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マンション経営における鉄筋コンクリート造建物の特徴、メリット・デメリット、工事費などを解説

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アパートやマンションの新築を検討されている場合、
「建築構造を木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造のどれにすれば良いのだろうか?」
と、お悩みの方はいませんか?

実は、各構造の特徴やメリット・デメリットを把握しますと、立地に適した構造を見分けることができ、利益の最大化を図ることができます。

この記事では」、鉄筋コンクリート造(RC造)を取り上げ、

  1. マンション経営における鉄筋コンクリート造の特徴
  2. マンション経営における鉄筋コンクリート造のメリット・デメリット
  3. マンション経営における鉄筋コンクリート造の建築費
  4. マンション経営における鉄筋コンクリート造の減価償却
  5. マンション経営における鉄筋コンクリート造の利回り
  6. マンション経営における鉄筋コンクリート造のお勧めエリア

について解説します。

鉄筋コンクリート造マンションのパフォーマンスを理解できます。

目次

1.マンション経営における鉄筋コンクリート造の特徴

鉄筋コンクリート造は、主要構造部である柱や梁・床・壁・階段・屋根、が鉄筋とコンクリートにより構成された構造です。
RC(Reinforced Concrete)造とも表記されます。

コンクリートは、
 ・セメント
 ・水
 ・細骨材(砂)
 ・粗骨材(砂利)
 ・混和材料
から構成されます。

コンクリートの中に占める割合を体積で比較しますと、最も多く入っているのが粗骨材(砂利)です。
次いで、
 ・細骨材(砂)
 ・水
 ・セメント
 ・混和材料
の順になります。

鉄筋コンクリート造の特徴は、2種類の建材である鉄筋とコンクリートの組合せで建物に必要な強度を出している点です。

鉄筋とコンクリートの性質を下表にまとめます。

表1.鉄筋とコンクリートの性質
Δ表1.鉄筋とコンクリートの性質

鉄筋コンクリートは、鉄筋とコンクリートのそれぞれの長所・短所を補い合う建材で、様々なメリットがあります。

  • 熱に弱い鉄筋を、熱に強いコンクリートで覆い、熱から鉄筋を守ります。
  • 引張力に弱いコンクリートを、引張力に強い鉄筋で補います。
  • 逆に、圧縮力に弱い鉄筋を、圧縮力の強いコンクリートが補います。

鉄筋とコンクリートが一緒に使用されている最大の理由は、鉄筋とコンクリートの線膨張係数が同じであることです。
そのため、鉄筋コンクリートの温度が上昇し、鉄筋とコンクリートがそれぞれ膨張する際、同じ割合で膨張します。

よってずれが生じないため、構造的強度は損なわれなくて済みます。

なお、アパート建築、マンション建築など各不動産会社の
 ・「土地活用プラン」
 ・「費用・見積り」
 ・「建築後のアフターサービス」
を無料で受け取ることができるサービスについては、下記の案内をご覧ください。

2.マンション経営における鉄筋コンクリート造のメリット・デメリット

写真3.工事中の鉄筋コンクリート造マンション
Δ写真3.工事中の鉄筋コンクリート造マンション

鉄筋コンクリート造のメリット・デメリットを下表にまとめます。

表2.鉄筋コンクリート造建物のメリット・デメリット
Δ表2.鉄筋コンクリート造建物のメリット・デメリット

2-1.鉄筋コンクリート造のメリット

鉄筋コンクリート造のメリットについて解説します。

2-1-1.メリット1:耐震性に優れる

圧縮力と引張力の両方を兼ね備えた構造であるため、耐久性は高くなります。

木造軸組工法は、柱と梁で強度を保ち、鉄骨造も柱と梁で強度を保ちます。

鉄筋コンクリート造は柱と梁以外に壁・床にも耐力を持たせるため(耐力壁、耐力床)、耐震性に優れます。

他にも地震に対して様々な処置(耐震装置、免振装置、制震装置)が施されますが、それらを下表にまとめます。

表3.耐震装置・免振装置・制振装置の違い
Δ表3.耐震装置・免振装置・制振装置の違い

2-1-2.メリット2:耐火性に優れる

鉄筋コンクリートを構成するコンクリートは、熱に強い建材であり、熱に弱い鉄筋を火事から守ります。
鉄筋の周りをコンクリートで覆いますので、結果として鉄筋コンクリート造は、耐火性に優れます。

