「建築基準法上の道路って何？｝
と、疑問の方はいませんか？
実は、建築予定地に建物を建てる際、その土地に接する道路の属性や状態を確認することは、最重要事項となります。
なぜなら、建物が建てられない可能性があるからです。
この記事では、
- 建築基準法上の「道路」
- 接道義務
- 道路の調査方法
- 私道
について解説します。
建築予定地に接する道路により資産価値が大きく異なるため、入念な道路調査の重要性が理解できます。
１．建築基準法上の「道路」
建築基準法の道路とは、下表の道路をいいます。（建築基準法第42条第１・２項）
（建築基準法第42条第１・２項）
１－１．建築基準法第42条第２項の道路
建築基準法施行時、現に建築物が建ち並んでいる幅員４ｍ未満（1.8ｍ以上）の道路で、特定行政庁が指定したものは、建築基準法上の道路とみなされます。
その際、道路の中心線から水平距離２ｍの線を、その道路の境界線とみなします。
出所：「建築申請MEMO」（※２）
しかし、片側が川や崖などになっている場合、川や崖などの境界線から４ｍの箇所に道路境界線があるものとみなされます。
その道路境界線から道路側の部分については、自身の所有地であっても建物や塀などを造ることはできません。
出所：「建築申請MEMO」（※２）
また、後退した部分（道路とみなされた部分）の土地は、建蔽率・容積率を算定する上での敷地面積には入りません。
１－２．道路幅員
道路幅員は、車や人が実際に通行している部分の端から端までの長さです。
その際、側溝（U型・L型）は、ふたの有無に関係なく道路幅員に含まれます。
ただし、自治体（大阪市）によっては、側溝を道路幅員に含めないと規定しています。
自治体ごとに規定が異なりますので、確認が必要です。
道路に隣接する水路などは、原則として道路幅員に含めません。
ただし、暗渠（水路にふたがされている状態）の場合、道路幅員に含める場合がありますので、確認が必要です。
２．接道義務
出所：国土交通省（※３）
２ｍ以上接しないといけない規定は、道路から直径２ｍの球が、敷地内に支障なく入ることが可能な状態をいいます。
例えば、敷地の中に幅が２ｍ未満の箇所がある場合は不可となり、建物を建てることはできません。
なお、再建築不可物件については、下記の記事をご覧ください。
２－１．接道は公図でも調査
建築予定地が、接道しているか否かを見た目だけで判断してはいけません。
外見上は道路に接していても、実際には建築予定地と道路との間に、他人名義の細長い土地が存在する可能性があるからです。
必ず法務局に備えられている公図を点検し、建築予定地が直接道路に接していることを確認する必要があります。
不動産関係者でさえ、見落とすことが少なからずありますので、注意を要します。
２－２．接道義務が適用されない地域
接道義務は、都市計画区域および準都市計画区域内でのみ適用されます。
都市計画区域外では適用されませんので、道路に接していなくても建物を建てることができます。
３．道路の調査方法
道路調査は、建築予定地が接道義務を果たしているか否かを調査するものです。
公図や現地確認において接道していることを確認できれば、その道路が建築基準法上の道路か否かを、市区町村役場で調査します。
３－１．市区町村の建築指導課で確認
建築基準法上の道路の是非は、市区町村の建築指導課に備えられている道路図面を閲覧します。
対応は、市区町村ごとに異なり、
- 建築基準法上の道路が、住宅地図に色塗りされたものを閲覧・確認
- 建築指導課窓口のPC（パソコン）画面を閲覧・確認
- 建築指導課の職員が、直接応えるのを確認
など、様々です。
その際、道路の有無を判定する図面などの写しを必ず取得するようにします。
（コピー代要）
取得できない場合、返答してくれた職員の名前を記録するようにします。
また、市区町村によっては、WEBサイトで確認できる場合もあります。
建築基準法上の道路の有無だけに限らず、
- 建築計画概要書（既存建物がある場合）
- 検査済証（既存建物がある場合）
- 位置指定申請図
（建築基準法第42条第１項第５号に該当） - 位置指定廃止図
（建築基準法第42条第１項第５号に該当）
などもあれば、併せて取得するようにします。
３－２．市区町村の都市計画課で確認
都市計画道路の有無を確認するために。都市計画課で点検します。
