アパート・マンションの修繕費は、
・新築物件：ごくまれに発生
・中古物件：度々発生
します。
修繕工事に対応するために、日頃からの修繕費の積立が重要になってきます。
「毎月の修繕積立金の目安はいくらなのだろうか？」
「入居者の退去時に、原状回復費用として、いくら請求すればよいのだろうか？」
とお悩みの方はいませんか？
実は、修繕周期や設備の耐用年数を理解しますと、対応し易くなります。
この記事では、
- アパート・マンション経営において、修繕費の積立は重要
- アパート・マンション経営の大規模修繕工事
- アパート・マンション経営における原状回復の考え方
- アパート・マンション経営の必要経費上の修繕費
について解説します。
１．アパート・マンション経営において、修繕費の積立は重要
修繕をどの程度行うのかは、不動産仲介会社（以下、仲介会社）や入居者は、シビアに見ています。
仲介会社の、大家による修繕工事内容に対して評価が高いと、入居者付けを積極的にしていただけます。
入居者の、大家による修繕等に対して評価が高いと、長期入居に繋がります。
修繕に投入した資金は、結果として入居者付け、長期入居という形で戻ってきます。
修繕は、スピードが大切です。
- 大家自身が設備・備品の損傷に気づく
- 入居者から設備・備品の損傷の連絡が入る
場合、すぐに対応することです。
素早い対応により、入居者のストレスが小さな段階で、解消できます。
これを放置すれば、
・入居者のストレスが大きくなる
・いずれ退去し、悪い噂が広まる
・仲介会社から入居者付けされない
・空室率が増大する
状態となります。
アパート経営の根幹に関わります。
日頃からの修繕費の積立は、入居率アップ・家賃維持にとって重要です。
先ずは、大規模・中規模・小規模修繕工事の概要を解説します。
１－１．アパート・マンションの大規模修繕工事
建物本体工事では、
・屋根の張替
・防水工事
・外壁のタイル張替・塗装工事
・共用廊下・階段の塗装工事
などです。
機械設備工事では、
・エレベーター、エントランスオートロック
・受水槽・水道管の水回り
・浄化槽・下水管・雨水管の排水回り
の補修・交換工事などです。
なお、外壁塗装工事については、下記の記事をご覧ください。
また、下水道工事については、下記の記事をご覧ください。
１－２．アパート・マンションの中規模修繕工事
建物工事では、
- 建物外壁・共用廊下・階段のひび割れ補修
- 防水補修工事
- 照明器具の交換
- 消防設備の保守・点検・交換
などです。
入居者の退去に伴い、
- エアコン・給湯器などの機械設備の交換
- 天井・壁・クロスの張替工事
- キッチン・洗面・トイレ・ユニットバスの水回りの補修・交換工事
などです。
１－３．アパート・マンションの小規模修繕工事
建物では、
・エントランス
・共用廊下
・階段
の照明の蛍光灯やLEDの交換などです。
また、入居者の退去に伴い、
・ドアノブ交換
・換気扇の補修
・水道蛇口の調整
などです。
２．アパート・マンションの大規模修繕工事
大規模修繕工事は、アパート・マンションの経年劣化などに合わせて周期的・計画的・大規模な工事となります。
区分マンション（分譲マンション）は、管理組合が主体となり、長期修繕計画に基づいて、修繕積立金を区分所有者から徴収します。
アパート・マンション経営では、大家自身が主体となり、長期修繕計画に基づいて、家賃収入から一定額を修繕費として、積立を行います。
２－１．大規模修繕工事の考え方（※１）
修繕工事、改良工事、改修工事について解説します。
２－１－１．修繕工事
２－１－２．改良工事（グレードアップ）
建物を構成する設備や材料を、
・新規格のものに取換える
・新たな性能・機能を付加する
などとなります。
２－１－３．改修工事
- 「リフォーム」が「修繕工事」に該当
- 「リノベーション」が「改良工事」に該当
- 「リフォーム＋リノベーション」が「改修工事」に該当
します。
２－１－４．大規模修繕工事の概念と周期
修繕工事・改良工事・改修工事の概念と周期を図化しますと、下図の通りです。
（出所：国土交通省） ※１
改修工事を定期的に実施することで、
・建物の老朽化防止
・陳腐化防止
になります。
大規模修繕工事において、修繕工事だけですと、新築時の状態を維持するだけで、建築後十数年経過した建物としての価値が、相対的に下がります。
２－２．大規模修繕工事の内容
大規模修繕工事は、様々な工事項目に分かれます。