図1.耐火性に優れる
Δ図1.耐火性に優れる

2-1-3.メリット3:防音性・遮音性に優れる

遮音性は、重い材料を使用するほど高くなります。
鉄筋コンクリートは重量があるため、高い遮音性を有しますす。

特に低音を遮断するため、住戸内にシアタールームを造り、サラウンドスピーカーを設置しても低音ならば大丈夫です。

Δ図2.シアタールーム
Δ図2.シアタールーム

*サラウンド:一般的に5つ以上のスピーカーを使用して、聞き手の周りに設置し、前からも後ろからも音に囲まれるような音場のこと。

2-1-4.メリット4:耐水性に優れる

台風の巨大化による豪雨・洪水・高潮などの浸水被害が増加し、建物の損傷も増加しています。

図3.自然災害
Δ図3.自然災害

鉄筋コンクリート造は柱・梁・壁・床いずれも強度を持つ構造体であるため、耐水性にも優れます。
また、重量があるため、木造のように、浸水により流される心配はありません。

2-2.鉄筋コンクリート造のデメリット

鉄筋コンクリート造のデメリットについて解説します。

2-2-1.デメリット1:経済性は落ちる

鉄筋コンクリート造は、木造や鉄骨造と比較すると、建築坪単価は一番高い構造となります。

木造<軽量鉄骨造<重量鉄骨造<鉄筋コンクリート造

また、解体費用も一番高くなります。

図4.解体工事
Δ図4.解体工事

なお、解体工事については下記の記事をご覧ください。

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2-2-2.デメリット2:通気性は落ちる

鉄筋コンクリート造は、通気性に落ちます。
逆に気密性が高くなり、換気がしにくくなります。

冬に長時間の暖房をしますと、窓の外側と内側の温度差により結露が発生しやすくなります。

図5.結露
Δ図5.結露

水滴が付いたままの状態を放置しますと,カビが発生して室内環境が悪化します。

2-2-3.デメリット3:大幅な改装ができない

木造軸組工法や鉄骨造のラーメン構造は柱と梁で建物を支えているため、建築後でも壁を取り払っての大幅な改装ができます。

鉄筋コンクリート造は、柱・梁・壁・床で建物を支えているため、耐力壁になっている場合には、壁を取り払うことができません。
したがって、2住戸を1住戸に改装することはできません。
あくまでも住戸内でのリノベーション(間取り変更など)に限定されます。

2-2-4.デメリット4:建築工期が長い

鉄筋コンクリート造は、現場施工になる割合が大半となります。
特にコンクリートを型枠内に流し込む作業は、雨天時にはできませんので、工程は天候に左右されます。

図6.工事中の鉄筋コンクリート造マンション
.工事中の鉄筋コンクリート造マンション

概ねの工事期間は、階数+3か月が目途となります。
3階建ならば工期は6か月、4階建ならば工期は7か月、5階建ならば工期は8か月となります。

 建物階数  建築工期 
3階建て6か月
4階建て7か月
5階建て8か月
6階建て9か月
Δ表4.鉄筋コンクリート造建物の
階数と工期の関係

なお、アパート建築、マンション建築など各不動産会社の
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3.マンション経営における鉄筋コンクリート造の建築費

写真4.工事中の鉄筋コンクリート造マンション
Δ写真4.工事中の鉄筋コンクリート造マンション

国土交通省が発行する「建築着工統計調査報告」において、住宅の鉄筋コンクリート造坪単価の推移は下表の通りです。(※1)
木造・鉄骨造と同様に年々坪単価が上昇しており、2018年時点では80.2万円/坪です。

西  暦RC造建物の建築坪単価
2013年62.3万円/坪
2014年68.4万円/坪
2015年75.4万円/坪
2016年76.7万円/坪
2017年80.6万円/坪
2018年80.2万円/坪
2019年82.4万円/坪
2020年86.0万円/坪
2021年87.5万円/坪
2022年90.0万円/坪
表5.鉄筋コンクリート造建物の建築坪単価の推移
(全国平均)(※1)
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なお、アパート建築、マンション建築など各不動産会社の
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4.マンション経営における鉄筋コンクリート造の減価償却

写真5.工事中の鉄筋コンクリート造マンション
Δ写真5.工事中の鉄筋コンクリート造マンション

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数と償却率は、下表の通りです。(※2)

表6.鉄筋コンクリート造の法定耐用年数と償却率
Δ表6.鉄筋コンクリート造の法定耐用年数と償却率

【事例1】
1億円の鉄筋コンクリート造のマンションを建築した場合、年間の減価償却費(概算)を計算します。

減価償却費=1億円×0.022=220万円/年

なお、アパート建築、マンション建築など各不動産会社の
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5.マンション経営における鉄筋コンクリート造の利回り

写真6.鉄筋コンクリート造マンション:エントランス部
Δ写真6.鉄筋コンクリート造マンション
エントランス部

利回りに影響を及ぼすのは、年間家賃と建築価格です。

家賃は大都市中心部であると高く設定でき、地方都市であると安い設定となります。
建築価格も大都市中心部であれば高くなり、地方都市だと安くなります。

構造(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造)の違いによっても、家賃設定価格と建築価格に違いが出ます。

