アパート・マンション経営を検討されている方の中に、
「何から手を付ければ良いのか？」
「何を勉強すれば良いのか？」
「本当に儲かるのか？」
と、お悩みの方はいませんか？
実は、アパート・マンション経営で一番大切なことは、物件探しです。
この記事では、
- アパート・マンション経営とは？
- アパート・マンション経営の儲け方
- アパート・マンション経営に必要な姿勢
- 初心者はアパート経営から
- アパート・マンション購入の流れ
- 不動産投資ローン申請における必要書類や注意点
について解説します。
物件探しの優先順位を知ることができ、儲けられる物件を確実に探し出すノウハウを知ることができます。
１．アパート・マンション経営とは？
１－１．アパート・マンション経営のメリット・デメリット
アパマン経営には、メリット・デメリットがあります。
それらを下表にまとめます。
デメリットを克服するスキルを習得しますと、安定したアパマン経営を行うことができます。
管理会社任せにして、デメリットを克服するスキルを習得できなければ、安定したアパマン経営を行うことはできません。
なお、アパマン経営のメリット・デメリットについては、下記の記事をご覧ください。
節税対策の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
１－２．アパート・マンション経営に必要な資金
アパマン経営に必要な資金は、投資対象によって異なります。
・区分マンションに投資
・アパート１棟に投資
・マンション１棟に投資
・戸建て賃貸に投資
によっても異なりますし、規模によっても異なります。
また、
・新築物件
・中古物件
によっても異なります。
さらに、
・都心部
・地方
によっても異なります。
ただし、それぞれに目安はあります。
分類して大まかな必要資金を下表にまとめます。
（都心部から地方まで）
１－３．アパート・マンション経営に必要な諸経費
上表に示したのは物件価格ですが、
・新築
・新築・中古物件を購入
する場合には、様々な諸経費が必要です。
その諸経費の目安は、物件価格に対して７％前後となります。
諸経費の内訳としては、
・仲介手数料
・金融機関のローン事務手数料
・登記費用
・税金
・司法書士報酬
などです。
建築時諸経費と購入時諸経費を下表にまとめます。
建築時諸経費と購入時諸経費
【事例１】
5,000万円のアパマンを購入しますと、諸経費として350万円前後は必要となります。
１－４．中古物件購入の注意点
中古物件を購入する場合、築20年以上経過した物件になりますと、購入当初から修繕費用がかかります。
その費用は、修繕積立金として、毎月一定額を積立てする必要があります。
アパマンでは、エアコン・給湯器などの老朽化による交換が、不定期に発生します。
そのため、すぐに対応できる資金を準備しておくことが大切です。
なお、アパマン経営における修繕費の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
２．アパート・マンション経営の儲け方
アパマン経営の儲け方には２種類あります。
メインは、インカムゲイン（家賃収入）になります。
２－１．儲け方は２種類
アパマン経営の儲け方には、
・「キャピタルゲイン」
・「インカムゲイン」
があります。
キャピタルゲインが、プラスになるか、マイナスになるかは、購入時の価格によりほぼ決まります。
不動産価格が高止まりしている時に購入しますと、キャピタルゲインがプラスになることは、難しくなります。
高い入居率を維持することができれば、インカムゲインは安定し、多くの利益をもたらします。
２－２．中古ワンルームマンション１戸の事業収支
インカムゲインについて、具体的な事例を挙げて、ワンルームマンション１戸の収支を計算します。
【事例２】
中古マンルームマンション１戸
東京都内にある下表の条件の中古ワンルームマンション１戸を購入した場合です。
中古ワンルームマンション１戸の購入設定
自己資金の違いによる収支を、シミュレーションした結果は、下表の通りです。
中古ワンルームマンション１戸の収支結果
◆オーバーローンを利用した場合◆
表面利回りが8.0％あっても、キャッシュフロー（手残り額）はマイナスとなります。
◆フルローンを利用した場合◆
表面利回りが8.0％あっても、キャッシュフローは年間で４万円にしかなりません。
◆自己資金を購入価格の20％＋購入時諸経費（320万円）を投資した場合◆
キャッシュフローは年間で17万円となります。
区分ワンルームマンションの投資効率は悪いです。
中古の収支結果が、上記の通りです。
新築の収支結果になりますと、もっと悪くなります。
新築ワンルームマンション投資は、避けたほうが賢明です。
なお、新築ワンルームマンション投資が儲からない理由・原因については、下記の記事をご覧ください。
＊３ 表面利回り・実質利回り・ＲＯＩの計算式については、下記「５－１－３．利回り」で説明します。
２ー３．中古アパート１棟の事業収支
