アパート経営を検討する場合、
「本当に収益が出るのか？」
「もしかしたら赤字になるのでは？」
と、お悩みの方はいませんか？
実は、利回りの一つであるＲＯＩ（投資収益率）を見極めれば、確実に収益の出るアパートを探すことができます。
この記事では、
- アパート経営の３種類の利回り
- アパート経営の表面利回りに影響する建築工事費と家賃収入
- アパート経営の実質利回りに影響する建築時諸経費と必要経費
- アパート経営の投資収益率（ＲＯＩ）に影響するローン返済額
- アパート経営における条件変更に伴う利回りの事例
ついて解説します。
アパート建築や購入をする場合、３つの利回りを使い分けながら確実に収益の出る物件を獲得することができます。
１．アパート経営の３種類の利回り
アパート経営の利回りは、投資金額に対する収益の割合です。
一言で利回りといっても、表面利回り、実質利回り、ＲＯＩ（投資収益率）とあります。
それぞれ使い分けをする必要があります。
１－１．表面利回り（グロス利回り）
アパート経営の表面利回りは、物件購入価格（建築価格）に対する満室賃料（年間）の割合です。
その計算式には、物件購入時の諸経費や必要経費（ローン返済、管理費、税金等）は含まれません。
グロス利回りともいいます。
あくまでも満室時の利回りですので、空室率や家賃設定によっても違います。
実際に満室状態が続くことはあり得ず、空室率を小さく出来るか否かは、所有者や管理会社の裁量に大きく影響します。
また、必要経費やローン返済額も含まれていません。
特に初心者はこの数字だけで判断する傾向にありますが、アパート経営の失敗に繋がる大きな要因になります。
【事例１】
・アパート購入価格：5,000万円、
・満室賃料（年間）：576万円
の場合
表面利回り＝576万円÷5,000万円×100
＝11.５％
となります。
１－２．実質利回り（ネット利回り）
アパート経営の実質利回りは、
・物件購入価格（建築価格）
・購入時諸経費
との和に対する満室賃料（年間）から必要経費を差し引いた金額の割合です。
ネット利回りともいいます。
１－２－１．一般的な実質利回り
一般的な実質利回りの計算式には、ローン返済額や空室率は含まれません。
実質利回りは、表面利回りと比較して実際の収益に若干近くなります。
必要経費は考慮しますが、ローン返済額を含まないため、目安の数値でしかありません。
必要経費＜ローン返済額
となる場合の方が圧倒的に多いからです。
物件購入を全額自己資金で賄うならば、ローン返済額は不要です。
上式はアパートを全額自己資金で購入できる場合の利回りともいえます。
必要経費（管理費、税金、修繕費、水道光熱費など）を一つずつ算出して計算式に入力する方が、正確に実質利回りが算出されます。
しかし、非常に手間がかかります。
必要経費の概算ですが、
・エレベーター保守管理・点検
・一括借り上げシステム
を導入しなければ、概ね満室賃料の20％前後です。
これを取り入れた実質利回りの概算式は、
となります。
【事例２】
・アパート購入価格：5,000万円、
・購入時諸経費：350万円、
・満室賃料（年間）：576万円、
・必要経費：115万円
の場合
実質利回り＝（576万円－115万円）÷（5,000万円＋350万円）×100
＝8.6％
【事例１】表面利回りは11.5％でしたが、【事例２】実質利回りになると8.6％となります。
この差は、購入時諸経費や必要経費を含むか含まないかの違いです。
１－２－２．空室率を考慮した実質利回り
空室率を考慮することで、より実態に沿った利回りを出せます。
満室状態を継続することはあり得ないからです。
空室率の計算式は、
【事例３】
総戸数10戸のアパートが、１月～3月までの期間において４戸空室です。
しかし、３月末に満室となりました。
このアパートの空室率は、
空室率 ＝（４戸×３か月）÷（10戸×12か月）×100
＝10％
空室率を考慮した実質利回りの計算式は、
【事例４】
・アパート購入価格：5,000万円、
・購入時諸経費：350万円、
