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アパート・マンション経営に修繕費の積立は重要、パフォーマンス維持のカンフル剤

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アパート・マンションの修繕費は、
 ・新築物件:ごくまれに発生
 ・中古物件:度々発生
します。

修繕工事に対応するために、日頃からの修繕費の積立が重要になってきます。

「毎月の修繕積立金の目安はいくらなのだろうか?」
「入居者の退去時に、原状回復費用として、いくら請求すればよいのだろうか?」

とお悩みの方はいませんか?

実は、修繕周期や設備の耐用年数を理解しますと、対応し易くなります。

この記事では、

  1. アパート・マンション経営において、修繕費の積立は重要
  2. アパート・マンション経営の大規模修繕工事
  3. アパート・マンション経営における原状回復の考え方
  4. アパート・マンション経営の必要経費上の修繕費

について解説します。

アパート・マンションの
・大規模修繕工事に要する修繕積立金の目安
・入居者に対する原状回復費用の考え方
などがわかります。

目次

1.アパート・マンション経営において、修繕費の積立は重要

写真1.木造アパート
Δ写真1.木造アパート

修繕をどの程度行うのかは、不動産仲介会社(以下、仲介会社)や入居者は、シビアに見ています。

仲介会社の、大家による修繕工事内容に対して評価が高いと、入居者付けを積極的にしていただけます。
入居者の、大家による修繕等に対して評価が高いと、長期入居に繋がります。
修繕に投入した資金は、結果として入居者付け、長期入居という形で戻ってきます。

修繕は、スピードが大切です。

  • 大家自身が設備・備品の損傷に気づく
  • 入居者から設備・備品の損傷の連絡が入る

場合、すぐに対応することです。
素早い対応により、入居者のストレスが小さな段階で、解消できます。

これを放置すれば、
 ・入居者のストレスが大きくなる
 ・いずれ退去し、悪い噂が広まる
 ・仲介会社から入居者付けされない
 ・空室率が増大する
状態となります。

アパート経営の根幹に関わります。
日頃からの修繕費の積立は、入居率アップ・家賃維持にとって重要です。

先ずは、大規模・中規模・小規模修繕工事の概要を解説します。

1-1.アパート・マンションの大規模修繕工事

建物本体工事では、
 ・屋根の張替
 ・防水工事
 ・外壁のタイル張替・塗装工事
 ・共用廊下・階段の塗装工事
などです。

図1.大規模修繕工事
図1.大規模修繕工事

機械設備工事では、
 ・エレベーター、エントランスオートロック
 ・受水槽・水道管の水回り
 ・浄化槽・下水管・雨水管の排水回り
の補修・交換工事などです。

図2.大規模修繕工事:機械設備
Δ図2.大規模修繕工事:機械設備

なお、外壁塗装工事については、下記の記事をご覧ください。

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また、下水道工事については、下記の記事をご覧ください。

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1-2.アパート・マンションの中規模修繕工事

建物工事では、

  • 建物外壁・共用廊下・階段のひび割れ補修
  • 防水補修工事
  • 照明器具の交換
  • 消防設備の保守・点検・交換

などです。

図3.中規模修繕工事
Δ図3.中規模修繕工事

入居者の退去に伴い、

  • エアコン・給湯器などの機械設備の交換
  • 天井・壁・クロスの張替工事
  • キッチン・洗面・トイレ・ユニットバスの水回りの補修・交換工事

などです。

1-3.アパート・マンションの小規模修繕工事

建物では、
 ・エントランス
 ・共用廊下
 ・階段
の照明の蛍光灯やLEDの交換などです。

図4.小規模修繕工事
Δ図4.小規模修繕工事

また、入居者の退去に伴い、
 ・ドアノブ交換
 ・換気扇の補修
 ・水道蛇口の調整
などです。

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2.アパート・マンションの大規模修繕工事

写真2.木造アパート
Δ写真2.木造アパート

大規模修繕工事は、アパート・マンションの経年劣化などに合わせて周期的・計画的・大規模な工事となります。

区分マンション(分譲マンション)は、管理組合が主体となり、長期修繕計画に基づいて、修繕積立金を区分所有者から徴収します。

アパート・マンション経営では、大家自身が主体となり、長期修繕計画に基づいて、家賃収入から一定額を修繕費として、積立を行います。

2-1.大規模修繕工事の考え方(※1)

