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区分マンション売却:入居者の有無それぞれに対する対処法を徹底解説

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区分マンション売却を検討する場合、入居者の有無により売却方法は違ってきます。
また、投資用マンションとして売却する場合と居住用マンションとして売却する場合とでは、価格も違ってきます。

賃貸に出して入居者がいる場合、
「どの様な方法で売却すればよいのか?」
と、悩んでおられる方はいませんか?

実は、売却までの流れを把握することにより、意外とスムースに売却できます。

この記事では、

  1. 区分マンションの売却方法
  2. 区分マンションを売却する際の投資家目線
  3. 区分マンションを入居者有のまま売却する場合の入居者への対応
  4. 入居者有無別の区分マンション売却までの流れ
  5. 区分マンションを売却する場合、不動産会社の選び方

について解説します。

区分マンションの最適な売却方法を選択でき、入居者に対する負荷も小さくすることができます。

目次

1.区分マンションの売却方法

写真1.分譲マンション
Δ写真1.分譲マンション

賃貸中の区分マンションを売却する方法は2つあります。
一つは賃貸中のまま売却する方法で、オーナーチェンジといわれます。
もう一つは入居者に退去していただき、空き家にして売却する方法です。
それぞれ解説します。

1-1.入居者有(賃貸中)のまま売却:オーナーチェンジ

買主は投資用マンションとして、家賃収入を得るために購入します。
入居者が既にいるので、購入したその日から家賃収入が入るというメリットがあります。

1-1-1.オーナーチェンジとは?

オーナーチェンジは、現在の賃借人をそのままの状態で不動産物件
 ・マンション1戸
 ・マンション・アパート1棟
 ・戸建て、店舗、事務所
などを売買することです。

賃貸借契約を引き継ぎ、オーナーだけが変更するので「オーナーチェンジ」といわれます。

1-1-2.メリット

買主側の視点に立つと、賃貸中マンションを購入前に、
・経営指標(表面利回り、実質利回りなど)の比較検討が可能
・購入直後から家賃収入発生
・入居者募集費用が不要
などのメリットがあります。

表1.賃貸中区分マンションの買主側メリット
Δ表1.賃貸中区分マンションの買主側メリット
図1.入居者募集不要
Δ図1.入居者募集不要

利回りについては、下記の記事をご覧ください。

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キャッシュフローについては、下記の記事をご覧ください。

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1-1-3.デメリット

売主側の視点に立つと、賃貸中マンションは、
・内覧不可
・不動産会社による売却力の得手・不得手
・購入者母数が小さい
などのデメリットがあります。

表2.賃貸中区分マンションの売主側デメリット
Δ表2.賃貸中区分マンションの売主側デメリット

1-1-4.オーナーチェンジで引継されるもの

売主が賃貸中マンションを買主へ売却すると、下記のものが引継されます。
・借主との賃貸借契約
・マンション引渡し後に発生する家賃収入
・借主が入居時に納めた敷金、及びその返還義務
・建物を維持・修繕する責任:修繕積立金の支払い
・管理会社への業務委託:管理費の支払い

売主が借主に対して負っていた責任・義務は、買主へと移行されます。

1-2.入居者無(空室)のまま売却

買主は投資用マンションとしてよりも、居住用マンションとして購入する場合が多くなります。
投資用マンションとして売却するよりも、比較的買主が見つかりやすくなり、売却価格も高くなります。

1-2-1.メリット

売主側から見ると、
・売却価格が賃貸中マンションよりも高い
・買主の母数も大きい
などのメリットがあります。

買主側から見ると、
・内覧可能
・劣化・損傷確認可能
・リフォーム・リノベーションが可能
などのメリットがあります。

1-2-2.デメリット

売主側から見ると、入居者の立退費用が生じた場合、大きな出費となります。

買主側から見ると、購入費用とは別に、リフォーム・リノベーション工事費用がかかります。

1-3.住宅ローンの抵当権抹消が条件

住宅ローンは、マンションを担保に融資されており、抵当権という権利が金融機関にあります。
抵当権が残った状態で、購入する人はいないので、住宅ローンを完済する必要があります。

通常は、売却価格で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。
売却価格で完済できない場合は、自己資金で不足分を補ってから抵当権を抹消する必要があります。

なお、住宅ローン残債がある場合の対処法・注意点については、下記の記事をご覧ください。

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1-4.売却時に使える3,000万円特別控除(※1)

