アパート経営を検討されている方で、
「メリットやデメリットを知っておきたい！」
と、お考えの方はいませんか？
実は、大家の中でも、明確にわかっている人は意外と少ないものです。
ただし、デメリットを明確にわかっていないと、アパート経営は苦戦を強いられます。
この記事は、
- アパート・マンション経営を含む様々な土地活用
- アパート・マンション経営のメリット
- アパート・マンション経営のデメリット
- アパート・マンション経営のデメリット克服の重要性
について解説します。
アパート経営は、デメリットを明確化し、それを克服する手だてを整えれば、成功に近づくことができます。
１．アパート・マンション経営を含む様々な土地活用
土地活用には、アパート・マンション経営以外にも様々な方法があります。
その中で、代表的な活用方法を採り上げます。
１－１．アパート・マンション経営とは？
規模としては、
・アパート：８戸前後
・マンション：20戸前後
の物件が多くなります。
アパート・マンション経営は、区分マンション投資と比較しますと、初期投資額が大きくなります。
しかし、アパート・マンション経営の方が、区分マンション経営よりも儲かります。
理由は、戸当たりの価格が格段に安くなるからです。
サラリーマン大家でも管理を手抜きせず丁寧に行えば、安定した家賃収入が得られます。
区分マンション投資よりも、不動産経営は順調に推移します。
１－２．アパート・マンション経営以外の土地活用
アパート・マンション経営以外の土地活用には、
・戸建賃貸
・駐車場
・トランクルーム
・店舗
・太陽光発電
などがあります。
１－２－１．戸建賃貸経営
特に中古物件の場合、地方では200万円前後で購入できる物件もありますが、最低限度のリフォームが必要となります。
初期投資額が小さくなりますので、利回りは良くなります。
しかし、家賃を低く設定しても入居者付けに苦戦することがあります。
なお、築古戸建ての活用方法などについては、下記の記事をご覧ください。
また、戸建て住宅のリフォームについては、下記の記事をご覧ください。
１－２－２．駐車場経営
駐車場経営は、青空駐車場の場合、変形地・狭小地でもできます。
土地活用の中では、初期投資額が一番小さくなり、利回りは非常に良くなります。
また、立体駐車場以外であれば、用途地域に関係なく駐車場経営を行うことができます。
１－２－３．トランクルーム・コインランドリー経営
両者とも空き地などに建築する場合もあれば、
・既存テナントビル
・マンションを改築
して行うビルトインタイプもあります。
ただし、ビルトインタイプの場合、通常は１階部分に設ける方が、客入りは良くなります。
また、１～２台でも駐車場を確保できれば、利用者にとっても利便性が良くなります。
◆トランクルーム◆
トランクルームの場合は、投資額は小さく、水道光熱費などの必要経費がさほどかかりません。
２階：トランクルーム
コインランドリーの場合は、
・自動洗濯機
・乾燥機
などの投資額が大きく、
・水道光熱費（特にガス代）
などの必要経費も高くなりますので、実質利回り・ＲＯＩは悪くなります。
コインランドリー経営に失敗する人は、少なくありません。
綿密な事業計画立案が必要となります。
１－２－４．店舗経営
店舗経営は、駅前やロードサイドなど、立地が重要です。
業種により投資額の大小があります。
コンビニなどのロードサイド店の場合、建設協力金方式でテナント側が投資額の大半を出す場合もあります。
ただし、売上などが芳しくなければ、即撤退する傾向にあります。
店舗経営も市場調査などの綿密な事業計画立案が必要となります。
１－２－５．太陽光発電
太陽光発電は、日当たり良く、近くに電線があればできます。
山の斜面地や田畑などの遊休地、ため池でも可能です。
また、建物の屋根部分や敷地内の余剰スペースでも可能です。
ただし、発電買取価格が減少する傾向にありますので、投資額に見合う収益を出せるかの見極めが必要になります。
２．アパート・マンション経営のメリット
２－１．不労所得
入居率が高く、維持・管理の行き届いていることが前提となりますが、安定した収入になります。
しかし、完全な不労所得ではなく、
・まめな点検・修繕
・入居者立会
・退去者立会
などを行う必要があります。
管理会社に任せる方法もあります。
しかし、任せきりにしますと、自身のアパート経営能力が成長しませんので、デメリットにもなります。
２－２．節税対策（所得税、固定資産税、相続税）
アパート経営は、節税対策に効果があります。
特に
・所得税
・固定資産税・都市計画税
・相続税
に対して効果があります。
筆者は「節税対策御三家」と命名しています。
なお、節税対策御三家については、下記の記事をご覧ください。