修繕工事、改良工事、改修工事について解説します。

2-1-1.修繕工事

修繕工事は、建物各部の性能・機能を、新築時の状態に維持・回復を図る工事です。

2-1-2.改良工事(グレードアップ)

改良工事は、建物各部の性能・機能を、新築時の状態よりもグレードアップする工事です。

建物を構成する設備や材料を、
 ・新規格のものに取換える
 ・新たな性能・機能を付加する
などとなります。

2-1-3.改修工事

改修工事は、修繕工事や改良工事により、社会や時代の変化に伴う住環境に合わせて、新築時の状態よりも建物の性能・機能をより高いものに改善する工事です。

  • 「リフォーム」が「修繕工事」に該当
  • 「リノベーション」が「改良工事」に該当
  • 「リフォーム+リノベーション」が「改修工事」に該当

します。

図5.修繕工事の考え方
Δ図5.修繕工事の考え方

2-1-4.大規模修繕工事の概念と周期

修繕工事・改良工事・改修工事の概念と周期を図化しますと、下図の通りです。

図6.大規模修繕工事の概念と周期
Δ図6.大規模修繕工事の概念と周期
(出所:国土交通省) ※1

改修工事を定期的に実施することで、
 ・建物の老朽化防止
 ・陳腐化防止
になります。

大規模修繕工事において、修繕工事だけですと、新築時の状態を維持するだけで、建築後十数年経過した建物としての価値が、相対的に下がります。

改良工事(グレードアップ)を含めた改修工事を行い、建物の価値を時間経過とともに相対的に持続させることが重要です。

2-2.大規模修繕工事の内容

大規模修繕工事は、様々な工事項目に分かれます。
大分類として、
 ・建築工事
 ・設備工事(機械設備・電気設備工事)
 ・外構・土木工事
となります。

2-2-1.建築工事

大規模修繕工事における建築工事
Δ表1.大規模修繕工事における建築工事
図7.屋根修繕工事
Δ図7.屋根修繕工事

なお、外壁塗装工事については、下記の記事をご覧ください。

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外壁・屋根塗装マニュアル3:工事の基本的流れや作業内容を徹底解説 リフォーム業界では、外壁・屋根塗装は、 ・悪徳業者にだまされやすい ・手抜き工事をされると言われています。 手抜き工事をさせないためにも、工事の ・基本的な流...

2-2-2.設備工事

大規模修繕工事における設備工事
Δ表2.大規模修繕工事における設備工事
図8.エレベーターメンテ工事
Δ図8.エレベーターメンテ工事

2-3.大規模修繕工事の修繕周期(※2)

修繕周期は、建物・設備の損傷部位・機能を運営・稼働上問題がないレベルまで修繕出来なくなるまでの期間です。
修繕工事項目ごとに、修繕周期を建物・設備の劣化・損傷状況に基づき設定します。

2-3-1.建築工事の修繕周期

下表は、国土交通省が定める建築工事の修繕工事項目ごとの修繕周期です。

大規模修繕工事における建築工事の修繕周期
Δ表3.大規模修繕工事における建築工事の修繕周期
(出所:国土交通省)※2
図9.屋上・屋根防水工事
Δ図9.屋上・屋根防水工事

2-3-2.設備工事の修繕周期

下表は、国土交通省が定める設備工事の修繕工事項目ごとの修繕周期です。

大規模修繕工事における設備工事の修繕周期
Δ表4.大規模修繕工事における設備工事の修繕周期
(出所:国土交通省)※2
図10.水道管修繕工事
Δ図10.水道管修繕工事

2-4.アパート・マンション経営の大規模修繕積立金

アパート・マンション経営の大規模修繕積立金は、少なくとも家賃収入の5%を当てる必要があります。
しかし、5%の積立てでも不足する場合があります。
キャッシュフロー(手残り額)に余裕が生じた際は、少しでも積立をしておくことが大切です。

【事例1】
 ・アパート:1K8戸
 ・家賃:60,000円/戸
があります。
毎月の修繕積立金の目安は?