3,000万円特別控除は、マンション(自宅)を売却した際に得られる利益(譲渡所得)に対し、3,000万円まで課税対象から除外する税制度です。

1-4-1.譲渡所得税の計算式

譲渡所得 =譲渡価格{売却価格}-(取得費+譲渡費用)
譲渡所得税=譲渡所得×税率

1-4-2.3,000万円特別控除を適用する場合の譲渡所得税の計算式

譲渡所得 =譲渡価格{売却価格}-(取得費+譲渡費用)―3,000万円
譲渡所得税=譲渡所得×税率

この特例が適用されるのは、所有者が居住しなくなってから3年目の年末までです。
これを過ぎると適用されませんので注意が必要です。

【事例1】
3,000万円で購入したマンションを4,000万円で売却した場合の譲渡所得税は?
ただし、3,000万円特別控除を適用

譲渡所得 =4,000万円-3,000万円-3,000万円(特別控除)=―2,000万円
譲渡所得税=0円

譲渡所得はー2,000万円となり、譲渡所得税はかかりません。

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2.区分マンションを売却する際の投資家目線

写真2.分譲マンション
Δ写真2.分譲マンション

区分マンション売却の際、投資家目線として、
・区分マンションの市場性
・売却価格の査定方法
・投資用マンションと居住用マンションとの売却比較
・瑕疵担保責任
について解説します。

2-1.区分マンションの市場性

投資用マンションとしては、ワンルームタイプ(1R、1K、1DK、1LDK)が一般的です。
ファミリータイプ(2DK、2LDK、3DK、3LDK、等)は、不動産投資市場で人気はありません。
主な投資用物件を、収益性の高い順に並べますと、

  1. アパート:1棟
  2. マンション:1棟
  3. ワンルームマンション:1戸
  4. ファミリーマンション:1戸

ファミリーマンションが人気の無い理由は、リスクと収益性です。

Δ図2.1K、2LDK、3LDKの間取り
Δ図2.1K、2LDK、3LDKの間取り

2-1-1.ファミリータイプはリスク大

どの様な物件でも下記リスクはあります。
築古のファミリータイプのマンションは、特に修繕費用が大きくなるリスクを抱えます。

  • 家賃下落リスク:激戦区であると顕著に現れます。
  • 空室リスク  :1戸所有ですと、空室率は0%か100%かのどちらかになります。
  • 家賃滞納リスク:1戸所有ですと、空室率100%と同じになります。
  • 修繕費用リスク:部屋数が多い分、修繕費用がかさみます。
図3.空室リスク
Δ図3.空室リスク

2-1-2.区分マンションの家賃㎡単価

ファミリータイプは物件価格が高い割りに、家賃の専有面積に対する㎡単価は低いです。
ワンルームタイプの方が家賃の㎡単価が高いので、利回りはワンルームタイプの方が良くなります。

2-1-3.区分マンションの売却理由

売主が賃貸中マンションを何故売却するのか?
買主としては確認しておきたい点です。
売主は何かを隠蔽をして売却しようとしているのではないか?と疑惑を持たれます。

例えば、

  • 入居者トラブル(家賃滞納、騒音問題、ペット問題など)を抱えている
  • 売主と管理組合とのトラブル(管理費・修繕積立金未納など)を抱えている

などです。

図4.入居者:騒音問題
Δ図4.入居者:騒音問題

売却理由が明確で、上記トラブルが無いことを誓約しますと、買主としては安心でき、気持ちよく購入できます。

2-2.区分マンションの売却価格査定方法

投資用マンションとして売却するか、居住用マンションとして売却するかによって、売却価格査定方法は違います。
一般的な傾向として、

  • 投資用マンションの査定方法は、「収益還元法」
  • 居住用マンションの査定方法は、「取引事例比較法」や「積算法」

が使われます。

マンション売却価格査定方法
Δ表3.マンション売却価格査定方法

2-2-1.収益還元法

収益還元法は、マンションの収益性に着目し、マンションが生み出す利益(家賃収入)を還元利回りで除し、マンション価格を算出する方法です。

高い家賃収入を見込めるマンションは査定価格が高く算出され、低い家賃収入のマンションは価格査定が低く算出されます。
主に投資用マンションの査定方法に使われます。
収益還元法には、直接還元法とDCF法の二種類あります。

図5.投資用マンション
Δ図5.投資用マンション

◆直接還元法◆

直接還元法は、ある期間の純利益と還元利回りからマンション価格を算出する方法です。

マンション価格=年間純利益÷還元利回り(%)×100

純利益は、年間家賃収入から経費を差し引いて算出します。
経費は、管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険料、水道光熱費などです。

経費率は一般的に家賃収入の30%~40%です。
還元利回りは、マンション純利益から不動産価格を算出するときに使用する利回りで、大手不動産WEBサイトなどからデータを公表しています。