金融資産を多く所有されている場合には、相続税対策が一番効果を発揮します。
２－２－１．所得税
所得税のシステムには「損益通算」といい、不動産所得の課税上マイナス分を給与所得などの他の所得から差し引くことができます。
実際の不動産収益がプラスでも、不動産所得を課税上マイナスにすることができます。
家賃収入を不動産所得として計上しますが、青色申告特別控除や必要経費、減価償却費などを差し引くことができ、マイナスにすることができるという仕組みです。
【事例１】
アパート経営をしているサラリーマンの場合
・年間給与所得：500万円
・不動産課税所得：－100万円（赤字）
とします。
（実際の不動産収益はプラス）
・給与所得
・不動産所得
は損益通算することができます。
実際の課税所得は下記の計算結果となります。
課税所得＝500万円（給与所得）－100万円（不動産課税所得）
＝400万円
課税所得400万円に対して課税されますので、減税することができます。
所得税・住民税対策の詳しい内容については、下記の記事をご覧ください。
２－２－２．固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は、土地に住宅が建ちますと、住宅用地特例率（軽減率）を利用することができます。
固定資産税の場合、住宅１戸につき200㎡までは、固定資産税が更地の場合の６分の１になります。
１戸につき200㎡を超える部分は、３分の１になります。
都市計画税は、固定資産税評価額を基にして算出されます。
住宅１戸につき200㎡までは、都市計画税が更地の場合の３分の１になります。
１戸につき200㎡を超える部分は、３分の２になります。
それらをまとめますと下表の通りです。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
| 小規模住宅用地 （戸数×200㎡まで） | １／６ | １／３ |
| 一般住宅用地 | １／３ | ２／３ |
【事例２】
1,000㎡の敷地にアパート（4戸）を建てた場合、
敷地の800㎡までは固定資産税を６分の１
にすることができます。
200㎡×４戸 ＝800㎡：固定資産税は１／６
1,000㎡－800㎡＝200㎡：固定資産税は１／３
となります。
固定資産税・都市計画税の軽減措置の詳しい内容については、下記の記事をご覧ください。
２－２－３．相続税
相続税は土地・建物の場合、それぞれの相続税評価額に課税されます。
相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。
平成初期のバブル経済崩壊以降、土地・建物の評価額が下がり続け、2015年に相続税の税制改正がありました。
基礎控除額が、4割引き下げられる改正により、相続税納税対象者が倍増しました。
ただし、実質的な増税になったとはいえ、
アパート・マンションの建築もしくは購入による相続税対策効果は大です。
【事例３】
・現金5,000万円
・時価5,000万円相当の未使用地（更地）
を所有している場合、相続税評価額は？
相続税評価額＝5,000万円（現金）＋5,000万円（更地）
＝１億円
となり、相続税評価額は、100％評価となります。
相続税対策として、現金5,000万円を利用し、アパートを新築しますと、相続税評価額は、
＝土地の場合＝
相続税評価額＝路線価評価額×（100％－借地権割合×借家兼割合×賃貸割合）
＝（5,000万円×80％）×（100％－60％×30％×100％）
＝ 3,280万円（更地の65.6％の評価）
建物の場合
相続税評価額＝固定資産税評価額×（100％－借家兼割合×賃貸割合）
＝（5,000万円×50％）×（100％－30％×100％）
＝1,750万円（35％の評価額）
アパートの土地・建物の相続税評価額は、
3,280万円＋1,750万円＝5,030万円
１億円の相続税評価額が、5,030万円まで落とすことができ、約５割の圧縮効果となりました。
実際の相続税額は、5,030万円に対して、基礎控除額が差し引かれた後に税率が乗じられ算出されますので、少額となります。
アパート・マンション建築による相続税対策は、建物の相続税評価額の下落率が非常に大きくなることがポイントとなります。
上記は、筆者の顧問税理士と確認の上、やや安全をみて記載していますので、実際の評価額はもっと下がります。
なお、相続税対策については、下記の記事をご覧ください。
２－３．年金対策
アパート・マンション経営が軌道に乗れば、アパートローンの返済を家賃収入で楽に賄うことができます。
アパートローン完済後は、家賃収入から必要経費を差し引いた分が、キャッシュフロー（手残り額）となります。
実際に多くの大家が、年金代わりとして、家賃収入を得ています。