修繕積立金 = 60,000円/戸・月 × 8戸 × 5% = 24,000円/月

となります。

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3.アパート経営における原状回復の考え方(※3)

写真3.軽量鉄骨造アパート
Δ写真3.軽量鉄骨造アパート

アパートの入退去に伴う原状回復の考え方について、国土交通省住宅局が発行する

  • 「賃貸住宅標準契約書」
  • 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

に基づき解説します。
また、原状回復工事の費用相場を掲載します。

3-1.「賃貸住宅標準契約書」(国土交通省住宅局)の考え方(※4)

「賃貸住宅標準契約書」は、国土交通省が定めた賃貸借契約書のひな型(モデル)です。
賃貸借契約をめぐる紛争を防止し、
 ・借主の居住の安定
 ・貸主の経営の合理化
を図ることを目的として、平成5年1月29日に作成されました。

その後、

  • 民法改正
  • 近年の家賃債務保証業者を利用した契約の増加

等を踏まえて、平成30年3月に改定されました。

3-1-1.賃借人の通常の使用により生ずる損耗

賃借人(入居者)は、原状回復義務が無いと定め、賃貸人(大家)が負担することになります。

3-1-2.賃借人の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗

賃借人(入居者)に原状回復義務があると定め、賃借人(入居者)が負担することになります。

図11.賃貸住宅標準契約書の考え方
Δ図11.賃貸住宅標準契約書の考え方
(出所:国土交通省)※3

3-2.「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(国土交通省住宅局)の考え方

国土交通省住宅局は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の中で、

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、
賃借人の故意・過失
善管注意義務違反
その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損
を復旧すること

と定義しています。

3-2-1.建物価値の減少と捉えられるものの分類

図12.「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方
Δ図12.「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方
(出所:国土交通省)※3

A:賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの
B:賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるもの
 (明らかに通常の使用等による結果とはいえないもの)
A(+B):基本的にはAであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えるもの
A(+G):基本的にはAであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの
ここで、
G(グレードアップ):退去時に古くなった設備等を最新のものに取り換える等の建物価値を増大させるような修繕等

3-2-2.賃借人(入居者)の負担

A:賃借人(入居者)が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるものは、
 ・「経年変化」
 ・「通常損耗」
であり、賃貸借契約期間中の賃料でカバーされてきたものです。

したがって、賃借人(入居者)は、修繕する義務を負わず、賃貸人(大家)が原状回復費用を負担することになります。

図13.経年劣化は大家の負担
Δ図13.経年劣化は大家の負担

B:賃借人の住まい方・使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるものは、
 ・故意・過失
 ・善管注意義務違反等による損耗等
を含むこともあり、通常の使用により生ずる損耗とはいえません。

賃借人(入居者)には原状回復義務が発生し、賃借人(大家)が原状回復費用を請求します。

図14.不注意による損壊は入居者負担
Δ図14.不注意による損壊は入居者負担

A(+B):賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生するものですが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗が発生・拡大したと考えられるものは、賃借人に善管注意義務違反等があると考えられます。

賃借人(入居者)には原状回復義務が発生し、賃借人(大家)が原状回復費用を請求します。

図15.手入れが悪いことによる損傷は入居者負担
Δ図15.手入れが悪いことによる損傷は入居者負担

A(+G):賃借人が通常の住まい方・使い方をしていても発生するものは、
 ・「経年変化」
 ・「通常損耗」
であり、賃貸借契約期間中の賃料でカバーされてきたものです。

