不動産を売買したい場合や賃貸借したい場合、不動産会社に依頼します。
その際、媒介契約を締結することになり、
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
という３種類の契約方式があります。
不動産の売買や賃貸借を検討されている方の中に、
「専任媒介契約とは、何だろうか？」
「他の媒介契約との違いは何だろうか？」
と、疑問の方はいませんか？
実は、依頼した１社の不動産会社からの売買・賃貸借活動の報告を確認しながら、自身でも顧客を探すことが可能などの点になります。
この記事では、
- ３つの媒介契約
- 専任媒介契約の特徴やメリット・デメリット、注意点
- 一般媒介契約の特徴やメリット・デメリット
- 専属専任媒介契約の特徴やメリット・デメリット
- 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介契約の違い
について解説します。
専任媒介契約の特徴やメリット・デメリットを把握して、他の契約方法と使い分けることができます。
１．３つの媒介契約
不動産を売却する際、様々な不動産に関連する専門知識が必要になります。
通常、売主・貸主は、不動産会社と媒介契約を締結することにより、買主・借主を探してもらいます。
媒介契約は、選択した不動産会社と売買・賃貸借活動に関する契約を締結することです。
媒介契約には、
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
の３種類があります。
３種類の媒介契約は、売主・貸主が売却活動に臨むスタンスにより異なります。
売主・貸主自身が、
- 売却・賃貸活動を複数の不動産会社に任せつつ、自身でも売却・賃貸活動を行いたい場合
- 売却・賃貸活動を特定の不動産会社に任せつつ、自身でも売却・賃貸活動を行いたい場合
- 売却・賃貸活動を特定の不動産会社に完全に任せたい場合
により、選択する媒介契約は異なります。
先ず、専任媒介契約の解説をした後、一般媒介契約や専属専任媒介契約についても簡単に解説します。
２．専任媒介契約の特徴やメリット・デメリット、注意点
専任媒介契約は、３種類の媒介契約の中で、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間的な契約です。
２－１．専任媒介契約の特徴
専任媒介契約の特徴として、
- 不動産会社１社とのみ締結することが可能
- 売主・貸主自身が売却・賃貸活動を行い、買主・借主を見つけて売買・賃貸借契約を締結可能
- 媒介契約を締結した不動産会社による指定流通機構（REINS）（＊１）への物件情報登録が義務
指定流通機構への登録は、媒介契約を締結した翌日から７営業日以内 - 契約した不動産会社による売主への売却活動の報告義務は、14日に１回以内
- 媒介契約の有効期間は、３ヶ月以内
などです。
２－２．専任媒介契約のメリット
２－２－１．メリット１．買主・借主を早く見つけることが可能
専任媒介契約締結により、不動産会社は１社に絞られますので、積極的・優先的に売却・賃貸活動を行います。
買主・借主を見つけ、売主・貸主との売買契約を締結できれば、不動産業者は、仲介手数料を受け取ることができます。
したがって、早い段階で買主が見つかる傾向にあります。
また、専任媒介契約を締結した翌日から７営業日以内に指定流通機構（レインズ）へ物件情報の登録義務があります。
物件情報が登録されますと、全国の不動産会社が閲覧可能となり、早い段階で買主・借主が見つかり易くなります。
早めに売却・賃貸したい売主・貸主にとって、専任媒介契約の選択は良策といえます。
２－２－２．メリット２．売主・貸主が、買主・借主を見つけ契約締結可能
売主・貸主が、買主・借主を見つけることができます。
親戚や友人・知人、勤務先の同僚、取引先などに買主や借主がいないとも限りません。
買主・借主を見つければ、売買・賃貸借契約を直接締結することができ、不動産会社に支払う仲介手数料（＊２）は不要です。
【事例１】
売主が、不動産会社の仲介により、自宅を3,000万円で買主と売買契約を締結した場合
仲介手数料＝（3,000万円×３％＋６万円）×1.1
＝105.6万円
売主は、不動産会社に対して、仲介手数料の上限値として105.6万円を支払います。
売主自身で買主を見つけ、売買契約をした場合、仲介手数料は不要となります。
２－２－３．メリット３．窓口の一本化が可能
専任媒介契約は、売主が不動産会社１社と契約しますので、売却活動の窓口を一本化できます。
不動産会社は、売主に対して、14日に１回の割合で売却活動の報告義務があります。
通常、広告活動の詳細などが、報告書の形式で売主に送られてきます。
買い手の反応などを見ながら、売却価格の調整などを不動産会社と行います。
２－３．専任媒介契約のデメリット
