戸建住宅やマンション、店舗、事務所などの建築物を建てる際、最低限守らなければならない規定が、建築基準法です。
建ててもいい建物の
・用途：住宅、店舗、事務所など
・規模：建蔽率、容積率など
・構造：木造、鉄骨造、RC造など
・仕様：防火仕様、準防火仕様など
が規定されています。
建築を検討されている方にとって、必要最小限度の規定は、知っておくべきです。
この記事では、
- 建築基準法とは？
- 建築基準法の規定
- 建築基準法以外の住宅に関する法律
について解説します。
１．建築基準法とは？
１－１．建築基準法の目的
建物において、安全安心に生活や業務などができることを目的としています。
以下は、建築基準法第１条（目的）の条文です。（※１）
建築基準法第一条（目的）
この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。
1950年に「市街地建築部法」が廃止され、同年に「建築基準法」が制定されました。
その後、大地震による被害や偽造問題などに対応するため、改正を繰り返しました。
１－２．建築基準法の構成
建築基準法は、建築に関する多種多様な規定が定められていますが、大きく分類しますと、
・「単体規定」
・「集団規定」
から成ります。
１ー１ー１．単体規定
建築物の構造・設備・避難など、建物内部の耐久性・安全性・防火性・衛生に関する規定です。
１ー１ー２．集団規定
都市計画により、建築物の用途・高さ・面積・道路による制限など、主に建物の大きさに関する規定です。
１－３．建築基準法が必要な訳
敷地所有者が、建築物を自由に建てた場合、懸念されるのは、構造上の耐久性や防火性能などです。
地震や火災が発生しますと、建物の耐久性や防火性に欠陥がある場合、崩壊や延焼などのリスクが大きくなります。
場合によっては、建物単体のみならず、隣家などへ影響を及ぼす可能性が生じます。
建築基準法は、上記のような事態を避けるために、安全・安心に生活や業務などができる建物を建築するために制定された法律です。
２．建築基準法の規定
建築基準法の単体規定と集団規定の主な箇所を解説します。
２－１．建築物の用途制限（建築基準法第48条）
都市計画で規定される用途地域は、大きく分類しますと、住居系、商業系、工業系の３種類です。
これをさらに13種類に分類し、各地域に建築可能な建物の用途が決められています。
２－１－１．住居系用途地域（※２）
低層住宅のための地域
小規模な店や事務所などを兼ねた住宅、小中学校などが建築可能
主に低層住宅のための地域
小中学校の他、150㎡までの一定の店などが建築可能
中高層住宅のための地域
病院、大学、500㎡までの一定の店などが建築可能
主に中高層住宅のための地域
病院、大学などの他、1500㎡までの一定の店や事務所など必要な利便施設が建築可能
住居の環境を守るために地域
3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなど建築可能
主に住居の環境を守るための地域
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなど建築可能
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域
農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域
住宅に加え、農産物の直売所など建築可能
２－１－２．商業系用途地域（※２）
周辺の住民が、日用品などの買物などをするための地域
住宅や店舗の他に、小規模な工場も建築可能
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域
住宅や小規模な工場も建築可能
２－１－３．工業系用途地域（※２）
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域
危険性、環境悪化が大きい工場の他は、ほとんど建築可能
どんな工場でも建築可能な地域
住宅や店が建築可能だが、学校、病院、ホテルなどは建築不可
工場のための地域
どんな工場でも建築可能だが、住宅、店舗、学校、病院、ホテルなどは建築不可
２－２．道路と敷地の関係
敷地に建物を建てようとする場合、
- 戸建住宅の場合、敷地が、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接しなければなりません。