ましてや、建物価値をグレードアップさせるような修繕等を負う義務はありません。
したがって、賃借人は、修繕する義務を負わず、賃貸人が
 ・原状回復費用
 ・グレードアップ費用
を負担することになります。

3-2-3.経過年数の考え方の導入

賃借人が、
 ・入居経過年数1年で毀損させた場合
 ・入居経過年数10年で毀損させた場合
を比較しますと、後者の場合は前者の場合よりも大きく
 ・経年変化
 ・通常損耗
の影響があります。
この場合、修繕費の負担が同じであるのは、賃借人相互の公平に欠きます。

そこで、賃借人の負担は、建物設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当です。

経過年数の減価割合については、「法人税法」における減価償却資産の考え方を採用し、耐用経過年数時に残存簿価1円まで償却できるようになりました。

例えば壁紙の場合、償却年数は6年です。
残存価値1円となる直線を描いて、経過年数により賃借人の負担を決定します。

図16.設備等の経過年数と賃借人負担割合
Δ図16.設備等の経過年数と賃借人負担割合
(耐用年数:6年、定額法)

3-3.原状回復工事の費用相場

筆者もアパート・マンション経営を自主管理にて行っています。
これまで十数社を利用して原状回復工事を行ってきました。
その経験を基に、現状回復工事の費用相場を下表にまとめます。

ただし、戸建住宅のハウスクリーニングは、費用が増額します。

原状回復工事の費用相場
Δ表5.原状回復工事の費用相場
(アパート・マンション)
図17.壁紙の張替え
Δ図17.壁紙の張替え

【事例2】

アパート1Kに10年入居した賃借人が、引越することになりました。
退去する際、賃貸人と賃借人が立会し、部屋の状況をお互いに確認しました。
・壁紙・床材(クッションフロア)が傷んでいる
・エアコンの調子が悪い
状態であり、それぞれ
 ・張替、取替工事
 ・ハウスクリーニング
をすることにしました。
いずれも法定耐用年数を過ぎていますので、
 ・賃借人負担は無い
 ・賃貸人負担
となることで合意しました。
原状回復工事費用は?

壁材:30㎡×2,000円/㎡=60,000円
床材:10㎡×2,500円/㎡=25,000円
エアコン:60,000円
ハウスクリーニング:30,000円
合計 :  175,000円

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4.アパート・マンション経営の必要経費上の修繕費

写真4.軽量鉄骨造アパート
Δ写真4.軽量鉄骨造アパート

修繕工事費が必要経費上、
 ・修繕費に当たるのか?
 ・資本的支出に当たるのか?
法定耐用年数、家賃収入に対する必要経費及び修繕費の割合(目安)について解説します。

4-1.修繕費か?資本的支出か?

修繕費と資本的支出の違いは、

  • 修繕費  :当該年度に全額必要経費として計上可能
  • 資本的支出:減価償却により全額を法定耐用年数で割って必要経費計上

の違いになります。

4-1-1.修繕費

修繕費は、元の状態に戻すために、修繕に要する費用です。

例えば、建物外壁の吹付塗装において、工事前と同じ品質で塗装し直した場合です。
修繕費に該当すれば、全額当該年度に必要経費として計上できます。

4-1-2.資本的支出

資本的支出は、元の状態より資産価値が高くなる修繕費用です。

例えば、建物外壁において、
 ・工事前:吹付塗装
 ・工事後:タイル張り
にグレードアップした場合です。
資本的支出に該当すれば、減価償却により必要経費として計上します。

4-1-3.修繕費か?資本的支出か?の判断

工事支払金額が、
 ・20万円未満
 ・3年周期の修繕
に該当すれば修繕費です。

次に、工事支払金額が、
 ・60万円未満
 ・工事した資産の取得金額の約10%以下
に該当すれば、修繕費です。
これらに該当しなければ、税務署に確認する必要があります。