２－４．生命保険の代用
アパートローンを契約する際に加入します。
保険が適用されれば、事実上無借金状態になり、家賃収入はそのまま入ります。
しかし、団体信用生命保険に加入する際、金利は通常よりも高くなります。
３．アパート・マンション経営のデメリット
３－１．人口減少問題
日本の人口の推移を長期的に示したものが下図です。
人口は、
・1967（昭和42）年：１億人を突破
・2008（平成20）年：１億2,808万人
とピークに達しました。
その後は、一転して人口減少し続けることが見込まれています。
また、都心部・地方の地域格差も広がる傾向にあり、アパート・マンション経営にとって立地選定が、最優先事項となります。
（出所：厚生労働省）※１
３－２．空室問題
空室は様々な原因で生じます。その主な原因は、
- 立地が悪い
→ 駅から徒歩15分以上かかる
周辺環境が悪い
など - 入居者管理の悪い状態が、続きますと
・入居者の要望を無視
・入居者とコミュニケーション不足
・入居者のストレスの増大
→ 入居者転居 → 空室 - 建物・設備管理が悪い
→ 劣化・損傷の修繕をしない
掃除をしない - 家賃設定が高い
→ 周辺の競合物件と比較して家賃が高くて入居しない
となります。
②～④は、後からでも改善できますが、①は改善できませんので、致命的となります。
空室が多く長期化しますと、ローン返済に支障をきたします。
最悪の場合には、自己資金から補填をしないといけなくなります。
それらを防ぐためにも、空室問題に対しては、最大限の努力を注ぐ必要があります。
空室問題を克服できるか否かが、アパート経営を成功するか否かの分岐点ともなります。
「できる大家」の一番の腕の見せ所となります。
管理会社任せにしていては、「できる大家」には決してなれず、経営も安定することはありません。
３－３．入居者問題（家賃滞納など）
アパート経営の最大のデメリットは、家賃滞納です。
これは空室よりも厄介な状態です。
部屋を使用されて入居者が家賃を払わないのですから、大家の精神状態にも大袈裟ではなく支障をきたします。
対策として、司法書士・弁護士などに依頼して法的に解決する方法がありますが、多額の経費を要します。
また、入居者トラブルとして、
・音に対するクレーム
・ゴミ出し
・ペット
など様々なケースがあります。
最大のトラブルは自殺者です。
その部屋に入居者を募集しても、自殺者がいたことの告知義務が約３年間あるため、実質的に入居者を決めることは困難となります。（※２）
また、他の入居者にも心理的影響を与え、退去される可能性もあります。
ここでも、日頃の入居者とのコミュニケーションが非常に大事になります。
- ささいなことでも事前に素早くキャッチ
- 兆候が表れたら素早く対処
することが、問題を大きく長期化させないコツとなります。
なお、筆者が実際に家賃滞納・入居者トラブルに遭遇した事例を下記にします。
３－４．老朽化・資産価値下落
アパート・マンションを新築した場合、すぐには問題になりません。
しかし、中古アパート・マンションを購入しますと、直面する問題です。
建物の経年劣化は、避けられません。
老朽化した建物を維持せず、劣化・損傷したままにしますと、
・入居者の減少
・家賃下落
に繋がります。
また、放置する期間が長くなるほど、後々の修繕費用も高くなります。
対策として、劣化・損傷に気づけば早めに手を打つことで、修繕費用も安くなります。
また、毎月家賃の５％程度を修繕積立金として蓄えておくことも重要です。
日頃のまめな点検・管理・積立が一番の対策です。
一方資産価値ですが、通常は
・土地評価：下がらない
・建物評価：経年劣化により下がる
状態となります。
しかし、立地を間違えますと、土地の評価も下げることになります。
購入前に様々な分析をする必要があります。
なお、立地の選定については、下記の記事をご覧ください。
３－５．金利上昇リスク
金融緩和政策が続く中、低金利が続き金利上昇に対する警戒感が小さくなっています。
（変動金利等）
（出所：住宅金融支援機構）※３
しかし、金利が低金利のまま継続することはありません。
変動金利を選択した場合、少なくとも金利が４～５％になっても、アパートローンを返済でき、建物維持管理できる資金計画にする必要があります。
特に、表面利回り５％～６％までの物件をフルローンでの融資を受けている場合、金利上昇に耐えられなくなります。
繰り上げ返済や変動金利を固定金利に変更するなど、２％～３％の金利上昇に耐えられる対策が必要です。
ここまで立地の重要性を強調してきましたが、併せて利回りの検討も同程度に重要です。
特に横行しているのが、東京都内での立地・空室率の低さだけを強調した区分ワンルームマンション販売です。