- 共同住宅の場合、敷地が、幅員４ｍ以上の道路に４ｍ以上接しなければなりません。
これを接道義務といいます。
（出所：国土交通省）※３
また、敷地が角地にある場合、２ｍ以上の隅切りを行う義務があります。
なお、建築基準法上の道路については、下記の記事をご覧ください。
２－３．建蔽率（けんぺいりつ）：憲徳基準法第53条
建築面積は、建物を上部から見た際の投影面積です。
建蔽率は、下記の計算式で算出されます。
各自治体により、建蔽率の上限が規定されています。
（出所：国土交通省）※３
２－４．容積率：建築基準法第52条
延床面積は、建物の各階の床面積の合計面積です。
容積率は、下記の計算式で算出されます。
（出所：国土交通省）※３
２－４－１．都市計画による指定容積率
各自治体により、容積率の上限が決められています。
２－４－２．前面道路幅員による容積率
前面道路の幅員が12ｍ未満の場合、前面道路の幅員に用途地域による係数（0.4又は0.6）を乗じて容積率の上限を算出します。
◆住居系用途地域の場合◆
（出所：国土交通省）※３
◆非住居系用途地域の場合◆
（出所：国土交通省）※３
①都市計画による指定容積率
②前面道路幅員による容積率
を比較し、小さい方を容積率の上限とします。
（出所：国土交通省）※３
建蔽率と容積率の違いは、
・建蔽率は、建物の平面的な制限
・容積率は、建物の立体的な制限
を規定します。
２－５．高さ制限
高さ制限は、建築物の高さを制限する規制ですが、絶対高さと高度地区があります。
・絶対高さは、建築基準法
・高度地区は、都市計画法
により規定されています。
２－５－１．絶対高さ（建築基準法第55条）
住居系用途地域のうち、
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・田園住居地域
内において規定されます。
建物高さは、10ｍまたは12ｍのうち、当該地域に関する都市計画において規定された建築物の高さの限度を超えてはならないと規定されています。
（建築基準法第55条第１項）
２－５－２．高度地区（建築基準法第58条）
各自治体の特定行政庁が設定しますので、内容は自治体より異なります。
（出所：国土交通省）※４
２－６．道路斜線：建築基準法第56条
２－６－１．道路斜線の勾配
その一定の勾配は、
・住居系用途地域の場合 ：「１：1.25」
・非住居系用途地域の場合：「１：1.5」
と規定されています。
（出所：国土交通省）※４
２－６－２．道路斜線の緩和
道路境界線からＡｍ後退（セットバック）して建築する場合、反対側の境界線もＡｍ後退しているものとして制限を適用可能です。
（出所：国土交通省）※４
２－７．隣地斜線：建築基準法第56条
建物を建てる際、隣地境界線上の20ｍまたは31ｍの高さから一定勾配で描いた斜線よりも低く建てないといけない規定です。
その一定勾配ですが、
・住居系用途地域の場合、隣地境界線上20ｍの高さから「１：1.25」
・商業系、工業系用途地域の場合、隣地境界線上31ｍの高さから「１：2.5」
と規定されています。
２－７－１．隣地斜線：住居系用途地域
住居系用途地域の隣地斜線は、下図の通りです。
（出所：国土交通省）※４
２－７－２．隣地斜線：非住居系用途地域
非住居系用途地域
・商業系用途地域
・工業系用途地域
の隣地斜線は、下図の通りです。
（出所：国土交通省）※４
２－８．北側斜線：建築基準法第56条
北側斜線は、
・第１・２種低層住居専用地域
・第１・２種中高層住居専用地域
・田園住居地域
の５用途地域に適用される制限です。
建物を建てる際、北側隣地境界線上の５ｍまたは10ｍの高さから一定勾配で描いた斜線よりも低く建てないといけない規定です。
その一定勾配ですが、
・第１・２種低層住居専用地域の場合：北側隣地境界線上５ｍの高さから「１：1.25」
・田園住居地域の場合：北側隣地境界線上５ｍの高さから「１：1.25」
・第１・２種中高層住居専用地域の場合：北側隣地境界線上10ｍの高さから「１：1.25」
と規定されています。
２－８－１．北側斜線：第１・２種低層住居専用地域・田園住居地域
第１・２低層住居線地域と田園住居地域の北側斜線は、下図の通りです。
（出所：国土交通省）※４
２－８－２．北側斜線：第１・２中高層住居専用地域
第１．２中高層住居専用地域の北側斜線は、下図の通りです。
（出所：国土交通省）※４
２－９．日影規制（建築基準法第56条の２）
冬至日の午前８時から午後４時の間、地盤面からのある高さにおいて、隣地境界線から周辺の敷地に対して、
・５ｍ以上10ｍ以下での日影許容時間