都市計画道路がある場合、現在の道路が大きく拡幅される可能性があります。
その際、建築予定地に都市計画道路が被さっている際、
・建築制限（建築構造など）
・建築不可
の可能性もありますので、必ず確認するようにします。
都市計画課では、
・都市計画道路図（計画がある場合）
・施行道路図（計画がある場合）
などを取得するようにします。
（コピー代要）
３－３．市区町村の道路管理課で確認
公道か私道かを確認するために、道路管理課で点検します。
公道
・国道
・都道府県道
・市区町村道
の場合であれば、道路管理課で確認できます。
公道でない場合、私道の可能性が高くなります。
道路管理課では、
・道路台帳平面図
（市道名称や路線番号、認定幅員などが記載）
・土地境界図
（官民境界を明示した図面）
などを取得するようにします。
（コピー代要）
３－４．接道幅は現地調査
建物を建てる場合、２ｍ以上の接道義務があり、現地調査で確認します。
その際、建築予定地と道路との境界線がどこなのかを把握できなければなりません。
公道であれば、敷地境界線上に鋲やプレートが打ち込まれています。
道路調査において、最も重要な調査項目となりますので、間違いの無いようにする必要があります。
４．私道
私道の管理は、所有する企業や個人の場合もあれば、自治体が管理する場合もあります。
私道は、企業や個人の所有地なので、
・道路としての利用を廃止すること
・道路の新規設置
・建物や工作物を造ること
は自由です。また、
・私道を賃貸すること
・譲渡すること
も可能です。
私道でも建築基準法上の道路として認定される場合があります。
私道が建築基準法上の道路である場合、道路幅員が４ｍ未満であれば、建築基準法42条第２項により、セットバック（道路後退）する必要があります。
４－１．私道が建築基準法上の道路か否かを判断
建築予定地が私道に接している場合、建築基準法上の道路か否かを明確にする必要があります。
建築基準法上の道路で無ければ、建物を建てることはできません。
また、建築基準法の道路か否か未判定の場合もあります。
明確にしたい場合は、市区町村の建築指導課に道路判定の申請を行い、建築審査会に審議を図って是非の判定をしてもらいます。
仮に建築基準法上の道路として判定が下されても、その土地での建築を将来にわたり許可されるものではありません。
建て替えの際は、その都度、建築審査会の審議が必要になります。
ただし、その様な性格の道路に接する土地は、金融機関から融資を受ける際、評価はかなり下がります。
再建築不可となる可能性を有するからです。
４－２．私道の固定資産税・都市計画税
私道には、固定資産税・都市計画税が課されます。
しかし、条件を充たせば、私道部分の固定資産性・都市計画税を免除される場合があります。
その条件は、
・私道が通路として、自由に誰でも通行・利用可能なこと
・私道が通路として、使用制限（通行禁止）などが無いこと
・私道が、宅地部分と分離（別筆）して登記されていること
などです。
ただし、私道のある市区町村により審査基準は異なり、一様には言えません。
各市区町村の固定資産税課に確認する必要があります。
５．まとめ
以上、
- 建築基準法上の「道路」
- 接道義務
- 道路の調査方法
- 私道
について解説しました。
建築予定地に建物を建てる場合、少なくとも道路に２ｍ以上接しなければなりません。
また、接する道路が、建築基準法上の道路でないと、建物を建てることはできません。
建築予定地の接する道路が、どの様な属性を有するのかにより、資産価値は大きく違ってきます。
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７．参考・引用Webサイト、文献
※１ 「建築基準法」 ｅ－ＧＯＶ法令検索
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201
※２ 「建築申請MEMO2004」
建築申請実務研究会 編
新日本法規 発行
※３ 「建築基準法制度概要集」
国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001215161.pdf
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