大分類として、
・建築工事
・設備工事（機械設備・電気設備工事）
・外構・土木工事
となります。
２－２－１．建築工事
なお、外壁塗装工事については、下記の記事をご覧ください。
２－２－２．設備工事
２－３．大規模修繕工事の修繕周期（※２）
修繕周期は、建物・設備の損傷部位・機能を運営・稼働上問題がないレベルまで修繕出来なくなるまでの期間です。
修繕工事項目ごとに、修繕周期を建物・設備の劣化・損傷状況に基づき設定します。
２－３－１．建築工事の修繕周期
下表は、国土交通省が定める建築工事の修繕工事項目ごとの修繕周期です。
（出所：国土交通省）※２
２－３－２．設備工事の修繕周期
下表は、国土交通省が定める設備工事の修繕工事項目ごとの修繕周期です。
（出所：国土交通省）※２
２－４．アパート・マンション経営の大規模修繕積立金
アパート・マンション経営の大規模修繕積立金は、少なくとも家賃収入の５％を当てる必要があります。
しかし、５％の積立てでも不足する場合があります。
キャッシュフロー（手残り額）に余裕が生じた際は、少しでも積立をしておくことが大切です。
【事例１】
・アパート：１K８戸
・家賃：60,000円／戸
があります。
毎月の修繕積立金の目安は？
修繕積立金 ＝ 60,000円／戸・月 × ８戸 × ５％ ＝ 24,000円／月
となります。
３．アパート経営における原状回復の考え方（※３）
アパートの入退去に伴う原状回復の考え方について、国土交通省住宅局が発行する
- 「賃貸住宅標準契約書」
- 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
に基づき解説します。
また、原状回復工事の費用相場を掲載します。
３－１．「賃貸住宅標準契約書」（国土交通省住宅局）の考え方（※４）
「賃貸住宅標準契約書」は、国土交通省が定めた賃貸借契約書のひな型（モデル）です。
賃貸借契約をめぐる紛争を防止し、
・借主の居住の安定
・貸主の経営の合理化
を図ることを目的として、平成５年１月29日に作成されました。
その後、
- 民法改正
- 近年の家賃債務保証業者を利用した契約の増加
等を踏まえて、平成30年３月に改定されました。
３－１－１．賃借人の通常の使用により生ずる損耗
賃借人（入居者）は、原状回復義務が無いと定め、賃貸人（大家）が負担することになります。
３－１－２．賃借人の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗
賃借人（入居者）に原状回復義務があると定め、賃借人（入居者）が負担することになります。
（出所：国土交通省）※３
３－２．「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（国土交通省住宅局）の考え方
国土交通省住宅局は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の中で、
と定義しています。
３－２－１．建物価値の減少と捉えられるものの分類
（出所：国土交通省）※３
３－２－２．賃借人（入居者）の負担
Ａ：賃借人（入居者）が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるものは、
・「経年変化」
・「通常損耗」
であり、賃貸借契約期間中の賃料でカバーされてきたものです。
したがって、賃借人（入居者）は、修繕する義務を負わず、賃貸人（大家）が原状回復費用を負担することになります。
Ｂ：賃借人の住まい方・使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるものは、
・故意・過失
・善管注意義務違反等による損耗等
を含むこともあり、通常の使用により生ずる損耗とはいえません。
賃借人（入居者）には原状回復義務が発生し、賃借人（大家）が原状回復費用を請求します。
Ａ（＋Ｂ）：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生するものですが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗が発生・拡大したと考えられるものは、賃借人に善管注意義務違反等があると考えられます。
賃借人（入居者）には原状回復義務が発生し、賃借人（大家）が原状回復費用を請求します。