プロの不動産投資家は、新築の区分ワンルームマンションに対して、儲からないので見向きもしません。
３－６．災害
頻発する
・地震による振動・津波
・大型台風による強風・高潮
・豪雨による河川氾濫
などは、立地を選ばず来襲します。
日本国内であれば何れかの災害に遭遇し、毎年のように各地で甚大な被害が発生します。
特に危険な地域については、市区町村が、ＷＥＢサイト・冊子などでハザードマップを公表しています。
ハザードマップなどを参考にして、アパート・マンションを建築もしくは購入する必要があります。
災害リスクの高い地域において、アパート・マンション経営をせざるを得ない場合は、災害対策用の保険に入ることなどが必須条件となります。
具体的なハザードマップの事例ですが、下図は東京都江東５区（江東区・墨田区・江戸川区・葛飾区・足立区）のハザードマップです。
2019年の台風19号では、荒川が氾濫寸前の状態にまで水位が上昇しました。
仮に氾濫した場合の浸水地域を示したものです。
（出所：江東区）※４
東京都江東５区では、アパート・マンション経営をしない方が良いことがわかります。
また、江東５区以外にも、北区・荒川区・台東区・中央区・千代田区の一部に浸水することが示されています。
最近では、入居者もハザードマップを確認して、アパートを選定するようになってきました。
今後益々、ハザードマップを確認しての立地選定は、重要になります。
４．アパート・マンション経営のデメリット克服の重要性
現役の大家も含めて多くの方が、アパート・マンション経営を始めた途端にメリットを受けられると勘違いをされています。
アパート・マンション経営は、デメリットを克服できた場合に、メリットを享受することができます。
４－１．アパート・マンション経営のメリット・デメリット
上記において、解説したアパート・マンション経営のメリット・デメリットをまとめますと、下表の通りです。
メリット・デメリット
４－２．アパート・マンション経営のデメリットは立地、築年数、価格・利回り、自主管理で克服
上記デメリットを克服するための対策は、
・立地
・築年数
・価格
・利回り
・自主管理
となります。
| デメリット | デメリット 克服対策 |
| 人口減少問題 | 立 地 |
| 空室問題 | 立 地 |
| 入居者問題 （家賃滞納など） | 自主管理 |
| 老朽化・ 資産価値下落 | 築年数、 自主管理 |
| 金利上昇リスク | 利回り・価格 |
| 災 害 | 立 地 |
４－３．アパート・マンション経営のデメリット克服の優先順位
アパート・マンションのデメリット克服の優先順位は、
・立地
・築年数
・価格・利回り
・自主管理
となります。
この優先順位は、アパート・マンションの建築・購入の優先順位と同じになります。
これを間違えますと、取り返しのつかないことになります。
それぞれの項目について要点だけを解説します。
４－３－１．アパート経営のデメリット克服の第１優先：立地
アパート経営の様々なデメリットを克服できるのは立地であり、最重要項目となります。
例えば、
①人口増加地域・世帯増加地域の選定
→ 区市町村発行の統計データから調査
②最寄駅から徒歩15分圏内の立地を選定
→ 特に
・乗降客数の多い駅
・快速・急行などの停車駅
を選定
③災害多発地域を避ける
→ ハザードマップなどにより調査
④立地周辺のライバル物件の調査
→ ・間取り
・家賃
・入居率
などを
・近隣の不動産会社から調査
・ＷＥＢサイトから調査
などです。
４－３－２．アパート経営のデメリット克服の第２優先：築年数（中古物件）
アパートに限らず、不動産全般的に築年数が経てば、価格は下がります。
価格が下がりますと、利回りが良くなります。
しかし,築年数が長すぎますと、耐久性などに問題が生じます。
その兼ね合いを見図るのが「目利き」となります。
アパート経営において、築年数は出口戦略にも影響を与えます。
４－３－３．アパート経営のデメリット克服の第３優先：価格・利回り
金利上昇リスクに対しては、価格・利回りで対策します。
価格と家賃収入がわかれば、利回りを計算することができます。
利回りには、
・表面利回り
・実質利回り
・ＲＯＩ（投資収益率）
などがあります。
不動産会社の店頭・ＷＥＢサイトに掲載されている利回りは、表面利回りですが、一番大切な指標は、ＲＯＩ（投資収益率）になります。
それぞれの計算式を挙げますと、
大半の方が、表面利回り・実質利回りにて判断し、アパート・マンションを建築・購入します。
それが失敗の原因となります。
アパート・マンション経営の損益分岐点は、ＲＯＩ＝０です。
表面利回り・実質利回りだけで判断して購入される方の中には、ＲＯＩ＜０の状態になっていることを分かっていない方が意外と多いです。