【事例2】
東京都中央区に年間家賃収入120万円の賃貸中マンションがあります。
経費率を35%に設定します。
中央区の還元利回りは4.7%です。
この条件によるマンション価格を算出します。

先ず、経費を算出しますと、
経費=120万円×35%
  =42万円

純利益は、
純利益=120万円-42万円
   =78万円

直接還元法によるマンション価格は、
マンション価格=78万円÷4.7%
       =1,660万円
となります。

ちなみに東京都八王子市の還元利回りは、8.3%です。
上記と同じ条件でマンション価格を算出しますと、940万円になります。

◆DCF法◆

DCF法は、Discounted Cash Flowの略です。
将来得る利益と売却価格から現在価値に割引き、マンション価格を算出する方法です。

DCF法による具体的な算出方法につきましては、別の記事で紹介します。

2-2-2.取引事例比較法

取引事例比較法は、対象マンションの近隣エリア(同じマンションならより良い)の取引価格に基づき算出されます。
立地、建物保全状態、周辺環境要因、間取り、方角などによりマンション価格を調整、決定する方法です。

主に居住用マンションの査定方法に使われます。

国土交通省の外郭団体である公益財団法人不動産流通推進センターが取引事例比較法によるマンション価格査定方法のモデルを公表しています。(※2)

2-2-3.積算法

積算法は、対象マンション(土地・建物)の担保評価からマンション価格を算出します。
土地は路線価を基にして、建物は再調達価格を基にして評価価格を算出します。
それぞれを合算し、マンションの積算価格とします。

2-3.投資用マンションは居住用マンションよりも安くなる

入居者の借家権、購入者が投資家であることが主な理由です。

2-3-1.入居者の借家権

賃貸中マンションの入居者には借家権という権利があります。
借地借家法により、期限の自動更新や立退きなどに強い権利を有します。
その分、売却価格が安く設定される傾向にあります。

2-3-2.購入者が投資家

賃貸中マンションの購入者は投資家ですので、収益性を求めます。
収益性の最重要事項が購入価格になりますので、投資家は当然にして価格交渉に入ります。
その分、売却価格が安くなる傾向にあります。

2-4.瑕疵を有する可能性

瑕疵担保責任と契約不適合責任について解説します。

2-4-1.瑕疵担保責任

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)は、マンション自体に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合、売主が買主に対して負う責任です。

空き家にして売却する場合、内覧可能ですのでマンションを引渡しまでに劣化・損傷具合を確認することが出来ます。
少なくともマンション引渡し後、すぐに居住可能の状態である必要があります。

特に問題になるのが、

  • 住宅設備(給湯器、エアコンなど)
  • 水回り設備(台所流し、洗面、ユニットバス、トイレ、水道管、蛇口、排水管など)

です。

後々のトラブル予防のために、住宅設備や水回り設備のリフォーム履歴書(損傷修繕時期・個所など)が準備・提出できますと、買主の好印象を得られます。
住宅設備の減価償却の兼ね合いもありますので、履歴書作成をお勧めします。

瑕疵担保責任は、売買契約書の通りとなります。
瑕疵担保責任期間は、一般的には2~3年です。
瑕疵担保責任期間を売買契約書に明記しますと、その期間が過ぎれば免責となります。

買主の同意があれば、「現況引渡し」や「瑕疵担保責任を負わない」という特約条項付きの売買契約を結ぶことができました。

2-4-2.契約不適合責任

2020年4月1日より、改正された民法が施行されました。
売買契約における「瑕疵担保責任」という概念から、新たに「契約不適合責任」という概念へと代わることになりました。

「契約不適合責任」は、「瑕疵」や「隠れた」という概念は直接の要件とはされていません。
客観的に瑕疵といえるか否か、それが隠れたものであるか否かを問題とするのではありません。

引き渡された目的物がその種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しているか否かが問題になります。

2-4-3.瑕疵担保責任と契約不適合責任との違い

ここで、瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いを下表にまとめます。

表4.瑕疵担保責任と契約不適合責任との違い
Δ表4.瑕疵担保責任と契約不適合責任との違い(※3)
(出所:住宅金融普及協会)

契約不適合責任の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。

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区分マンション売却後の修繕要件:民法改正(瑕疵担保責任→契約不適合責任) 2020年4月1日より、改正された民法が施行されました。民法全体の大改正ではなく、売買契約・不法行為に関する規定が、大幅に見直しされました。 マンションを売却した後...

