アパート・マンション経営を始めるにあたり、
「何を勉強すればいいのだろうか？」
「何の資格を取ればいいのだろうか？」
と悩んでおられる方はいませんか？
実は、アパート・マンション経営初心者の方は、難易度の低い資格の順に勉強を進めていきますと、無理なく必要な知識を得ることができます。
この記事では、
- アパート・マンション経営に役立つ資格
- アパート・マンション経営に役立つ必要知識
- アパート・マンション経営でリスクを回避するポイント
について解説します。
なお、アパート・マンション経営の始め方については、下記の記事をご覧ください。
１．アパート・マンション経営に役立つ資格
アパート・マンション経営に役立つ資格として
- 宅地建物取引士
- マンション管理士
- 不動産実務検定
- ホームインスペクター
- 賃貸不動産経営管理士
- ファイナンシャルプランナー
- 管理業務主任者
の７つの資格を解説します。
資格の内容・受験資格・難易度などを比較しながら、選択してください。
１－１．宅地建物取引士：国家資格
不動産会社は、規定された割合（５人に１人以上）で、宅地建物取引士を在籍させる義務があります。
宅地建物取引士の概要を下表にまとめます。
なお、宅地建物取引士の試験概要や合格率、勉強方法については、下記の記事をご覧ください。
１－２．マンション管理士：国家資格
マンション管理士の概要を下表にまとめます。
１－３．不動産実務検定：民間資格
資格のレベルとして、マスター・１級・２級とあります。
以前は、「大家検定」といわれ、
・大家さんに対して賃貸住宅経営に必要な知識の向上
・入居者に暮らし良い住環境を提供
するために作られた資格です。
不動産実務検定の概要を下表にまとめます。
１－４．ホームインスペクター（住宅診断士）：民間資格
第三者的な立場を堅持しつつ、目視の範囲で住宅の状態を客観的に診断できる「住宅のお医者さん」です。
ホームインスペクターの概要を下表にまとめます。
2018年４月に改正宅建業法が、施行されました。
不動産業者によるホームインスペクションに関する斡旋の可否などの説明が、義務化されました。
今後、益々需要が増す資格です。
１－５．賃貸不動産経営管理士：国家資格
アパート・マンションなどの賃貸住宅の管理に関する知識・技能・倫理観をもった専門家です。
賃貸不動産経営管理士の概要を、下表にまとめます。
１－６．ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）：国家資格・民間資格
どちらかの試験に合格しますと、ファイナンシャルプランナーとなります。
ファイナンシャルプランナーの概要を、下表にまとめます。
１－７．管理業務主任者：国家資格
マンションの管理業者は、規定された割合に応じて管理業務主任者を在籍させています。
管理業務主任者の概要を、下表にまとめます。
２．アパート・マンション経営に役立つ必要知識
アパート・マンション経営に役立つ必要知識として、
・不動産の知識
・建物の知識
・税金の知識
・経営・管理の知識
・不動産投資ローンの知識
について解説します。
２－１．不動産の知識
ここでの不動産知識は、土地・建物に関する規定などが、主になります。
その基になる法律は、
・建築基準法
・都市計画法
などです。
用途地域・建蔽率・容積率などの最低限の知識は、身に付けておいた方が良いです。
例えば、
- この立地に建ててよい用途の建物は、何か？
- この立地に建ててよい規模は、平面的・立体的にどこまでか？
- 隣地境界や道路境界と建物との距離を、どれ位開けないのいけないのか？
などです。
これらの知識は、
・宅地建物取引士
・不動産実務検定
・賃貸不動産経営管理士
などの資格勉強で、学ぶことができます。
なお、建築基準法の概要については、下記の記事をご覧ください。
２－２．建物の知識
ここでの建物知識は、建物を維持・管理する上で役立つ情報が主になります。
例えば、
- 建築構造の違いによるメリット・デメリットの把握
- 外壁や屋根、共用廊下、階段、エントランスなどに劣化・損傷の把握
- 内装材や設備・器具などに劣化・損傷の把握
- 劣化・損傷がある場合、対策立案（修繕・補修工事）
などです。
これらの知識は、
・マンション管理士
・管理業務主任者
・ホームインスペクター
・賃貸不動産経営管理士
・不動産実務検定
などの資格勉強で学ぶことができます。
なお、アパートの建築構造については、下記の記事をご覧ください。
２－３．税金の知識
ここでの税金の知識は、
・不動産の購入時や売却時
・不動産の経営中
に必要となる税金です。
例えば、
- 不動産購入時の不動産取得税・登録免許税はいくらかかるのか？
- 必要経費である固定資産税・都市計画税の目安は？
- 確定申告で納税する所得税・住民税・事業税はいくらになるのか？
- 不動産売却時にかかる譲渡所得税・移転登記費用はいくらになるのか？
などです。
これらの知識は、
・ファイナンシャルプランナー
・宅地建物取引士
などの資格勉強で、学ぶことができます。
なお、税金対策については、下記の記事をご覧ください。
２－４．経営・管理の知識
ここでの経営・管理の知識は、入居者に関する実践的なノウハウが主になります。
例えば、
- ・空室になった場合の対策：前入居者の退去時期が４月（閑散期）など
- ・滞納者が出た場合の対策：滞納が始まってから２～３か月になるなど
- ・入居者による騒音問題などの対策：夜中に大音量で音楽を流す
などです。
これらの知識は、
・マンション管理士
・管理業務主任者
・賃貸不動産経営管理士
・不動産実務検定
などの資格勉強で学ぶことができます。
なお、入居者問題の事例については、下記の記事をご覧ください。
２－５．不動産投資ローンの知識
ここでの不動産投資ローンの知識は、