当然、アパートの収益はマイナスになります。
注意点は、不動産会社の販売担当者の中にも、ＲＯＩを知らない人が多い点です。
その様な不動産会社は論外です。
利回りを知らないことも！
利回りの詳しい内容については、下記の記事をご覧ください。
４－３－４．アパート・マンション経営のデメリット克服の第４優先：自主管理
アパート・マンション経営の管理形態として、
・自主管理
・管理委託
・一括借上（家賃保証）
があります。
それらの特徴を下表にします。
理由は、大家と入居者間に管理会社などを挟まない分、連絡が直接取り合えるからです。
また、様々な兆候を素早くキャッチし対処することができます。
ちなみに、筆者の知る大家仲間や大家ブログなどを見ますと、アパート・マンション経営の成功者の中に、一括借上を採用している大家は、一人もいません。
成功大家の大半が、自主管理です。
５．まとめ
以上、
- アパート・マンション経営を含む様々な土地活用
- アパート・マンション経営のメリット
- アパート・マンション経営のデメリット
- アパート・マンション経営のデメリット克服の重要性
について解説しました。
アパート経営は立派な事業です。
・手を抜きますと、経営は傾きます。
・注力しますと、経営は順調にいきます。
特に初心者の方は「不労所得」の言葉に踊らされている感があります。
不労所得は、デメリットを克服できた大家だけに享受されるメリットです。
経営当初から不労所得にはなりませんので、考え方を改める必要があります。
６．お役立ち情報案内
不動産に関するお役立ち情報を案内します。
ご活用ください。
６－１．【タウンライフ土地活用(アパート経営特集)】無料でプラン作成
◆サービス概要◆
全国の優良企業から、あなたの土地の最適な活用方法を、一括提案できるサービスです。
アパート建築、マンション建築、駐車場経営など、各不動産会社の
「土地活用プラン」
「費用・見積り」
「建築後のアフターサービス」
を受け取ることができます。
◆メリット◆
- 複数社のプランや見積額を無料で一括比較できる！
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- 信頼できる経営事業のパートナーが見つけられる！
６－２．【タウンライフ家づくり】間取りプランを無料で作成
◆サービス概要◆
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「間取りプラン」
「資金計画」
を無料でご提案するサービスです。 - ネットで簡単に複数の住宅会社に、オリジナルの「家づくり計画書」を依頼することができます。
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「タウンライフ家づくり」については、下記の記事を掘らんください。
６－３．【不動産投資ローン】の借入可能額・借り換えオンラインサービスの「INVASE」
◆サービス概要◆
【借り換え】
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- 費用は成功報酬制。金利削減額の10%(税別)のみ
- 金利削減目安や返済プランを無料相談可能
【新規に始められる方】
- 物件を決める前に借入可能額がわかる
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ヤフーグループ、マネックスグループが出資する安心できるサービス
７．参考・引用ＷＥＢサイト
※１ 「人口減少の見通しとその影響」 平成27年度厚生労働白書 厚生労働省
https://www.mhlw.go.jp/wp/hakusyo/kousei/15/dl/1-00.pdf
※２ 「「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました」
国土交通省
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html
※３ 「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」
住宅金融支援機構
https://www.flat35.com/loan/atoz/06.html
※４ 「江東５区大規模水害ハザードマップ・江東５区大規模水害広域避難計画について」 江東区
https://www.city.koto.lg.jp/057101/bosai/bosai-top/topics/20180822.html
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