Ａ（＋Ｇ）：賃借人が通常の住まい方・使い方をしていても発生するものは、
・「経年変化」
・「通常損耗」
であり、賃貸借契約期間中の賃料でカバーされてきたものです。
ましてや、建物価値をグレードアップさせるような修繕等を負う義務はありません。
したがって、賃借人は、修繕する義務を負わず、賃貸人が
・原状回復費用
・グレードアップ費用
を負担することになります。
３－２－３．経過年数の考え方の導入
賃借人が、
・入居経過年数１年で毀損させた場合
・入居経過年数10年で毀損させた場合
を比較しますと、後者の場合は前者の場合よりも大きく
・経年変化
・通常損耗
の影響があります。
この場合、修繕費の負担が同じであるのは、賃借人相互の公平に欠きます。
そこで、賃借人の負担は、建物・設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当です。
例えば壁紙の場合、償却年数は６年です。
残存価値１円となる直線を描いて、経過年数により賃借人の負担を決定します。
（耐用年数：６年、定額法）
３－３．原状回復工事の費用相場
筆者もアパート・マンション経営を自主管理にて行っています。
これまで十数社を利用して原状回復工事を行ってきました。
その経験を基に、現状回復工事の費用相場を下表にまとめます。
ただし、戸建住宅のハウスクリーニングは、費用が増額します。
（アパート・マンション）
【事例２】
アパート１Kに10年入居した賃借人が、引越することになりました。
退去する際、賃貸人と賃借人が立会し、部屋の状況をお互いに確認しました。
・壁紙・床材（クッションフロア）が傷んでいる
・エアコンの調子が悪い
状態であり、それぞれ
・張替、取替工事
・ハウスクリーニング
をすることにしました。
いずれも法定耐用年数を過ぎていますので、
・賃借人負担は無い
・賃貸人負担
となることで合意しました。
原状回復工事費用は？
壁材：30㎡×2,000円／㎡＝60,000円
床材：10㎡×2,500円／㎡＝25,000円
エアコン：60,000円
ハウスクリーニング：30,000円
合計 ： 175,000円
４．アパート・マンション経営の必要経費上の修繕費
修繕工事費が必要経費上、
・修繕費に当たるのか？
・資本的支出に当たるのか？
法定耐用年数、家賃収入に対する必要経費及び修繕費の割合（目安）について解説します。
４－１．修繕費か？資本的支出か？
修繕費と資本的支出の違いは、
- 修繕費 ：当該年度に全額必要経費として計上可能
- 資本的支出：減価償却により全額を法定耐用年数で割って必要経費計上
の違いになります。
４－１－１．修繕費
修繕費は、元の状態に戻すために、修繕に要する費用です。
例えば、建物外壁の吹付塗装において、工事前と同じ品質で塗装し直した場合です。
修繕費に該当すれば、全額当該年度に必要経費として計上できます。
４－１－２．資本的支出
資本的支出は、元の状態より資産価値が高くなる修繕費用です。
例えば、建物外壁において、
・工事前：吹付塗装
・工事後：タイル張り
にグレードアップした場合です。
資本的支出に該当すれば、減価償却により必要経費として計上します。
４－１－３．修繕費か？資本的支出か？の判断
工事支払金額が、
・20万円未満
・３年周期の修繕
に該当すれば修繕費です。
次に、工事支払金額が、
・60万円未満
・工事した資産の取得金額の約10％以下
に該当すれば、修繕費です。
これらに該当しなければ、税務署に確認する必要があります。
４－２．法定耐用年数（※５）
法定耐用年数は、減価償却資産が利用に耐えることが出来る、税法で規定された年数です。
アパート・マンションの場合、減価償却資産の対象は、
・建物本体（躯体）
・建物設備
・備品・器具
となります。
土地は、減価償却資産の対象にはなりません。
４－３．家賃収入に対する必要経費及び修繕費の割合（目安）
同じ賃貸経営でも
・区分マンション
・マンション（１棟）経営
・アパート（１棟）経営
では、家賃収入に対する必要経費と修繕費の割合が違ってきます。
４－３－１．区分マンション・マンション（１棟）の場合（目安）
区分マンション・マンション（１棟）の場合、家賃収入に対する必要経費の割合は、約35％前後です。
その中で、家賃収入に対する修繕費の割合は、約10％です。
アパートと比較して高層階となり、共用廊下・階段部分の床面積の割合も大きく、
・エレベーター
・エントランス