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3.区分マンションを入居者有のまま売却する場合の入居者への対応

写真3.分譲マンション
Δ写真3.分譲マンション

区分マンションを入居者有のまま売却する場合と、入居者を退去させて売却する場合とに分けて解説します。

3-1.入居者有の売却する場合

入居者有のまま売却する場合は、売却前において入居者へのやり取りは特になく、売却後の入居者への通知が主になります。

3-1-1.入居者への事前連絡は不要

マンション売却によるオーナー変更について、入居者に対して売却前に承諾を取る必要はありません。
入居者と締結している賃貸借契約書には、売却に関する項目を通常記していませんので、売却は自由に出来ます。

3-1-2.オーナーチェンジ通知は連名で

マンション売却後に売主・買主連名でオーナー変更通知(「賃貸人の地位承継通知及び同意書」)を行い、買主の連絡先・家賃振込先を知らせるのが一般的です。
その際、不動産会社を通して行うのが一般的です。

3-1-3.「賃貸人の地位承継通知及び同意書」

「賃貸人の地位承継通知及び同意書」に記載する主な項目は以下の通りです。

  • オーナー変更した旨(売主:〇〇〇〇、買主:〇〇〇〇)
  • オーナー変更した時期(引渡し日)
  • 賃貸借契約書を承継する旨
  • 家賃振込先変更の場合は口座変更の旨

この書類を作成し、売主、買主、借主(入居者)と3者にて署名・捺印を交わすのが一般的です。

入居者にとって一番の気がかりは敷金です。
売主が入居者との賃貸借契約時に預かった敷金は、買主に承継されます。
入居者へは敷金返還を買主(新オーナー)に請求する旨を伝えます。

3-2.入居者を退去させて売却する場合

マンションを空き家にして売却したい場合は、先ず入居者との契約方法を確認します。
次に入居者に事情を説明して、マンション購入意思の有無・引っ越し予定の有無を確認します。
両方とも無ければ退去依頼し、入居者に納得していただける形での退去にもっていくことが大切です。

3-2-1.契約方法確認

入居者との賃貸借契約の内容を先ず確認します。
普通借家契約と定期借家契約とでは、対応の仕方が違います。

◆普通借家契約◆

契約期間が満了しても入居者の要望により更新が可能です。
オーナーから入居者の更新を拒否するには「正当な事由」が必要です。
ただし、マンション売却のために入居者を退去させることは、「正当な事由」に当たりません。

◆定期借家契約◆

契約期間が満了すれば、退去していただけます。

表5.普通借家契約と定期借家契約の違い
Δ表5.普通借家契約と定期借家契約の違い

3-2-2.入居者のマンション購入意思の有無、引越し予定の有無を確認

管理会社を通して入居者に確認することがポイントです。

◆入居者のマンション購入の有無確認◆

長く入居していただいている場合には、入居者に購入意思の確認をしてみるのも一つの方法です。
低金利により、家賃よりも住宅ローン支払額が低くなる場合もあります。
入居者にとっても悪い話ではありません。

その際、管理会社を通して確認を行うと、入居者が購入することになった場合に、仲介手数料が安くなる場合もあります。
管理会社にとっても募集広告作成や内覧も不要となるため、手間が省けるからです。

図6.不動産管理会社
Δ図6.不動産管理会社

入居者にとっても賃貸ではなく所有となると、リフォーム・DIYも自由に出来ます。

◆入居者の引っ越し予定の有無確認◆

購入意思が無ければ、引っ越し予定の有無の確認をしてみます。
予定があれば、引っ越しまで待つのも方法です。
予定が無ければ、次の段階へと進みます。

3-2-3.管理会社へ売却

管理会社へ売却するのも一つの方法です。
管理会社が、入居者への購入意思の有無確認、引っ越し予定の有無確認の段階から関わっていますと、入居者事情・建物状況もよくわかっています。
管理会社にとっても、入居者がわかっていますので、メリットがあります。

ただし、管理会社への売却価格は、相場よりも4割ほど安くなる傾向にあります。
管理会社も転売目的で購入するからです。

3-2-4.立退交渉

最終段階として立退交渉に入ります。
入居者に丁寧に事情を説明し退去依頼をします。

◆立退依頼◆

入居者が立退きに同意していただいたとしても、入居者の引越し先を探す必要があります。
依頼する際に、入居者に対して十分な時間的余裕をもたせて退去依頼をする必要があります。

借地借家法では、契約満了の1年前から6ヶ月前までに入居者に対して、更新しない旨を通知することが決められています。

◆立退料◆

入居者に退去依頼し同意が得られなければ、立退料や引越料を負担して交渉を進めます。
ここで入居者の意に反し、強引に話を進めますと、関係がこじれてしまい、裁判となることもあります。