・満室賃料（年間）：576万円、
・必要経費：115万円
の場合、周辺地域の空室率を調査すると約10％であることが判明。
この場合の空室率を考慮した実質利回りは、
実質利回り＝（576万円－115万円）÷（5,000万円＋350万円）×（100－10％）
＝7.8％
【事例２】より空室率を考慮しない実質利回りは8.6％でした。
空室率を考慮した実質利回りは7.8％となります。
より実態に近づいた利回りとなります。
１－３．ＲＯＩ（投資収益率）
アパート経営のＲＯＩ（Return On Investment）は、投資金額全体（物件購入金額＋購入時諸経費）に対する年間キャッシュフローの割合です。
１－３－１．一般的なＲＯＩ
ＲＯＩの計算式には、ローン返済額が考慮されているため、より実態に近い数値となります。
一般的なＲＯＩの計算式には、空室率は含まれません。
【事例５】
・アパート購入価格：5,000万円、
・購入時諸経費：350万円、
・満室賃料（年間）：576万円、
・ローン返済額：280万円、
・必要経費：115万円
の場合のROIは、
ＲＯＩ＝（576万円―280万円―115万円）÷（5,000万円＋350万円）×100
＝3.4％
【事例２】より実質利回りは8.6％でした。
購入時諸経費やローン返済額を考慮したROIは、3.4％となります。
さらに実態に近い利回りとなります。
１－３－２．空室率を考慮したＲＯＩ
空室率を考慮したＲＯＩは、一番実態に近い利回りとなります。
【事例６】
・アパート購入価格：5,000万円、
・購入時諸経費：350万円、
・満室賃料（年間）：576万円、
・ローン返済額：280万円、
・必要経費：115万円、
・空室率：10％
の場合のROIは、
ＲＯＩ＝（576万円―280万円―115万円）÷（5,000万円＋350万円）×（100－10％）
＝3.0％
１－４．アパート経営における３つの利回りの比較
【事例１】から【事例６】まで利回りをまとめますと、下表の通りです。
同じ物件でも、利回りにより、数値が全然異なるのがわかります。
繰り返しになりますが、表面利回りと実質利回りの違いは，購入時諸経費と必要経費の算入有無です。
実質利回りとＲＯＩの違いは，ローン返済額算入の有無です。
出費の中で一番大きな金額になるのがローン返済額となり、その割合は家賃収入の50％前後を占めます。
ローン返済額を考慮したＲＯＩが、実態に一番近くなり、ＲＯＩ＝０が損益分岐点となります。
・ＲＯＩ＞０：黒字経営
・ＲＯＩ＝０：損益分岐点
・ＲＯＩ＜０：赤字経営
となります。
１－５．表面利回り６％以下は、赤字経営
表面利回り６％以下の物件は、フルローンを組みますと、赤字経営になります。
大都市の都心部において、表面利回り６％以下のワンルームマンションが、多数販売されています。
フルローンを組みますと、確実に赤字になります。
空室期間がありますと、さらに赤字額が膨らみ、目も当てられない状態になります。
２．アパート経営の表面利回りに影響する建築工事費と家賃収入
アパート経営の表面利回りに影響するアパート建築工事費（購入金額）と家賃収入について解説します。
２－１．アパート建築工事費（購入金額）
利回りに一番影響を与えるのが、アパート建築工事費です。
概算の建築工事費は、下記の計算式で算出します。
建築工事費に影響を与えるのが建築構造です。
アパートの建築構造には、木造（W造）、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨造（S造）があります。
下表に住宅における建築構造別の建築坪単価を記します。（2022年統計値）
| 建築構造 | 坪単価平均値 |
| 鉄筋コンクリート造 | 87.5万円／坪 |
| 鉄骨造 | 84.1万円／坪 |
| 木 造 | 56.9万円／坪 |
建築用途別の坪単価の詳細については、下記事をご覧ください。
２－２．家賃収入
家賃収入には、家賃、駐車料、共益費、礼金、地代、更新料、敷金・保証金などがあります。