インカムゲインについて、具体的な事例を挙げて、中古アパート１棟の収支を計算してみます。
【事例３】
中古アパート１棟
郊外にある下表の条件の中古アパート１棟を購入した場合です。
中古アパート１棟の購入設定
自己資金の違いによる収支を、シミュレーションした結果が下表です。
ただし、空室率を10％と設定します。
中古アパート１棟の購入設定
◆オーバーローンを利用した場合◆
空室率を加味してもキャッシュフロー（手残り額）は、年間136万円となります。
◆フルローンを利用した場合◆
空室率を加味してもキャッシュフローは、年間161万円になります。
◆自己資金として、購入価格の10％＋購入時諸経費（1,200万円）を投資した場合◆
空室率を加味してもキャッシュフローは、年間268万円となります。
したがって、アパート経営のほうが投資効率は良いです。
アパマン経営のほうが、投資効率が良くなる理由は、１戸当たりの購入価格が違うからです。
- 【事例２】の場合：1.200万円／戸
- 【事例３】の場合： 700万円／戸
となり、価格差は歴然です。
これは、一般的な傾向となります。
なお、キャッシュフローの詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
２－４．アパート・マンション経営の失敗事例
アパマン経営の失敗事例として挙げられることは、購入する物件を間違えることです。
その原因は、物件探しの優先順位を間違えることにあります。
何よりも優先するのは立地です。
よくある失敗例が、立地よりも利回りを優先させる物件選択です。
例えば、最寄駅から徒歩20分以上もかかる立地の物件を選択するなどです。
最寄駅から徒歩10分～15分を超えますと、急に入居率が下がる傾向にあります。
いくら高利回り物件であっても、入居率が低ければ、キャッシュフローが出ないどころかマイナスとなります。
しかし、立地だけで物件を選択してはいけません。
優先順位は、
となりますが、２位以降の項目も、同時に満足させる必要があります。
詳しくは、後述します。
次によくある失敗例が、勉強不足を不動産営業マンに見透かされて、収益の出ない物件を購入してしまうことです。
少なくとも、
・表面利回り
・実質利回り
・ＲＯＩ
の３種類の利回りを理解し使えるようにしておくことが必須です。
３種類の利回りを理解しますと、不動産営業マンの営業トークのからくりを見抜けるようになります。
特にＲＯＩに至っては、不動産営業マンでも知らない人が多くいます。
表面利回り５％以下のワンルームマンション購入は、キャッシュフローがマイナスとなりますので、避けた方が賢明です。
不動産評論家の中にも、表面利回り４～５％のワンルームマンションを勧める人がいますが、
・不動産会社から言わされている
・不動産経営に対して無知
のどちらかです。
３．アパート・マンション経営に必要な姿勢
アパマン経営に対する姿勢が、事業収支や管理に大きく影響します。
アパマン経営は、立派な不動産事業ですので、甘い考えでは通用しません。
３－１．事業収支への姿勢
３－１－１．収入に対する姿勢
アパマン経営の場合、入居率：100％を常に維持することはできません。
しかし、95％以上を維持することは、努力次第で可能です。
そのためには、空室が出ることを、常日頃想定し、打てる手は全て打ちます。
例えば、
- 不動産会社への入居者付け依頼営業
- 不動産会社ＷＥＢサイトへの物件情報掲載依頼
- ＳＮＳ（Twitter、Facebook、Instagramなど）・ブログを活用した入居者募集
などです。
筆者のアパマン経営の場合、不動産会社への営業に重点を置いています。
３－１－２．支出に対する姿勢
【事例２】と【事例３】を見れば、キャッシュフロー（手残り額）は限られます。
決して無駄使いはできません。
特に、
・フルローン
・オーバーローン
を利用する場合、家賃収入に対するローン返済額が、大部分を占める様になります。
したがって、支出に対して厳しく自身を律する姿勢が、アパマン経営を儲かるものへと導く第一歩となります。
３－２．入居者管理・建物管理
アパマン経営を始めてから第一に考えなければいけないことは、「入居者ファースト」です。
これに対して、手を抜いてはいけません。
手を抜くようでは、アパマン経営は上手くいきません。
３－２－１．入居者管理
不動産経営には、
・売買・賃貸の不動産仲介会社
・不動産管理会社
・電気、ガス、水道などの設備会社
・リフォーム会社
など、様々な関連会社が絡みます。
入居者に対する対応・サービスを最優先するために、上記会社が必要です。
入居者サービスに対する姿勢が、
・早期入居者付け
・長期入居
へと繋がり、不動産経営を安定的なものにします。
例えば、
・「エアコンが動かなくなった」
・「給湯器から湯が出なくなった」
などのクレームに対する対応です。
決して管理会社任せにせず、大家が迅速に現場に駆け付け、修理・新規交換などの対応を、その場でスピーディにこなさなけれななりません。