5-1.鉄筋コンクリート造の利回り

鉄筋コンクリート造の期待できる利回りを、筆者の経験と大家仲間との情報交換に基づきあえて記しますと、大都市中心部で表面利回り:6%前後、地方都市で表面利回り:9%前後となります。
必ずしもこの通りにはいきませんが、一つの目安として見ていただけると幸いです。

5-2.利回り

図7.各種利回り
Δ図7.各種利回り

表面利回りの計算式は下記の通りです。

表面利回り=満室賃料÷建築価格×100(%)

表面利回りだけでの検討は片手落ちになります。
実際に投資を進める際には、実質利回り・ROI(投資収益率)までの検討が必須となります。

実質利回りは、表面利回りに必要経費と建築時諸経費を加味したものです。

実質利回り=(満室賃料ー必要経費)÷(建築価格+建築次章経費)×100(%)

ROIは実質利回りにローン返済額を加味したものです。

ROI=(満室賃料ー必要経費ーローン返済額)÷(建築価格+建築時諸経費)×100(%)

損益分岐点はROI=0となります。

図8.ROIによる損益判断
Δ図8.ROIによる損益判断

ちなみに表面利回り5%の場合、フルローンを採用すると、ROIがマイナスとなります。
つまり、キャッシュフロー(年間手残り)はマイナスになります。
金利・借入金額・借入期間の入念な検討が必要となります。

表面利回り、実質利回り、ROI(投資収益率)の詳細については、下の記事をご覧ください。

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【事例2】
鉄筋コンクリート造マンションを事例として、表面利回り・実質利回り・ROIを計算してみます。条件設定は下記の通りです。

構造・規模鉄筋コンクリート造
3階建18戸
延床面積220坪
間取り1K25㎡
建築価格1億7,600万円
建築時諸経費1,200万円
総投資額1憶8,600万円
月額家賃7万円/戸・月
満室賃料1,512万円/年
必要経費312万円/年
自己資金3,800万円
自己資金率20%
金融機関融資額1億5,000万円
金利3%
融資期間35年
年間ローン
返済額
693万円
表7.【事例2】鉄筋コンクリート造マンション設定条件

表面利回り=1,512万円÷1億7,600万円×100
     =8.6%

実質利回り=(1,512万円―302万円)÷(1億7,600万円+1,200万円)× 100
     = 6.4%

ROI=(1,512万円―302万円―693万円)÷(1億7,600万円+1,200万円)×100
   = 2.8%

このマンションの投資判断は、自己資金率20%でROIが2.8%なので、投資可能です。

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6.マンション経営における鉄筋コンクリート造のお勧めエリア

写真7.鉄筋コンクリート造マンション:竣工直後
Δ写真7.鉄筋コンクリート造マンション

鉄筋コンクリート造(RC造)を採用すれば、高層マンションも可能です。
用途地域については、住居系・商業系・工業系(工業専用地域を除く)のいずれにもマンション建築は可能です。

特に家賃設定が高く設定できる都心部では、入居者が防音性・遮音性・耐火性・耐震性など、高い居住性・耐久性を要求します。
鉄筋コンクリート造は、それらの性能を兼ね備えた構造となりますので、高額家賃エリアに適する構造といえます。

なお、アパート建築、マンション建築など各不動産会社の
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7.まとめ

以上、

  1. マンション経営における鉄筋コンクリート造の特徴
  2. マンション経営における鉄筋コンクリート造のメリット・デメリット
  3. マンション経営における鉄筋コンクリート造の建築費
  4. マンション経営における鉄筋コンクリート造の減価償却
  5. マンション経営における鉄筋コンクリート造の利回り
  6. マンション経営における鉄筋コンクリート造のお勧めエリア

について解説しました。

鉄筋コンクリート造は、
 ・耐火性
 ・耐震性
 ・耐水性
 ・防音性
 ・遮音性
に優れた構造です。

したがって、他の構造と比較して災害に強い構造といえます。
特に都心部においては、高層化も求められますので、より適した構造となります。

都心部でマンション経営を検討されている方であれば、
 ・質の高い資産形成
 ・災害対策
という観点から鑑みましても、鉄筋コンクリート造にて建築もしくは購入されますことをお勧めいたします。

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不動産に関するお役立ち情報を案内します。
ご活用ください。

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9.参考・引用WEBサイト

※1 「建築着工統計調査報告」(平成30年度分) 国土交通省

https://www.mlit.go.jp/report/press/joho04_hh_000830.html

※2 「耐用年数(建物/建物付属設備)」 国税庁

https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

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この記事を書いた人

◆有限会社エクセイト研究所◆

職務:代表取締役
業務:不動産コンサルタント
   不動産投資(大家業)
   不動産ライター・ブロガー
資格:一級建築士
   1級土木施工管理技士
   宅地建物取引士
   測量士
   定借アドバイザー
   マスタースキューバダイバー
認定:プロクラウドワーカー
   認定ランサーズ
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   水辺ウォーキング
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