賃貸借契約条件により、敷金・保証金を入居者の退去時に、返還する必要があるケースが多いです。
３．アパート経営の実質利回りに影響する建築時諸経費と必要経費
アパート経営の実質利回りに影響する
・建築時諸経費（購入時諸経費）
・必要経費
について解説します。
３－１．建築時諸経費（購入時諸経費）
建築時諸経費として、
・設計費
・税金（印紙税・不動産取得税・登録免許税）
・アパートローン取扱手数料
・司法書士報酬
・測量費
・解体費
・立退料
・埋蔵文化財発掘費
等があります。
上記ＲＯＩなどの計算式を使用する際、建築時諸経費の概算としてアパート建築工事費の約７～８％を見込みます。
（ただし７～８％の中に、測量費・解体費・立退料は含みません。
規模により金額が大きく異なるからです。
別途計上する必要があります。）
３－１－１．設計費
アパートを新築する場合に、設計費が必要になります。
建築設計主体（建築設計事務所、建設会社など）により設計費（実施設計費）は異なります。
概ね建築工事費の２～10％位となりますが、平均的には３％前後となります。
著名な建築家に依頼しますと、10％前後と高くなる場合もあります。
３－１－２．仲介手数料
アパートを購入する場合、不動産会社に対して仲介手数料が必要になります。
仲介手数料の上限値は、購入価格の３％＋６万円に消費税が加味された金額となります。
３－１－３．税金
アパート建築時や購入時には、印紙税・不動産取得税・登録免許税がかかります。
なお、登録免許税については、下記の記事をご覧ください。
３－１－４．不動産投資ローン・アパートローン取扱手数料
アパートを購入もしくは建築する場合、大半の方は金融機関から融資（ローン）を受けます。
- アパート購入の場合：不動産投資ローン
- アパート建築の場合：アパートローン
を利用しますが、その取扱手数料は、金融機関に対して支払う融資手続きの手間賃です。
概ね融資金額の２％前後となります。
なお、不動産投資ローンについては、下記の記事をご覧ください。
３－１－５．司法書士報酬
司法書士に対して、法務局での
・所有権保存登記
・所有権移転登記
に伴う手続き費用として支払う報酬です。
３－１－６．測量費
測量費は、
・敷地面積
・敷地高低差
・障害物の有無
・隣地との境界確定・明示の有無
などにより違います。
概ね20万円～200万円です。
３－１－７．解体費
解体費は、
・建物構造
・建物階数
・解体面積
・敷地高低差
・重機搬入などの有無
などにより違います。
概ね100万円～数千万円です。
解体費については、下記の記事をご覧ください。
３－１－８．立退料
立退料は、
・入居者人数
・入居者属性
・家賃
・立退業者属性
などにより違います。
特に定められた基準が無いため、費用はケースバイケースになります。
３－１－９．埋蔵文化財発掘費
アパートの立地が、埋蔵文化財指定地域内にあれば、アパート建築部分に対して試掘調査が必要になります。
その試掘調査において歴史的遺品が発掘された場合、本掘調査となり、本格的な発掘作業が始まります。
その費用は文化財保護法により、建築主が全額負担となります。
３－２．必要経費（毎年かかる費用）
毎年（毎月）かかる管理費や税金、損害保険料、修繕費などについて解説します。
３－２－１．管理費
賃貸管理を管理会社に委託する場合に要する費用です。
家賃収入に対する管理費の割合は、５％前後となります。
エレベーターなどが設置されていますと10％前後、一括借り上げシステムを採用しますと20％前後になる場合もあります。
３－２－２．税金
アパート経営を始めますと、毎年、
・固定資産税・都市計画税
・所得税
・住民税
・事業税
がかかります。
課税所得上、必要経費にならない税金は、所得税・住民税です。
以下にそれぞれの税金について解説します。
税金については、下記の記事をご覧ください。
３－３－３．損害保険料
損害保険には、
・火災保険
・地震保険
・賃貸住宅費用補償保険
・施設賠償保険
などがあります。
１年ごとに支払う損害保険であれば、その年に全額経費計上出来ます。
