不動産を売買したい場合や賃貸借したい場合、不動産会社に依頼します。
その際、媒介契約を締結することになり、
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
という3種類の契約方式があります。
不動産の売買や賃貸借を検討されている方の中に、
「一般媒介契約とは、何だろうか？」
「他の媒介契約との違いは何だろうか？」
と、疑問を持たれている方はいませんか？
実は、複数の不動産会社への依頼の有無などにあります。
この記事では、
- 一般媒介契約の特徴
- 一般媒介契約のメリット・デメリット
- 専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット
- 専属専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット
- 一般媒介・専任媒介・専属前任媒介契約の違い
について解説します。
一般媒介契約の特徴やメリット・デメリットを把握して、他の契約方法と使い分けることができます。
１．一般媒介契約の特徴
依頼者は、業者を限定することなく媒介を依頼することができます。
依頼者自らも、買主や借主といった顧客を探して、売買契約や賃貸借契約を締結することができます。
１－１．一般媒介契約の種類
一般媒介契約には、
があります。
依頼を受けた不動産会社は、業者間で物件情報を共有する形態となり、独占的に物件取引の媒介業務を行えません。
一方、物件を探している買主や借主にとっては、依頼をした様々な不動産会社から物件情報の開示を受けることができます。
１－２．媒介と仲介の違い
一般的には、媒介も仲介も不動産取引における
・売主と買主
・貸主と借主
の間に立つことを意味しています。
違いを言えば、
- 媒介：宅建業法（宅地建物取引業法）で使用される法律用語です。
不動産物件の売主や貸主から直接取引の仲立ちを依頼されることです。 - 仲介：不動産取引に限らず、広く一般的に商業用語として使用されています。
不動産業者から取引の紹介をされることです。
不動産会社には、立場の違いにより、媒介会社と仲介会社とがあります。
- 媒介会社：物件を所有する売主・貸主と直接媒介契約し、買主・借主を探す立場
元付（もとづけ）業者ともいう。 - 仲介会社：買主・借主を媒介会社へ紹介する立場
客付（きゃくづけ）業者ともいう。
２．一般媒介契約のメリット・デメリット
一般媒介契約のメリット・デメリットについて解説します。
２－１．一般媒介契約のメリット
２－１－１．メリット１：複数の不動産会社間において、競争心をあおることが可能
一般媒介契約のメリットの一つとして、複数の不動産会社と媒介を締結可能です。
その中で、売買契約や賃貸借契約を成立させた不動産会社に対してだけ、仲介手数料を成功報酬として支払う契約方式です。
したがって、不動産会社に対して、競争心をあおることができます。
２－１－２．メリット２：自身で買主を見つけた場合、仲介手数料が無しになるか減額可能
自己発見取引が、認められていますので、自身で買主や借主を見つけた際、
・売買契約書作成
・賃貸借契約書作成
・その他契約に関する取引
などを自身で全てこなす場合、仲介手数料を支払う必要はありません。
もしくは、
・売買契約書作成
・賃貸借契約書作成
・その他契約に関する取引
などを依頼する場合、正規の仲介手数料を減額してもらうことができます。
２－１－３．メリット３：物件情報が公にならない
レインズ（＊１）への登録義務がありませんので、世間に知られることはありません。
２－２．一般媒介契約のデメリット
２－２－１．デメリット１：契約までに時間がかかる
依頼を受けた不動産会社は、他にも競争相手が多数いる場合、逆に積極的に営業活動を行わない可能性もあります。
特に、不動産会社が、不得意なエリアや分野の物件の依頼を受けますと、放置する可能性が高くなります。
したがって、売買契約や賃貸借契約に至るまでの時間が思った以上にかかることもあります。
２－２－２．デメリット２：依頼した複数の不動産会社に対し、個別に確認する必要有り
一般媒介契約は、依頼者に対して、営業活動の報告義務がありません。
したがって、依頼した複数の不動産会社に対して、営業活動結果を個別に確認する必要があります。
２－２－３．デメリット３：物件情報が広まらない
レインズへの登録義務が無いため、物件情報の案内告知が行き届かない可能性があります。
２－３．一般媒介契約を利用した方が良い人
一般媒介契約を利用した方が良い人は、
・複数の不動産会社に営業活動依頼
・自身でも営業活動
をしたい人になります。
多角的に営業活動を進めたい人には、一般媒介契約は、相応しい契約方式となります。
３．専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット
ただし、売主や貸主は、自身で買主や借主を探して、売買契約や賃貸借契約の締結が可能です。
依頼を受けた不動産会社は、一般媒介契約と異なり、他の不動産会社に取引を横取りされる可能性はありません。
しかし、依頼者が、自身で取引先を見つける可能性はあります。
一般媒介契約と比較して、不動産会社の営業努力が無駄になる確率は少なく、積極的な営業活動が期待できます。
３－１．専任媒介契約のメリット
３－１－１．メリット１：窓口を1社に絞ることができ、連絡がスムーズ
専任媒介契約は、１社としか媒介契約を締結することができません。
逆に１社に絞られるため、連絡を要する時には、一般媒介契約の様に複数社に連絡をする必要は無く、スムーズにいきます。
３－１－２．メリット２：不動産会社の営業活動を把握し易い
専任媒介契約は、不動産会社が、２週間に１度の営業活動報告を行う義務があります。
したがって、売却・賃貸状況が定期的に把握できますので、売却・賃貸時期の目途を立て易くなります。
３－１－３．メリット３：自身でも営業活動可能
専任媒介契約は、不動産会社に営業活動をしてもらいながら、自身でも営業活動が可能です。