２－３－１．デメリット１：営業担当者の力量により、希望に沿う売却ができない可能性有
媒介契約した不動産会社の中で、物件の営業担当者が決められます。
その営業担当者の力量により、物件の売却活動が大きく影響します。
力量のある営業担当者の場合、要所を押さえて売却活動を行います。
・価格・賃貸料の査定
・広告・案内活動
・物件案内
・買付け・賃借申込み
などの業務を、スムーズに滞りなくこなすことができます。
営業活動の中間報告も要所を押さえたわかりやすい報告書を作成し、売主・貸主の満足度は高くなります。
また、希望する売却価格・賃貸価格に近い金額での成約率が高くなります。
一方、力量不足の営業担当者の場合、要所を押さえての売却活動が困難となります。
上記の営業活動が後手になる傾向にあり、各業務が滞りがちとなります。
中間報告も、納得のいかない点が多くなります。
また、売却期間が長期化する可能性が高くなり、その対策として安易に売却価格を下げようとする嫌いがあります。
最悪の場合、いつまで経っても売却できない事態となります。
売主・貸主側も営業担当者の力量に対して疑問が生じた場合、交代を早期に申し入れる必要があります。
もしくは、契約期間満了時に不動産会社を変更することも視野に入れる必要があります。
２－３－２．デメリット２：「囲い込み」による売却期間の長期化
媒介契約をした不動産会社が、「囲い込み」を行いますと、売却・賃貸期間の長期化を招く事態となります。
◆両手仲介◆
例えば、売却活動の場合、売主が媒介契約を締結した不動産仲介業者が、買主を直接探した場合、売主と買主と両方から仲介手数料を受け散ることが可能です。
（出所：公益財団法人日本住宅総合センター）※１
◆片手仲介◆
例えば、
・不動産会社Aは、売主・貸主から仲介手数料を受け取ることが可能
・不動産会社Bは、買主・借主から仲介手数料を受け取ることが可能
となります。
売却活動の場合、
・両手仲介は、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることが可能
・片手仲介は、売主もしくは買主の片方から仲介手数料を受け取ることが可能
となります。
（出所：公益財団法人日本住宅総合センター）※１
両手仲介の方が、売り上げを考えますと、有利になりことがわかります。
【事例２】
売主側の不動産会社A社が、「囲い込み」を図るとします。
A社としては、自社で買主を見つけますと、両手仲介となり、売り上げが増加します。
そのため、買主側の不動産会社：B社から購入依頼の連絡を受けても、「売却済」と嘘を言い断ります。
結局、物件が売却できるのは、A社が買主を直接見つけるルートしかなくなります。
売却活動が、必要以上に長期化することになります。
以上、専任媒介契約のメリット・デメリットをまとめますと下表の通りです。
２－４．専任媒介契約の注意点
専任媒介契約の注意点として、
・不動産会社の選定
・媒介契約の解約条件を把握
・「おとり広告」をしている場合
・「囲い込み」をしている場合
などが挙げられます。
２－４－１．不動産会社の選定
専任媒介契約を締結することにより、希望価格で早期に売却することが目的です。
したがって、目的に適う不動産会社の選定が重要になります。
◆地元の不動産会社に依頼◆
売却・賃貸したい物件の立地近くに存在する不動産会社に依頼する方法です。
◆売却価格無料査定サイトを利用◆
売却の場合、売却価格無料査定サイトを利用する方法があります。
なお、不動産売却価格無料査定サイトについては、下記の記事をご覧ください。
２－４－２．媒介契約の解約条件を把握
売主・貸主が、不動産会社と媒介契約を締結したものの、売却・賃貸活動に問題がある場合、契約期間中であっても中途解約することができます。
◆営業活動に問題がある場合◆
以下のいずれかに該当する場合、中途解約できる可能性があります。
- 売却・賃貸活動を積極的に行っていない場合
例えば、宣伝広告・案内を出していないなど - 媒介契約を締結した翌日から７営業日以内にレインズへの登録がなされていない場合
- 14日に１回の売却活動報告がなされていない場合
- 買い手・借りての引き合い情報の報告がなされていない場合
- 物件内覧の希望者の事前通知がなされていない場合
◆やむを得ない理由が生じた場合◆
やむを得ない理由が生じた場合でも、中途解約できる可能性があります。
- 売主・貸主自身が買主を見つけた場合
- 熟慮した結果、売却・賃貸するタイミングではないと判断した場合
- 転勤を理由に引っ越しを余儀なくされ、売却・賃貸を進めていたが、急遽転勤がなくなり売却・賃貸しなくてもよくなった場合
ただし、不動産会社に落ち度が無く、売主・貸主の一方的な理由で契約期間中に中途解約を申し出ても、基本的には認められません。
その場合、契約期間：３ヶ月経過後の更新時に、更新しない旨を不動産会社に連絡すれば、問題なく解約できます。