長期で一括して支払う損害保険であれば、１年ごとの保険費を算出して必要経費計上します。
なお、火災保険については、下記の記事をご覧ください。
３－３－４．修繕費
修繕費は、建物や器具備品、付属設備、機械装置（エアコン、給湯器）などで、通常の維持管理や修理に要する費用です。
例えば、
- 建物専用部分の入居者退去後の原状回復費
（内装工事、クリーニング、設備交換、等） - 共用部分である廊下・階段の照明器具交換工事
- 大規模修繕工事に備えた修繕積立金
などです。
修繕費については、下記の記事をご覧ください。
３－３－５．清掃費
清掃費は、共用部分である廊下・階段・エントランス等の清掃に要する費用です。
例えば、業者に清掃を委託する場合には、清掃委託料が生じます。
３－３－６．水道光熱費
水道光熱費は、
- 共用部分である廊下・階段・エントランス・エレベーター等の照明・機械稼働に要する電気代
- 清掃・植栽の水撒きに使用する水道代
などがあります。
４．アパート経営の投資収益率（ＲＯＩ）に影響するローン返済額
アパート経営のＲＯＩ（投資収益率）に影響する
・ローン返済額
・家賃収入に対する出費の割合
について解説します。
４－１．ローン返済額
ローン返済額は、出費の中で一番多額となります。
家賃収入に対するローン返済額の割合は50％前後となります。
自己資金（頭金）の割合が小さくなりますと、家賃収入に対するローン返済額の割合が、60％～70％になることもあります。
そうなりますと、キャッシュフロー（手残り額）は、ほとんど無くなります。
アパート経営が失敗する一因にもなります。
アパートローンの返済額につきましては、下記の記事をご覧ください。
大手の土地活用会社の社長が、著書の中で
「『ローン返済比率』は、75％までに抑えるように指導している」
という文面を見ました。
筆者は、それを見て非常に驚きました。
逆に言えば、ローン返済比率が75％になるまで借入をさせてアパート・マンション経営を顧客にやらせていることになります。
この様な無謀なアパート・マンション経営は、するべきではありません。
譲歩しても、ローン返済比率は55％未満にするべきです。
４－２．家賃収入に対する出費の割合
家賃収入に対する出費の割合を図示しますと、下図の通りです。
空室率が低くなるほど、ローン返済額の割合が小さくなるほど、キャッシュフロー（手残り額）は増えます。
年間家賃収入が1,000万円ある場合、表７から判断しますと、キャッシュフローは約200万円となります。
５．アパート経営における条件変更に伴う利回りの事例
【事例７】
アパート経営の利回りを下表の条件設定を基にして計算します。
５－１．【事例７－１】金利の違いによる利回り比較
アパートローンの金利が、２％、３％、４％の場合の利回りを比較しますと下表の通りです。
ただし、返済期間は25年間とします。
表面利回り、実質利回りは、金利が異なっても同じ数値となります。
一方ＲＯＩは、計算式にローン返済額が入るため、金利が異なりますと、ＲＯＩの数値も異なります。
５－２．【事例７－２】返済期間の違いによる利回り比較
アパートローンの返済期間が、20年、25年、30年の場合の利回りを比較しますと下表の通りです。
ただし、金利は３％とします。
表面利回り、実質利回りは、返済期間が異なっても同じ数値となります。
一方ＲＯＩは、計算式にローン返済額が入るため、返済期間が異なりますと、ＲＯＩの数値も異なります。
５－３．【事例７－３】自己資金（頭金）の違いによる利回り比較
自己資金比率が、０％、10％、20％の場合の利回りを比較しますと下表の通りです。
ただし、金利は３％、返済期間は30年、空室率は10％とします。
表面利回り、実質利回りは、自己資金比率が異なっても同じ数値となります。
一方ＲＯＩは、計算式にローン返済額が入るため、自己資金比率が異なりますと、ＲＯＩの数値も異なります。
６．まとめ
以上、
- アパート経営の３種類の利回り
- アパート経営の表面利回りに影響する建築工事費と家賃収入
- アパート経営の実質利回りに影響する建築時諸経費と必要経費