4-2.法定耐用年数(※5)

法定耐用年数は、減価償却資産が利用に耐えることが出来る、税法で規定された年数です。
アパート・マンションの場合、減価償却資産の対象は、
 ・建物本体(躯体)
 ・建物設備
 ・備品・器具
となります。
土地は、減価償却資産の対象にはなりません。

主な減価償却資産の法定耐用年数と償却率
Δ表6.主な減価償却資産の法定耐用年数と償却率

4-3.家賃収入に対する必要経費及び修繕費の割合(目安)

同じ賃貸経営でも
 ・区分マンション
 ・マンション(1棟)経営
 ・アパート(1棟)経営
では、家賃収入に対する必要経費と修繕費の割合が違ってきます。

4-3-1.区分マンション・マンション(1棟)の場合(目安)

区分マンション・マンション(1棟)の場合、家賃収入に対する必要経費の割合は、約35%前後です。
その中で、家賃収入に対する修繕費の割合は、約10%です。

アパートと比較して高層階となり、共用廊下・階段部分の床面積の割合も大きく、
 ・エレベーター
 ・エントランス
などの設備・建物施設が充実している分、メンテ費用がかかるからです。

それらを図示しますと、下図のようになります。

図10.家賃収入に対する必要経費及び修繕費の割合(区分マンション・マンション1棟)
Δ図18.家賃収入に対する必要経費及び修繕費の割合
(区分マンション・マンション1棟)

ただし、区分マンションの場合、所有数が1戸であれば、空室率は0%か100%かとなります。
それに連動して、家賃収入も100か0となりますので、空室率は考慮しないものとします。

4-3-2.アパート経営の場合(目安)

アパート経営の場合、家賃収入に対する必要経費の割合は、約20%です。
その中で、家賃収入に対する修繕費の割合は、約5%です。

それらを図示しますと、下図のようになります。

図11.家賃収入に対する必要経費及び修繕費の割合(アパート)
Δ図19.家賃収入に対する必要経費及び修繕費の割合
(アパート経営)

ただし、
 ・一括借り上げシステム導入
 ・エレベーター設備
などがありますと、必要経費は、30%~40%と膨らみます。

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5.まとめ

以上、

  1. アパート・マンション経営に修繕費の積立は重要
  2. アパート・マンション経営の大規模修繕工事
  3. アパート・マンション経営における原状回復の考え方
  4. アパート・マンション経営の必要経費上の修繕費

ついて解説しました。

アパート・マンション経営は、高い入居率を維持するために、建物・設備のメンテナンスは欠かせません。

改修工事(グレードアップ工事)まで行うことができれば、新築時の家賃を維持する可能性も出てきます。
その改修工事を可能にするのが毎月の修繕積立金であり、アパート経営にとって、カンフル剤となります。
何事もコツコツとした積立が大切です。

毎月の修繕積立費により、アパート・マンション経営のパフォーマンスを維持されることを、おすすめいたします。

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7.参考・引用WEBサイト

※1 「改修によるマンションの再生手法に関する マニュアル」 国土交通省住宅局

http://www.m-saisei.info/horei/enkatsuka/manual/kaisyu.pdf

※2 「第3編 長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」 国土交通省住宅局

https://www.mlit.go.jp/common/001172737.pdf

※3 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」 国土交通省住宅局

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf

※4 「賃貸住宅標準契約書について」 国土交通省住宅局

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html

※5 「耐用年数(建物/建物付属設備)」 国税庁

https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

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◆有限会社エクセイト研究所◆

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   不動産投資(大家業)
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資格:一級建築士
   1級土木施工管理技士
   宅地建物取引士
   測量士
   定借アドバイザー
   マスタースキューバダイバー
認定:プロクラウドワーカー
   認定ランサーズ
趣味:カヤック一人旅
   水辺ウォーキング
   スキューバダイビング
   メタバース:まちづくり
   サックス:JPOP、JAZZ
   

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