その様な行為ができる大家が、他のできない大家と差別化できます。
いかに入居者に対して、ストレスを感じさせないかが、ポイントとなります。
入居者サービスができない大家は、問題が生じますと、
・入居者より先にストレスを感じる
・問題を放置する
・管理会社任せにする
傾向にあります。
３－２－２．建物管理
建物の劣化・損傷具合の点検・確認も管理会社に任せきりにすることは良くありません。
少なくとも月に２回程度は、建物の点検・確認を自身の目で行うことが大切です。
大家や管理会社よりも先に、入居者から建物の不具合を指摘されるようでは、アパマン経営が”ずさん”であると思わなければなりません。
その様な管理会社は、仕事をしていないといえますので、契約解除する方が賢明です。
４．初心者はアパート経営から
区分ワンルームマンション経営は、安く仕入れをすることができない限り、儲からないと考えた方が賢明です。
４－１．アパート・マンションの大家は会社員でも可能
毎月安定した給料が入る
・大企業の会社員
・公務員
は、アパマン経営に有利となります。
いわゆる「サラリーマン大家」です。
筆者もアパート購入当初は、サラリーマン大家でした。
金融機関による融資審査項目の中に「属性」という項目があります。
・大企業の社員
・公務員
の場合、属性において高い評価を得やすいからです。
不況になっても安定した収入があるため、金融機関は、返済が滞る可能性が低いと判断します。
そのため、大企業の社員や公務員に対して、
・数千万円から数億円の融資
を行う可能性があり、高額のアパート・マンションを購入することができます。
なお、公務員のアパート経営についての詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
４－２．初心者はアパート経営から
よく区分ワンルームマンションから始めると良いという趣旨の広告や記事をよく見かけますが、決してそうではありません。
上記の【事例２】と【事例３】を比較してもわかるように、１戸当たりの購入価格が大きく違うため、収益性が全然違います。
逆に、不動産経営のベテランの多くは、区分ワンルームマンション投資を避ける傾向にあります。
理由は、儲からないためです。
区分ワンルームマンション経営よりも、アパート経営の方が、収益性は良くなります。
４－３．資格取得で知識武装
アパマン経営に資格は必要ありません。
誰でも経営することができます。
しかし、資格をもっていますと、アパマン経営には有利になります。
例えば、
・宅地建物取引士
・マンション管理士
・不動産実務検定
・ホームインスペクター
・賃貸不動産経営管理士
・ファイナンシャルプランナー
・管理業務主任者
などです。
上記資格の内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
５．アパート・マンション購入の流れ
アパート・マンション購入の流れは、下表の通りです。
５－１．物件探し
アパマン経営において、物件探しは最重要項目です。
・筆者の不動産投資の経験
・大家仲間の意見
・成功大家のブログ
を鑑みて物件探しの優先順位を挙げますと、下記の通りです。
５－１－１．立地
最寄駅から徒歩15分以内、できれば10分以内に立地する物件です。
その最寄駅が、
・人気沿線途上の駅
・快速・急行などの停車駅
であると、なお良いです。
買い物がし易く、病院なども近くにあるなど、利便性に富んでいれば、入居率はさらに上がります。
５－１－２．購入価格・築年数
購入価格と築年数は、密接な関係にあります。
新築物件が一番高くなるのは、いうまでもありません。
しかし、いくら安くても、例えば築30年以上など、築年数が経ちすぎていれば
- 金融機関からの融資が望めない
- 出口戦略（将来の売却時）において、身動きが取れない
事態となります。
購入価格と築年数の程よい兼ね合いが重要です。
５－１－３．利回り
利回りは、高くなければ決して儲かりません。
しかし、一口に利回りといっても、主な利回りには３種類あります。
・表面利回り
・実質利回り
・ＲＯＩ（投資収益率）
です。
特に重要な利回りはＲＯＩです。
ＲＯＩ＝０が損益分岐点となります。
表面利回りが８％あっても、【事例２】のようにＲＯＩ＜０となり、収支がマイナスになることもあります。
理由は、ローン返済額が加味されるからです。
ローン返済額が多くなりますと、ＲＯＩは小さくなり、キャッシュフローが少なくなります。
なお、利回りの詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
５－１－４．設備・器具
「全国賃貸住宅新聞」が、「入居者に人気の設備ランキング」を毎年実施しています。
それだけアパマンの入居率向上にとって、「インターネット無料」は、必須アイテムになります。
◆単身者向け設備ランキング◆
「入居者に人気の設備ランキング」
（出所：全国賃貸住宅新聞）
◆ファミリー向け設備ランキング◆
「入居者に人気の設備ランキング」