- アパート経営の投資収益率（ＲＯＩ）に影響するローン返済額
- アパート経営における条件変更に伴う利回りの事例
について解説しました。
表面利回り・実質利回りは、あくまでも物件探しの場合の目安として利用するべきものです。
この数値をもって、建築や購入を決定することは避けなければなりません。
失敗の最大の要因となります。
特に東京都心部におきまして、表面利回り５％前後の区分ワンルームマンションを販売する不動産会社を多数見かけます。
自身の居住目的で購入するのであれば、何も言うことはありません。
しかし、収益目的にて購入するのであれば、表面利回り６％以下の物件は、購入をお薦めできません。
特に、フルローンで購入しますと、
・キャッシュフロー（手残り額）はマイナス
・他の収入（給料など）から補填
する事態となります。
それを見極めるのが、ＲＯＩとなります。
物件を購入する場合には、ローン返済額まで検討する必要があります。
出費の中で一番大きな金額となるからです。
ＲＯＩ＝０が損益分岐点となります。
・ＲＯＩ＞０：キャッシュフロー：プラス
・ＲＯＩ＝０：キャッシュフロー：ゼロ
・ＲＯＩ＜０：キャッシュフロー：マイナス
です。
上記の表面利回り６％以下の区分ワンルームマンションは、フルローンで購入しますと、ＲＯＩ＜０となります。
７．お役立ち情報案内
不動産に関するお役立ち情報を案内します。
ご活用ください。
７－１．【タウンライフ土地活用(アパート経営特集)】無料でプラン作成
◆サービス概要◆
全国の優良企業から、あなたの土地の最適な活用方法を、無料一括提案できるサービスです。
アパート建築、マンション建築、駐車場経営など各不動産会社の
・「土地活用プラン」
・「費用・見積り」
・「建築後のアフターサービス」
を受け取ることができます。
◆メリット◆
- 複数社のプランや見積額を無料で一括比較できる！
- あなたの土地にピッタリの活用方法の提案が受けられる！
- 信頼できる経営事業のパートナーが見つけられる！
７－２．【タウンライフ家づくり】間取りプランを無料作成
◆サービス概要◆
- 全国600社以上の注文住宅会社があなたの要望や希望に基づいて、家づくりに必要な
「間取りプラン」
「資金計画」
を無料でご提案するサービスです。 - ネットで簡単に複数の住宅会社に、オリジナルの「家づくり計画書」を依頼することができます。
◆メリット◆
- 住宅展示場に行ったり、何度も複数の住宅会社に会わなくても、自宅で家づくりが進められる！
- 複数社のプランを比較・検討できる！
- 利用は全て無料！
なお、「タウンライフ家づくり」については、下記の記事をご覧ください。
７－３．【不動産投資ローン】の借入可能額・借り換えオンラインサービスのINVASE
◆INVASE（インベース）の特徴◆
【借り換え】
- 平均450万円金利削減の実績
- 面倒な見直し手続きをプロが完全代行
- 費用は成功報酬制。金利削減額の10%(税別)のみ
- 金利削減目安や返済プランを無料相談可能
【新規に始められる方】
- 物件を決める前に借入可能額がわかる
- 借入可能額とユーザー意向に沿った厳選した不動産会社から提案を受けられる
- 借入可能額がわかるので自分のおえるリスクがわかって堅実に投資を始められる
ヤフーグループ、マネックスグループが出資する安心できるサービス
７－４．国家資格を目指す方のためのオンライン資格講座【スタディング】
◆サービス概要◆
- 【時間がなくてもOK】
スマホ・ＰＣ・タブレットで学べるため、日々忙しく勉強時間の取りづらい社会人・主婦・学生などの方に向いています。
低価格で経済的負担も少ないです。 - 【見やすく分かりやすい】
授業風景を録画しただけなのではなく、映像講座として専用のフォーマットで編集された講座は、視覚的で理解しやすいと好評です。 - 【暗記力に自信がなくてもOK】
脳科学に基づき暗記を補助する便利なツールや、記憶が消えないうちに定着を促進する問題練習機能も充実しており、無理なく進めて合格できる実力がつきます。
８．関連記事
コメント