・購入の場合：不動産投資ローン
・新築の場合：アパートローン
のノウハウとなります。
例えば、
- 金融機関
・政府系金融機関：住宅金融支援機構、日本政策金融公庫
・都市銀行・信託銀行
・信用金庫・信用組合
・ノンバンク
などの不動産投資ローンの違い - 不動産投資ローンの申込をする際、
・事前審査
・本審査
における注意点
などです。
これらの知識は、
・ファイナンシャルプランナー
の資格勉強で学ぶことができます。
なお、不動産投資ローンについては、下記の記事をご覧ください。
３．アパートマンション経営でリスク回避するポイント
アパート・マンション経営でリスクを回避するポイントとして
・自己資金の準備
・建築もしくは購入の際の優先順位
・利回りなどの数字で判断
について解説します。
３－１．自己資金の準備
アパート・マンションを購入・建築する場合、総投資額に対して自己資金の割合を大きくしますと、毎月のローン返済額の割合が小さくなります。
結果として、空室が出たとしても、安定的に不動産経営を行うことができます。
下図は、アパート・マンション経営の家賃収入に対する
・ローン返済額
・キャッシュフロー（手残り額）
などの割合（目安）を表したものです。
・キャッシュフローの割合（EVなしの場合）
一般的にアパート・マンション経営における支出の中で、ローン返済額が一番大きな割合を占めます。
アパート・マンションの購入額もしくは建築費に対する
- 自己資金の割合が高い場合：ローン返済額の割合が低い
ローン返済比率：40％以下 - 自己資金の割合が低い場合：ローン返済額の割合が高い
ローン返済比率：60％以上
ローン返済比率により、キャッシュフロー（手残り額）が違います。
なお、キャッシュフロー・返済比率の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
３－２．建築もしくは購入の際の優先順位
アパート・マンション経営を行う上で、不動産購入は最も重要な行為となります。
購入における検討項目の優先順位は、
・第１位：立地
・第２位：価格・築年数
・第３位：利回り
・第４位：設備・器具
となります。
入居率が高い立地でのアパート・マンション経営は、非常に有利となります。
しかし、入居率が仮に100％を維持できる立地であるとしても、購入価格の判断を間違え、利回りが非常に低い物件になりますと、赤字経営になります。
立地だけで判断することはリスクを伴います。
必ず、立地、価格・築年数、利回り、設備・器具をセットにして検討することが大切です。
なお、購入するアパート・マンションの選択方法については、下記の記事をご覧ください。
３－３．利回りなどの数字で判断
アパート・マンションを建築・購入するにあたり、
・キャッシュフロー
・ローン返済額
・利回り
・表面利回り
・実質利回り
・ＲＯＩ
・イールドギャップ
などの数字を検討しながら建築・購入します。
アパート・マンションの売買時・経営中にも様々な税金・必要経費などがかかります。
アパート・マンション経営を成功させるためには、客観的に数字で不動産経営の現状を把握し、建築・購入の判断を行うことが重要です。
なお、利回りの詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
また、バランスシートによるリスク対策については、下記の記事をご覧ください。
４．まとめ
以上、
- アパート・マンション経営に役立つ資格
- アパート・マンション経営に役立つ必要知識
- アパート・マンション経営でリスクを回避するポイント
について解説しました。
大半の資格が制約無で受験することができます。
よって、誰でも資格を取ることができます。
一番大切なことは、家賃を支払って入居をしていただく方に対して、
・快適に過ごせる環境を整える
・住まいの困り事に対して、素早く対応
できるかに腐心することです。
５．お役立ち情報案内
不動産に関するお役立ち情報を案内します。
ご活用ください。
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◆サービス概要◆
アパート建築、マンション建築、駐車場経営など、各不動産会社の
「土地活用プラン」
「費用・見積り」
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「タウンライフ家づくり」については、下記の記事をご覧ください。
６．参考・引用ＷＥＢサイト
※１ 「宅建試験の概要」
一般社団法人 不動産適正取引推進機構
https://www.retio.or.jp/exam/exam_detail.html
※２ 「マンション管理士とは？」
公益財団法人 マンション管理センター
https://www.mankan.org/aboutqlfy.html
※３ 「不動産実務検定講座について」
一般財団法人 日本不動産コミュニティー
※４ 「ホームインスペクター（住宅診断士）になるには」
ＮＰＯ法人 日本インスペクターズ協会
※５ 「賃貸不動産経営管理士とは」
一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会
https://www.chintaikanrishi.jp/about/
※６ 「ＦＰとは」
ＮＰＯ法人 日本ファイナンシャル・プランナーズ協会
https://www.jafp.or.jp/confer/about_fp/
※７ 「管理業務主任者とは」
一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/kanri/index.html
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