCで受けることができます。
- ネットバンク、大手銀行、地方銀行などの主要金融機関からご提案をします。
- 結果は即時に表示され、疑問やお悩みは住宅ローンのプロであるアドバイザーとやりとりできます。
- 最新の住宅ローン金利・情報や、 見逃しやすい期間限定の金利などを含めてお得な住宅ローンをご紹介します。
◆特 徴◆
- お客様の登録情報と銀行の審査基準をもとに、主要銀行を一括比較
- おすすめの理由と通る確率がわかる
- よりおトクに借りるためのアドバイスも提示
- ご利用は無料で、住宅ローンのプロにも質問・相談ができる
- 有名TV番組や新聞などでも掲載
７－２．【タウンライフ家づくり】間取りプランを無料で作成
◆サービス概要◆
- 全国600社以上の注文住宅会社があなたの要望や希望に基づいて、家づくりに必要な
「間取りプラン」
「資金計画」
を無料でご提案するサービスです。 - ネットで簡単に複数の住宅会社に、オリジナルの「家づくり計画書」を依頼することができます。
◆メリット◆
- 住宅展示場に行ったり、何度も複数の住宅会社に合わなくても、自宅で家づくりが進められる！
- 複数社のプランを比較・検討できる！
- 利用は全て無料！
なお、「タウンライフ家づくり」については、下記の記事をご覧ください。
７－３．注文住宅資料請求サイト【持ち家計画】
◆サービス概要◆
一度の入力で、複数のハウスメーカー・工務店に資料請求が無料で出来るサイトです。
注文住宅で家を建てたいと思っていても、どこに依頼したら良いか悩む人は多いはず。
持ち家計画では、一度の入力で複数の工務店ハウスメーカーを選ぶことができ、依頼先の検討に最適です 。
無料資料請求だけでなく、全国（離島など一部除く）のハウスメーカーを選択でき、 自宅近くの展示場・店舗への来場申込が可能です。
◆メリット◆
無料資料請求だけでなく、全国（離島など一部除く）のハウスメーカーを選択でき、 自宅近くの展示場・店舗への来場申込が可能です。
なお、「持ち家計画」の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
８．出所
※１ 「【フラット35】 金利情報」（令和２年７月）
住宅金融支援機構
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top#kensaku
※２ 「平成30年度住宅市場動向調査～調査結果の概要～」（平成31年３月）
国土交通省住宅局
https://www.mlit.go.jp/common/001287761.pdf
９．不動産関連記事
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