自身の顧客に、取引できそうな買主・借主候補がいれば、取引可能です。
自身が、買主・借主を見つけ売買契約・賃貸借契約に至った場合、仲介手数料を不動産会社に支払う必要はありません。
もしくは、自身が買主・借主を見つけ、
・売買契約書作成
・賃貸借契約書作成
・その他契約に関する取引
などを依頼する場合、正規の仲介手数料を減額してもらうことができます。
３－２．専任媒介契約のデメリット
３－２－１．デメリット１：不動産会社の担当営業マンの手腕に左右
専任媒介契約を締結した不動産会社の担当営業マンが、力量不足の場合、いつまでも買主・借主を見つけることができない事態に陥ります。
その場合、機会を見て担当者を変更してもらうなどの処置が必要です。
３－２－２．デメリット２：３か月間は、不動産会社の変更不可
専任媒介契約の上限期間は３か月という規定のため、通常３か月間の媒介契約を締結します。
そのため、不動産会社に見込客すら挙がらない事態になったとしても、契約期間中は不動産会社の変更をすることはできません。
３－３．専任媒介契約を利用した方が良い人
専任媒介契約を利用した方が良い人は、以下の場合です。
- 取引している不動産会社があり、その会社の取引実績・内容などを把握し、信頼を置いている場合
- 自らも取引できそうな顧客を有しており、その顧客に対して積極的に営業活動を行う場合
- 不動産の売却・賃貸を急いでいる場合
なお、専任媒介契約については、下記の記事をご覧ください。
また、専任媒介契約での取引事例については、下記の記事をご覧ください。
４．専属専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット
したがって、依頼した不動産会社に対して、取引を全面的に任せる契約です。
依頼を受けた不動産会社は、一般媒介契約とは異なり、他の不動産会社に取引を横取りされる可能性はありません。
同時に、専任媒介契約とは異なり、依頼者が、自身で取引先を見つけることもできません。
一般媒介契約・専任媒介契約と比較して、不動産会社の営業努力が無駄になる確率は、より少なくなります。
４－１．専属前任媒介契約のメリット
４－１－１．不動産会社の積極的な営業活動
不動産会社としては、営業活動を専任してもらっていますので、他社の営業活動を気にすることはありません。
また、依頼主も営業活動をすることはできませんので、自社の営業活動が無駄になることはありません。
したがって、積極的に営業活動を行うことができます。
４－１－２．買取り保証や瑕疵保証サービスなどの可能性有り
他の不動産会社や依頼主の動きを気にすることなく、営業活動を行うことができます。
その見返りとして、買取り保証や瑕疵保証サービスなどの特典を受けられる場合があります。
なお、買取りについては、下記の記事をご覧ください。
４－２．専属専任媒介契約のデメリット
４－２－１．自身で買主や借主といった顧客を探すことは不可
専属専任媒介契約は、依頼主自身が、買主や借主といった顧客を探すことはできません。
契約をした不動産会社の成果を待ち続けなければなりません。
４－２－２．不動産会社は、他社・依頼主との競争が無い
営業活動は、媒介契約した不動産会社のみとなるため、競争心が無くなります。
したがって、営業活動のスピード化を図れない可能性があります。
４－２－３．囲い込みされる可能性有り
契約した不動産会社は、自身の会社だけで、売主と買主を見つけたい心理が働くため、他の仲介会社が買主候補者を仲介しても断る場合があります。
（出所：公益財団法人日本住宅総合センター）※１
売主・買主の双方から仲介手数料を獲得したいからです。
（業界用語で両手といいます。）
（出所：公益財団法人日本住宅総合センター）※１
４－３．専属前任媒介契約を利用した方が良い人
専属専任媒介契約を利用した方が良い人は、以下の場合です。
- 取引している不動産会社があり、その会社の取引実績・内容などを把握し、信頼を置いている場合
- 不動産取引に関して特に顧客を有さず、全面的に取引を任せて、自身の業務などに専念したい場合
- 不動産の売却・賃貸を急いでいる場合
５．一般媒介・専任媒介・専属前任媒介契約の違い
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違いを、
・宅建業法上の観点
・メリット・デメリット
の観点で解説します。
５－１．宅建業法上の観点での違い
宅建業法（宅地建物取引業法）上の観点での違いを下表にまとめます。
５－２．メリット・デメリットの観点での違い
メリット・デメリットの観点で、違いを下表にまとめます。
３つの媒介契約の違い
６．まとめ
以上、
- 一般媒介契約の特徴
- 一般媒介契約のメリット・デメリット
- 専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット
- 専属専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット
- 一般媒介・専任媒介・専属前任媒介契約の違い
について解説しました。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に営業活動をしてもらいながら、依頼主自身も営業活動をしたい人に向いている媒介契約方式となります。
しかし、依頼をした複数の不動産会社が、思ったよりも営業活動を行わないというデメリットもあります。
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８．参考・引用Webサイト
※１ 「既存住宅取引と媒介契約制度に関する調査研究」（平成31年３月）
公益財団法人 日本住宅総合センター
https://www.hrf.or.jp/webreport/pdf-report/pdf/kisonbaikai.pdf
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