裁判になれば、判決が出るまでに時間を要し、弁護士や司法書士費用がかさみ、余計な費用が発生します。

立退交渉は、初めから慣れている司法書士(弁護士と比較して費用が安く、現場重視の傾向)などに依頼するのも一つの方法です。

立退料の目安
Δ表6.立退料の目安
図7.入居者の立退き料(目安)
Δ図7.入居者の立退き料(目安)

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4.入居者有無別の区分マンション売却までの流れ

写真4.分譲マンション
Δ写真4.分譲マンション

入居者有のまま売却する場合と、入居者の立退きをして売却する場合と分けて、大まかな流れを解説します。

4-1.入居者有のまま売却する場合

先ず、入居者有のままの投資用マンションとして売却することを不動産会社と確認します。
その後の流れは、下記のようになります。

入居者有のまま売却する場合の流れ
Δ表7.入居者有のまま売却する場合の流れ

4-2.入居者の立退きをして売却する場合

居住用マンションとして売却することを不動産会社と確認します。
その後の流れは下記のようになります。

入居者の立退きをして売却する場合の流れ(目安)
Δ表8.入居者の立退きをして売却する場合の流れ(目安)

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5.区分マンションを売却する場合、不動産会社の選び方

写真5.分譲マンション
Δ写真5.分譲マンション

売主が対象物件から遠方に住んでいても、賃貸中マンション売却にノウハウをもつ不動産会社を見つけることが大切です。

5-1.売却物件の近隣不動産会社

売却物件の近隣不動産会社は、近隣物件を熟知していますので、取引事例比較法における売却価格の査定は正確になります。
購入候補者の内覧にも同行が可能で、物件の特性をよく説明してもらえます。
しかし、幅広く集客するという観点から見ますと弱いです。

図8.近隣不動産会社
Δ図8.近隣不動産会社

5-2.大手不動産会社

幅広く集客できる点が特徴です。
また、実績が豊富であり、購入候補者への説明資料は充実したものとなります。
投資用マンション、居住用マンションともにバランス良く扱えます。

図9.大手不動産会社
Δ図9.大手不動産会社

5-3.不動産売却価格無料査定サイト

賃貸中マンションの売却に先駆けて、相場を知りたい方が多いと思われます。
その際、不動産売却価格無料査定サイトに不動産情報・個人情報を入力すれば、自宅に居ながらにして数社から査定してもらえます。
その査定情報に基づき不動産会社を選択するのも一つの方法です。

最近では、賃貸中マンションを積極的に買取するWEBサイトも現れました。
いずれにしてもご自身の賃貸中マンション売却にあたり、適する不動産会社かどうかの見極めは大切です。

なお、不動産売却価格無料査定サイトについては、下記の記事をご覧ください。

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6.まとめ

以上、

  1. 区分マンションの売却方法
  2. 区分マンションを売却する際の投資家目線
  3. 区分マンションを入居者有のまま売却する場合の入居者への対応
  4. 入居者有無別の区分マンション売却までの流れ
  5. 区分マンションを売却する場合、不動産会社の選び方

について解説しました。

賃貸中マンションを売却する場合、賃貸中のまま売却するよりも、空き家にして売却する方が、傾向として売却価格は高くなります。

しかし入居者との少しの行き違いからもつれることもあり、立退費用が大きくなりますと、その分売却価格から差し引くことになります。

結果として賃貸中のまま売却した方が良かったということにもなりかねません。

そうならないためにも、日頃からの入居者との付合いが大切になります。

将来を見据えて、入居者との良い関係を構築されることをお勧めします。

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8.参考・関連WEBサイト

※1 「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 国税庁

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

※2 「WEB版 既存住宅価格査定マニュアル」 公益財団法人不動産流通推進センター

https://www.retpc.jp/chosa/satei-2/

※3 「瑕疵担保責任から契約不適合責任へ」
    一般財団法人住宅金融普及協会

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◆有限会社エクセイト研究所◆

職務:代表取締役
業務:不動産コンサルタント
   不動産投資(大家業)
   不動産ライター・ブロガー
資格:一級建築士
   1級土木施工管理技士
   宅地建物取引士
   測量士
   定借アドバイザー
   マスタースキューバダイバー
認定:プロクラウドワーカー
   認定ランサーズ
趣味:カヤック一人旅
   水辺ウォーキング
   スキューバダイビング
   メタバース:まちづくり
   サックス:JPOP、JAZZ
   

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