アパート・マンション経営を始めるにあたり、
「何を勉強すればいいのだろうか?」
「何の資格を取ればいいのだろうか?」
と悩んでおられる方はいませんか?
実は、アパート・マンション経営初心者の方は、難易度の低い資格の順に勉強を進めていきますと、無理なく必要な知識を得ることができます。
この記事では、
- アパート・マンション経営に役立つ資格
- アパート・マンション経営に役立つ必要知識
- アパート・マンション経営でリスクを回避するポイント
について解説します。
なお、アパート・マンション経営の始め方については、下記の記事をご覧ください。

1.アパート・マンション経営に役立つ資格

アパート・マンション経営に役立つ資格として
- 宅地建物取引士
- マンション管理士
- 不動産実務検定
- ホームインスペクター
- 賃貸不動産経営管理士
- ファイナンシャルプランナー
- 管理業務主任者
の7つの資格を解説します。
資格の内容・受験資格・難易度などを比較しながら、選択してください。
1-1.宅地建物取引士:国家資格
不動産会社は、規定された割合(5人に1人以上)で、宅地建物取引士を在籍させる義務があります。

宅地建物取引士の概要を下表にまとめます。

なお、宅地建物取引士の試験概要や合格率、勉強方法については、下記の記事をご覧ください。

1-2.マンション管理士:国家資格
マンション管理士の概要を下表にまとめます。


1-3.不動産実務検定:民間資格
資格のレベルとして、マスター・1級・2級とあります。
以前は、「大家検定」といわれ、
・大家さんに対して賃貸住宅経営に必要な知識の向上
・入居者に暮らし良い住環境を提供
するために作られた資格です。
不動産実務検定の概要を下表にまとめます。


1-4.ホームインスペクター(住宅診断士):民間資格
第三者的な立場を堅持しつつ、目視の範囲で住宅の状態を客観的に診断できる「住宅のお医者さん」です。
ホームインスペクターの概要を下表にまとめます。

2018年4月に改正宅建業法が、施行されました。
不動産業者によるホームインスペクションに関する斡旋の可否などの説明が、義務化されました。
今後、益々需要が増す資格です。

1-5.賃貸不動産経営管理士:国家資格
アパート・マンションなどの賃貸住宅の管理に関する知識・技能・倫理観をもった専門家です。
賃貸不動産経営管理士の概要を、下表にまとめます。


1-6.ファイナンシャルプランナー(FP):国家資格・民間資格
どちらかの試験に合格しますと、ファイナンシャルプランナーとなります。
ファイナンシャルプランナーの概要を、下表にまとめます。


1-7.管理業務主任者:国家資格
マンションの管理業者は、規定された割合に応じて管理業務主任者を在籍させています。
管理業務主任者の概要を、下表にまとめます。


2.アパート・マンション経営に役立つ必要知識

アパート・マンション経営に役立つ必要知識として、
・不動産の知識
・建物の知識
・税金の知識
・経営・管理の知識
・不動産投資ローンの知識
について解説します。
2-1.不動産の知識
ここでの不動産知識は、土地・建物に関する規定などが、主になります。
その基になる法律は、
・建築基準法
・都市計画法
などです。
用途地域・建蔽率・容積率などの最低限の知識は、身に付けておいた方が良いです。
例えば、
- この立地に建ててよい用途の建物は、何か?
- この立地に建ててよい規模は、平面的・立体的にどこまでか?
- 隣地境界や道路境界と建物との距離を、どれ位開けないのいけないのか?
などです。

これらの知識は、
・宅地建物取引士
・不動産実務検定
・賃貸不動産経営管理士
などの資格勉強で、学ぶことができます。
なお、建築基準法の概要については、下記の記事をご覧ください。

2-2.建物の知識
ここでの建物知識は、建物を維持・管理する上で役立つ情報が主になります。
例えば、
- 建築構造の違いによるメリット・デメリットの把握
- 外壁や屋根、共用廊下、階段、エントランスなどに劣化・損傷の把握
- 内装材や設備・器具などに劣化・損傷の把握
- 劣化・損傷がある場合、対策立案(修繕・補修工事)
などです。

これらの知識は、
・マンション管理士
・管理業務主任者
・ホームインスペクター
・賃貸不動産経営管理士
・不動産実務検定
などの資格勉強で学ぶことができます。
なお、アパートの建築構造については、下記の記事をご覧ください。

2-3.税金の知識
ここでの税金の知識は、
・不動産の購入時や売却時
・不動産の経営中
に必要となる税金です。
例えば、
- 不動産購入時の不動産取得税・登録免許税はいくらかかるのか?
- 必要経費である固定資産税・都市計画税の目安は?
- 確定申告で納税する所得税・住民税・事業税はいくらになるのか?
- 不動産売却時にかかる譲渡所得税・移転登記費用はいくらになるのか?
などです。