・10ｍ超での日影許容時間
が規定されています。
（出所：国土交通省）※５
（出所：国土交通省）※５
日影規制の対象建築物は、用途地域ごとに規定されています。
２－１０．外壁後退距離
後退距離は、自治体により規定されます。
・第１・２種低層住居専用地域
・田園住居地域
の３つの用途地域に対して規定されます。
２－１１．防火規制
建築基準法により、地震や火事などにより被害が拡大しないために、災害対策が施されています。
２－１１－１．防火地域
防火地域の指定範囲は、幹線道路沿いや駅前地域など、市街地中心部の繁華街が大半となります。
大地震後の放任火災を想定し、
・市街地火災の防止
・市街地火災の延焼の遮断
を図るため、小規模なものを除き、全ての建築物を耐火建築物とすることを義務付けされます。
（出所：国土交通省）※３
（出所：国土交通省）※３
２－１１－２．準防火地域
準防火地域の指定範囲は、防火地域の外側広範囲となります。
大地震後の放任火災で市街地火災が発生した場合、広域避難に支障を及ぼすことがないよう、延焼速度を抑制するため、建築物の規模に応じて制限されます。
ただし、一般的な木造住宅（２階建て以下の戸建て住宅）は許容されます。
２－１１－３．法22条地域
法22条区域の指定範囲は、防火地域・準防火地域のさらに外側広範囲となります。
防火制限の厳しさの順で比較しますと、
防火地域＞準防火地域＞法22条地域
２－１１－４．地域に応じた防火規制
防火地域・準防火地域は、特殊建築物以外の建築物であっても、市街地における火災の危険性が大きくなります。
一定規模以上の建築物について、
・階数
・延床面積
に応じ、その主要構造部に一定の性能
・非損傷性
・遮熱性
・遮炎性
を要求されます。
（出所：国土交通省）※３
３．建築基準法以外の住宅に関する法律
建築基準法以外に、注意したい住宅関連の法律としては、「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（略称：建築物省エネ法）」などがあります。
建築物省エネ法に基づく省エネ基準は、建物と設備機器（冷暖房設備、換気設備など）を一体化して建物全体の一次エネルギー消費量を評価するものです。
今までは、努力義務規定で強制力の無い省エネ基準でした。
しかし、2020年より、全ての新築住宅に対して義務化されることになりました。
なお、ZEH住宅については、下記の記事をご覧ください。
他にも
・都市計画法
・宅地造成等規制法
・消防法
・水道法
・下水道法
などがあります。
４．まとめ
以上、
- 建築基準法とは？
- 建築基準法の規定
- 建築基準法以外の住宅に関する法律
について解説しました。
建築計画を立てる際、建築基準法の様々な規制をクリアする必要があります。
また、建築基準法以外にも
・都市計画法
・建築物省エネ法
などの法律も加味して検討する必要があります。
それらの必要最低限度の知識を身に着けておくことにより、建築士に対しても意見や質問を投げかけることができます。
また、それぞれの規制には緩和措置があり、建築士を通してノウハウを上手に活用することにより、より理想に近づける建築計画を立てることが可能になります。
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６．参考・引用Webサイト
※１ 「建築基準法」
ｅ－ＧＯＶ法令検索
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201
※２ 「用途地域」
国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf
※３ 「建築基準法制度概要集」
国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001215161.pdf
※４ 「住宅団地の再生に関係する現行制度について」
国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001053577.pdf
※５ 「日影規制の概要」
国土交通省
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/suishin/meeting/wg/toushi/20180322/180322toushi02.pdf
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