などの設備・建物施設が充実している分、メンテ費用がかかるからです。
それらを図示しますと、下図のようになります。
（区分マンション・マンション１棟）
ただし、区分マンションの場合、所有数が１戸であれば、空室率は０％か100％かとなります。
それに連動して、家賃収入も100か０となりますので、空室率は考慮しないものとします。
４－３－２．アパート経営の場合（目安）
アパート経営の場合、家賃収入に対する必要経費の割合は、約20％です。
その中で、家賃収入に対する修繕費の割合は、約５％です。
それらを図示しますと、下図のようになります。
（アパート経営）
ただし、
・一括借り上げシステム導入
・エレベーター設備
などがありますと、必要経費は、30％～40％と膨らみます。
５．まとめ
以上、
- アパート・マンション経営に修繕費の積立は重要
- アパート・マンション経営の大規模修繕工事
- アパート・マンション経営における原状回復の考え方
- アパート・マンション経営の必要経費上の修繕費
ついて解説しました。
アパート・マンション経営は、高い入居率を維持するために、建物・設備のメンテナンスは欠かせません。
改修工事（グレードアップ工事）まで行うことができれば、新築時の家賃を維持する可能性も出てきます。
その改修工事を可能にするのが毎月の修繕積立金であり、アパート経営にとって、カンフル剤となります。
何事もコツコツとした積立が大切です。
６．お役立ち情報案内
不動産に関するお役立ち情報を案内します。
御活用ください。
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６－３．無料リフォーム比較サイト【リフォーム比較プロ】
◆サービス概要◆
「リフォーム比較プロ」は、全国500社以上のリフォーム会社の登録がある無料比較サイトです。
クロス張替えなどの小さなリフォームから全面改修まで 、全てのリフォームに対応します。
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◆サービスの特徴◆
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- スタッフが随時お客様からのヒアリングを行っており、お客様からの評判が悪い業者については 登録削除される仕組みになっています。安心してご利用いただけます。
- 具体的なリフォーム工事のノウハウなどの情報提供を行います。
なお、「リフォーム比較プロ」の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
６－４．国家資格を目指す方のためのオンライン資格講座【スタディング】
◆サービス概要◆
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低価格で経済的負担も少ないです。 - 【見やすく分かりやすい】
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脳科学に基づき暗記を補助する便利なツールや、記憶が消えないうちに定着を促進する問題練習機能も充実しており、無理なく進めて合格できる実力がつきます。
７．参考・引用ＷＥＢサイト
※１ 「改修によるマンションの再生手法に関する マニュアル」 国土交通省住宅局
http://www.m-saisei.info/horei/enkatsuka/manual/kaisyu.pdf
※２ 「第３編 長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」 国土交通省住宅局
https://www.mlit.go.jp/common/001172737.pdf
※３ 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 国土交通省住宅局
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
※４ 「賃貸住宅標準契約書について」 国土交通省住宅局
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html
※５ 「耐用年数（建物／建物付属設備）」 国税庁
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