どうしても契約期間中に解約したい場合、
- 宣伝・広告費用
- 売却活動に関連する経費：交通費・通信費
などをペナルティとして請求される可能性があります。
２－４－３．「おとり広告」をしている場合
不動産会社が「おとり広告（＊３）」を使った集客をしている場合、注意する必要があります。
不動産会社の利益中心による姿勢が見え、顧客に対してサービスが行き届いていない可能性が高いからです。
対策として、媒介契約を締結する不動産会社の物件情報などを、店頭やＷＥＢサイトなどで調査します。
他の売却物件と比較して、条件が特別良い物件が長期間に亘り掲載されていないかを確認します。
また、不動産会社にストレートに「おとり広告」をしているかを尋ね、その反応を観察すればおおよそ判別できます。
- 「おとり広告」をしていない会社の反応は、落ち着いた様子で「していません」との返事があります。
- 「おとり広告」をしている会社の反応は、慌てた様子で「していません」との返事があり、中には今後の対応を拒絶する会社もあります。
２－４－４．「囲い込み」をしている場合
不動産会社が「囲い込み」をしている場合、売却期間が長期に亘る可能性が高まります。
対策として、不動産会社にストレートに「囲い込み」をしているかを尋ねるだけでも効果があります。
「囲い込み」をしていても、「しています」と返答する不動産会社はありません。
しかし、売主・貸主が「囲い込み」のことを知っていると不動産会社に認識させるだけでも、抑制効果があります。
２－５．専任媒介契約を利用した方が良い人
専任媒介契約をおすすめの人は、
- 売却・賃貸を急いでいる人
- 売主・貸主が買主・借主を見つけ、売買・賃貸借契約をする可能性のある人
- 複数の不動産会社を相手にするのではなく、一本化したい人
などです。
２－５－１．売却を急いでいる人
不動産会社は、仲介手数料を確実に得ることができる専任媒介契約の物件を積極的・優先的に売却活動を行います。
また、媒介契約を締結した翌日から７営業日以内に物件情報を指定流通機関（レインズ）に登録義務があります。
登録されますと、全国の不動産会社の目に留まります。
不動産会社が抱えている買い手・借りて候補者にも物件情報が流れますので、見込み客の増加に繋がります。
したがって、早期に売却できる可能性が高まります。
２－５－２．売主・貸主が買主・借主を見つけ、売買・賃貸借契約をする可能性のある人
専任媒介契約は、売主・貸主が買主・借主を見つけても良いことを条件に売買契約することを認めているからです。
【事例３】
売主の友人が、マイホームを探している場合です。
売主が、自宅を売却したい旨を友人に伝えた際、友人が売主の物件を見学・内覧して気に入ったとします。
しかし、他の物件と比較検討して決めたいと申し入れをされた場合、売主は、
・友人が、売主の物件を購入したい場合：売主と友人が直接売買契約
・友人が、売主の物件を断念したい場合：別の買主と不動産会社を介して売買契約
と、どちらでも対応できるように専任媒介契約を締結することが賢明といえます。
２－５－３．複数の不動産会社を相手にするのではなく、一本化したい人
例えば、売却活動の場合、初期段階において売却価格の査定を行います。
複数社から提示を受けますと、整理が必要になります。
取引が１社のみですと、整理する時間を大幅に削減でき、やり取りも楽になりますので、専任媒介契約の選択が賢明といえます。
なお、専任媒介契約での取引事例については、下記の記事をご覧ください。
３．一般媒介契約の特徴やメリット・デメリット
一般媒介契約は、３種類の媒介契約の中で、最も制約の少ない契約です。
３－１．一般媒介契約の特徴
一般媒介契約の特徴として、
- 複数の不動産会社と媒介契約を締結可能
- 売主・貸主自身が売却活動を行い、買主・借主を見つけて売買・賃貸借契約の締結可能
- 媒介契約を締結した不動産会社による指定流通機構（レインズ）への物件情報登録は任意
- 不動産会社による売主・貸主への売却・賃貸活動の報告義務は無い
- 媒介契約の有効期間の規定は無い
目安は３ヶ月以内
などです。
３－２．一般媒介契約のメリット
一般媒介契約のメリットは、
複数の不動産会社と媒介契約を締結可能な点です。
それだけ売却・賃貸情報を多数の買い手・借り手の目に触れさせることができ、売却・賃貸借の可能性が高まります。
不動産会社同士の競争心を煽ることができ、売却活動の促進に繋がります。
また、売主・貸主自身が売却・賃貸活動を行い、買主・借主を見つけて売買・賃貸借契約を締結可能な点です。
３－２．一般媒介契約のデメリット
一般媒介契約のデメリットは、媒介契約を締結した複数の不動産会社の全てが、積極的に売却活動を行うわけではない点です。
不動産会社の中には、積極的に売却活動をしたところで、他の不動産会社に売買契約を取られてしまうと、全然売上げが上がらなくなります。