（出所：全国賃貸住宅新聞）
なお、アパマン経営におけるインターネット無料の有効性については、下記の記事をご覧ください。
先ずは、ＷＥＢサイト上にて案内されているアパマン物件から、候補となる物件を検索し、上記条件に見合う物件を抽出します。
抽出した物件を不動産会社の協力のもと、現地調査・周辺調査などをしながら購入物件を選択します。
５－２．買付証明書を売主へ提出（購入申込）
購入する物件が決まれば、不動産会社を通して売主に希望価格を伝え、値交渉をします。
ここで妥協すると、購入後に後悔することになります。
売主に断られることを覚悟で交渉します。
断られれば、次の物件を探せばよいだけのことです。
この手間をかけることが、儲かる物件を取得するコツです。
双方折り合いが付けば、売主に対して「買付証明書」を提出します。
買付証明書への記載項目は、
・氏名
・買取金額
・売買契約希望日
・支払方法
・手付金
・ローン特約などの条件
・有効期間
などとなります。
５－３．金融機関へ融資申請
売主が買付証明書を承諾すれば、金融機関に融資申請をします。
金融機関による主な審査項目は、
・申請人の属性
・物件の収益性
・資産の担保力
となります。
５－４．売主との売買契約締結
金融機関の融資審査を通過できれば、売主と売買契約を締結し、手付金を支払います。
売買契約では、
・売買契約書
・重要事項証明書
に売主・買主が双方において記名押印をします。
５－５．管理会社の選択
次に管理会社の選択です。
本気で不動産経営に取組み、儲けたいのであれば、管理会社を利用せずに自主管理にするべきです。
管理会社任せにしますと、アパマン経営能力は、いつまで経っても身に尽きません。
ましてや、「一括借り上げシステム」などの採用は論外です。
入居者サービスにとって、何一つ良いものはありません。
少なくとも筆者の知るアパマン経営の成功者の中に、「一括借り上げシステム」を採用している大家は一人もいません。
５－６．金融機関との金銭消費貸借契約
売主との売買契約締結後に、融資を決定した金融機関との金銭消費貸借契約を交わします。
記名押印する前に、
・借入金利
・返済期間
・毎月のローン返済額
・連帯保証人
・違約金
などを最終確認します。
５－７．決済・引き渡し
金銭消費貸借契約と同時に、売主との決済・引渡しとなることが一般的です。
・購入金額残金の支払い
・固定資産税などの清算
を行います。
また、建物の各住戸の鍵一式を受取り、引渡し完了となります。
６．不動産投資ローン申請における必要書類や注意点
金融機関への申請について
- 融資審査と必要書類
- 金融機関の種類による不動産投資ローンの特徴
を解説します。
６－１．融資審査と必要書類
不動産投資ローンの融資申請を行う場合、主な審査項目は
・申請人の属性
・申請不動産物件の収益性
・他の資産の担保力
となります。
それぞれの必要書類を下記にします。
６－１－１．申込人の属性審査
属性審査に必要な書類を下表にまとめます。
６－１－２．申請物件の収益性審査
申請物件の収益性審査に必要な書類を下表にまとめます。
６－１－３．他の資産の担保力審査
他の資産の担保力審査に必要な書類を下表にまとめます。
６－２．金融機関の種類と不動産投資ローンの特徴・注意点
金融機関の種類と不動産投資ローンの特徴・注意点を下表にまとめます。
自身の属性などと照らし合わせて、金融機関を選択することが大切です。
なお、不動産投資ローンの詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
７．まとめ
以上、
- アパート・マンション経営とは？
- アパート・マンション経営の儲け方
- アパート・マンション経営に必要な姿勢
- 初心者はアパート経営から
- アパート・マンション購入の流れ
- 不動産投資ローン申請における必要書類や注意点
について解説しました。
アパマン経営初心者が、まず身につけるべきスキルは、物件探しです。
物件探しを誤って、アパート・マンションを購入しますと、致命傷になりかねないからです。
また、不動産営業マンは、致命傷を負わせるアパート・マンションを平気で営業します。
大半の不動産営業マンは、アパマン経営の経験がなく、わからないからです。
不動産営業マンの言動に決して踊らされることなく、自身による厳しい目利きにより、物件探しを行う必要があります。
アパマン経営は、立派な事業です。
決して甘いものではありません。
生半可な姿勢でアパマン経営を始めますと、大怪我を負います。
８．お役立ち情報案内
不動産に関するお役立ち情報を案内します。
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「タウンライフ家づくり」については、下記の記事をご覧ください。
８－３．【不動産投資ローン】の借入可能額・借り換えオンラインサービスのINVASE
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