これらの知識は、
・ファイナンシャルプランナー
・宅地建物取引士
などの資格勉強で、学ぶことができます。
なお、税金対策については、下記の記事をご覧ください。


2-4.経営・管理の知識
ここでの経営・管理の知識は、入居者に関する実践的なノウハウが主になります。
例えば、
- ・空室になった場合の対策:前入居者の退去時期が4月(閑散期)など
- ・滞納者が出た場合の対策:滞納が始まってから2~3か月になるなど
- ・入居者による騒音問題などの対策:夜中に大音量で音楽を流す
などです。

これらの知識は、
・マンション管理士
・管理業務主任者
・賃貸不動産経営管理士
・不動産実務検定
などの資格勉強で学ぶことができます。
なお、入居者問題の事例については、下記の記事をご覧ください。

2-5.不動産投資ローンの知識
ここでの不動産投資ローンの知識は、
・購入の場合:不動産投資ローン
・新築の場合:アパートローン
のノウハウとなります。

例えば、
- 金融機関
・政府系金融機関:住宅金融支援機構、日本政策金融公庫
・都市銀行・信託銀行
・信用金庫・信用組合
・ノンバンク
などの不動産投資ローンの違い - 不動産投資ローンの申込をする際、
・事前審査
・本審査
における注意点
などです。
これらの知識は、
・ファイナンシャルプランナー
の資格勉強で学ぶことができます。
なお、不動産投資ローンについては、下記の記事をご覧ください。

3.アパートマンション経営でリスク回避するポイント

アパート・マンション経営でリスクを回避するポイントとして
・自己資金の準備
・建築もしくは購入の際の優先順位
・利回りなどの数字で判断
について解説します。
3-1.自己資金の準備
アパート・マンションを購入・建築する場合、総投資額に対して自己資金の割合を大きくしますと、毎月のローン返済額の割合が小さくなります。
結果として、空室が出たとしても、安定的に不動産経営を行うことができます。
下図は、アパート・マンション経営の家賃収入に対する
・ローン返済額
・キャッシュフロー(手残り額)
などの割合(目安)を表したものです。

・キャッシュフローの割合(EVなしの場合)
一般的にアパート・マンション経営における支出の中で、ローン返済額が一番大きな割合を占めます。
アパート・マンションの購入額もしくは建築費に対する
- 自己資金の割合が高い場合:ローン返済額の割合が低い
ローン返済比率:40%以下 - 自己資金の割合が低い場合:ローン返済額の割合が高い
ローン返済比率:60%以上
ローン返済比率により、キャッシュフロー(手残り額)が違います。
なお、キャッシュフロー・返済比率の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。

3-2.建築もしくは購入の際の優先順位
アパート・マンション経営を行う上で、不動産購入は最も重要な行為となります。
購入における検討項目の優先順位は、
・第1位:立地
・第2位:価格・築年数
・第3位:利回り
・第4位:設備・器具
となります。

入居率が高い立地でのアパート・マンション経営は、非常に有利となります。
しかし、入居率が仮に100%を維持できる立地であるとしても、購入価格の判断を間違え、利回りが非常に低い物件になりますと、赤字経営になります。
立地だけで判断することはリスクを伴います。
必ず、立地、価格・築年数、利回り、設備・器具をセットにして検討することが大切です。
なお、購入するアパート・マンションの選択方法については、下記の記事をご覧ください。

3-3.利回りなどの数字で判断
アパート・マンションを建築・購入するにあたり、
・キャッシュフロー
・ローン返済額
・利回り
・表面利回り
・実質利回り
・ROI
・イールドギャップ
などの数字を検討しながら建築・購入します。
アパート・マンションの売買時・経営中にも様々な税金・必要経費などがかかります。
アパート・マンション経営を成功させるためには、客観的に数字で不動産経営の現状を把握し、建築・購入の判断を行うことが重要です。

なお、利回りの詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。

また、バランスシートによるリスク対策については、下記の記事をご覧ください。

4.まとめ
以上、
- アパート・マンション経営に役立つ資格
- アパート・マンション経営に役立つ必要知識
- アパート・マンション経営でリスクを回避するポイント
について解説しました。
大半の資格が制約無で受験することができます。
よって、誰でも資格を取ることができます。
一番大切なことは、家賃を支払って入居をしていただく方に対して、
・快適に過ごせる環境を整える
・住まいの困り事に対して、素早く対応
できるかに腐心することです。
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6.参考・引用WEBサイト
※1 「宅建試験の概要」
一般社団法人 不動産適正取引推進機構
https://www.retio.or.jp/exam/exam_detail.html
※2 「マンション管理士とは?」
公益財団法人 マンション管理センター
https://www.mankan.org/aboutqlfy.html
※3 「不動産実務検定講座について」
一般財団法人 日本不動産コミュニティー
※4 「ホームインスペクター(住宅診断士)になるには」
NPO法人 日本インスペクターズ協会

※5 「賃貸不動産経営管理士とは」
一般社団法人 賃貸不動産経営管理士協議会
https://www.chintaikanrishi.jp/about/
※6 「FPとは」
NPO法人 日本ファイナンシャル・プランナーズ協会
https://www.jafp.or.jp/confer/about_fp/
※7 「管理業務主任者とは」
一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/kanri/index.html
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