そのため、売却活動を行わないケースが、少なからずあります。
また、指定流通機構（レインズ）への登録が義務ではないため、媒介契約をした不動産会社が、売却活動を怠る会社ばかりになりますと、逆に買い手の目に触れる機会が少なくなります。
したがって、メリット・デメリットは表裏一体の関係にあります。
なお、一般媒介契約については、下記の記事をご覧ください。
４．専属専任媒介契約の特徴やメリット・デメリット
専属専任媒介契約は、３種類の媒介契約の中で、最も制約の多い契約です。
４－１．専属前任媒介契約の特徴
専属専任媒介契約の特徴として、
- 不動産会社１社とのみ締結することが可能
- 売主・貸主自身が売却・賃貸活動を行い、買主・借主を見つけての売買・賃貸借契約の締結不可
- 媒介契約を締結した不動産会社による指定流通機構（レインズ）への物件情報登録が義務
指定流通機構への登録は、媒介契約を締結した翌日から５営業日以内 - 契約した不動産会社による売主への売却活動の報告義務は、７日に１回以内
- 媒介契約の有効期間は、３ヶ月以内
などです。
４－２．専属専任媒介契約のメリット
不動産会社は、自社以外に売買・賃貸借契約を締結できないため、安心して売却活動に臨むことができます。
指定流通機構にも物件情報の登録義務があり、その分多くの買主・借主の目に留まる可能性が高くなります。
したがって、早く売買・賃貸借契約を締結できる傾向にあります。
売主・貸主は、売却・賃貸活動を完全に不動産会社に任せることになりますので、仕事などで忙しい人の場合、都合の良い契約となります。
４－３．専属専任媒介契約のデメリット
媒介契約を締結した不動産会社が、買主・借主を見つけられない場合、売却活動が長引くこともあります。
売却活動が長引きますと、
・住宅ローン返済
・固定資産税・都市契約税
が嵩むことになります。
マンションの場合、さらに管理費・修繕積立金の支払いが上乗せされます。
その場合、媒介契約の有効期間：３ヶ月経過後に更新をせず、不動産会社を変更することができます。
売主・貸主自身が買主・借主を見つけて売買契約をすることはできません。
ただし、売主・貸主が見つけた買主・借主を、媒介契約を締結した不動産会社を通して、売買・賃貸借を契約することはできます。
その場合、不動産会社と専属専任媒介契約をした意味が薄れます。
５．一般媒介・専任媒介・専属専任媒介契約の違い
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違いを解説します。
５－１．宅建業法上の違い
宅建業法（宅地建物取引業法）上の違いを下表にまとめます。
５－２．売却時の媒介契約の割合
マンション売却時に、交わされた媒介契約の割合を、公益財団法人日本住宅総合センターが公表しています。
（出所：公益財団法人日本住宅総合センター）※１
（出所：公益財団法人日本住宅総合センター）※１
マンション売却に限りますと、専属専任媒介契約が最もよく利用され、次いで専任媒介契約、一般媒介契約の順になります。
６．まとめ
以上、
- ３つの媒介契約
- 専任媒介契約の特徴やメリット・デメリット、注意点
- 一般媒介契約の特徴やメリット・デメリット
- 専属専任媒介契約の特徴やメリット・デメリット
- 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介契約の違い
について解説しました。
以上、媒介契約の種類や、専任媒介契約のメリット・デメリット、注意点、おすすめの人について解説しました。
専任媒介契約を締結することにより、
・希望価格で売却
・早期に売却
することが目的です。
そのためにも、不動産会社の選定は重要となります。
７．お役立ち情報案内
不動産に関するお役立ち情報を案内します。
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７－３．国家資格を目指す方のためのオンライン資格講座【スタディング】
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低価格で経済的負担も少ないです。 - 【見やすく分かりやすい】
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脳科学に基づき暗記を補助する便利なツールや、記憶が消えないうちに定着を促進する問題練習機能も充実しており、無理なく進めて合格できる実力がつきます。
８．参考・引用Webサイト
※１ 「既存住宅取引と媒介契約制度」に関する調査研究」（平成31年３月）
公益財団法人 日本住宅総合センター
https://www.hrf.or.jp/webreport/pdf-report/pdf/kisonbaikai.pdf
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