アパート・マンション経営を拡大したい方にとって、資金繰りは最大の課題です。
「フルローンで融資してくれる金融機関はないだろうか？」
「レバレッジを最大限発揮できないだろうか？」
と、悩んでおられる方はいませんか？
実は、オリックス銀行は、一定の条件を充たせば、フルローンで融資する金融機関の一つです。
この記事は、
- オリックス銀行：会社概要
- オリックス銀行：不動産投資ローンの融資条件
- オリックス銀行：融資物件の特徴
- オリックス銀行：融資の注意点、その他
について解説します。
ここでは特に、不動産投資ローンについて、詳しく解説します。
１．オリックス銀行：会社概要
オリックス銀行の会社概要を下表にまとめます。
（2021 年３月 31 日時点）※１
２．オリックス銀行：不動産投資ローンの融資条件
不動産投資ローンの融資条件である
・年収
・金融資産
・年齢制限
・金利
・融資期間
・借入限度額
・頭金
・保証人
について解説します。
２－１．融資対象者
オリックス銀行所定の資格・要件を満たす人に限り、融資を行います。
その資格・要件は、下記の通りです。
２－１－１．勤続年数
同一勤務先に３年以上勤務している人
２－１－２．居住地制限
居住地制限はなく、全国対応可能です。
ただし、オリックス銀行担当者が出張する場合、別途出張手数料が必要となります。
２－１－３．その他
オリックス銀行住宅ローンプラザに来社可能な人です。
また、団体信用生命保険に加入できる人です。
さらに、現時点での住宅ローンなどの支払いに、直近１年以内に遅延の無い人となります。
２－２．年収
サラリーマンの場合
前年度の税込み年収が、700万円以上です。
返済期間中に安定した収入が見込めることが条件となります。
自営業の場合
前年度の所得が、700万円以上であれば、融資対象となります。
ただし、自営業の場合、年収ではなく所得となります。
・必要経費
・減価償却費
などを差し引いた金額となります。
しかも、３期分の確定申告書の提出を求められます。
前年度１期だけ良くても、他期が悪ければ融資対象とならない可能性があります。
したがって、年収700万円以上のサラリーマン向けといえます。
２－３．金融資産
金融資産の目安は特にありません。
２－４．年齢制限
借入時の年齢が、満20歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満の人となります。
２－５．金利
金利は、投資セレクト金利から店頭表示金利の範囲内において、
・申請内容
・審査結果
などによって決定されます。
・変動金利型
・固定金利期間特約付変動金利型
のいずれかを選択することができます。
（2021 年９月１日現在）※２
２－５－１．投資セレクト金利の適用条件
投資セレクト金利が適用される条件は下記の通りです。
通常融資の適用条件よりも厳しくなりますので、注意が必要です。
①購入不動産が首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市・他の居住用不動産であること
②前年度の税込み年収が700万円以上で、返済期間中安定した収入が見込める人
③借入時の年齢が55歳未満の人
④借入期間は、購入不動産の
・建物耐用年数
・築後経過年数
により、オリックス銀行が規定する期間以内であること
⑤原則、借入金額が購入金額の90％以内であること
となります。
２－５－２．変動金利型
年２回、金利情勢によって金利の見直しが行われる返済方法となります。
オリックス銀行所定の短期プライムレートを基準とし、下記①、②のタイミングで借入利率の見直しを行います。
- ４月１日を基準日とし、同年７月の約定返済分より新利率適用
- 10月１日を基準日とし、翌年１月の約定返済分より新利率適用
２－５－３．固定金利期間特約付変動金利型
変動金利型に、当初一定期間の金利を固定する「特約」を付けた商品となります。
- 特約期間は３年または５年から選択
- 特約期間中は「変動金利型」への変更は不可
- 特約期間終了後は、その時点でのオリックス銀行所定金利での変動金利型に切り替え
ただし融資申請者の希望により、その時点での
・金利
・当初設定特約期間
と同じ期間にて、固定金利期間の延長が可能となります。
上記をまとめますと、年収や年齢による金利の目安は、下表の通りです。
年収などの条件により、金利は１％違ってきます。
（2021年９月１日現在）※２
貸出金利は、年収や年齢に重点を置いていることがわかります。
２－６．融資期間
借入期間は、１年以上35年以下となります。
中古物件の場合は、構造別に規定されています。
２－６－１．中古物件の建築構造別融資期間
耐用年数切れの物件にも融資します。
建築構造別融資期間の目安は下表の通りです。
融資期間の目安（※２）
２－６－２．中古物件の建築構造別融資期間の事例
例えば、経過年数20年の物件の場合、建築構造別融資期間の目安は、下表の通りです。
融資期間の目安
２－７．借入限度額
借入限度額は、1,000万円以上、２億円以内となります。
（10万円単位）
借入金額は、
・建築費または購入費の範囲内
・オリックス銀行評価額の範囲内
となります。
借換えの場合、
・上記限度額以内
かつ
・借換え対象のローン残高に
・繰上返済手数料
・諸費用（登記費用、火災保険料、印紙代など）
を加えた額以内
とします。
ただし、1,000万円以下の物件でも、
・中古１Ｒ
・中古１Ｋ
など、500万円以上であれば借入できる場合もあります。
２－８．頭金
頭金は、最低、
・建築費
・購入費
の10％は、必要になります。
ただし、諸条件により、フルローン（建築費もしくは購入費の100％融資）が可能な場合もあります。
２－９．保証人・共同担保の有無
オリックス銀行が必要と判断した場合、連帯保証人が必要になります。
借入対象不動産の共有者は、原則として連帯保証人とならなければなりません。
借入対象不動産には、オリックス銀行を権利者とする第１順位の抵当権設定をする必要があります。
ただし、共同担保は、必須ではありません。
２－１０．フルローン融資の条件
上記は、オリックス銀行の一般的な融資条件となります。
それらを満たした上で、さらに
・年 収： 700万円以上
・金融資産：1,000万円以上
・勤続年数：正社員で３年以上
の条件を満たせば、フルローンを受ける可能性があります。
ただし、他にも個々に審査項目がありますので、確認が必要です。
３．オリックス銀行：融資物件の特徴
融資物件の
・エリア
・対象物件
・コンプライアンス
について解説します。
３－１．融資物件エリア
原則として融資物件対象エリアは、
・首都圏：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
・近畿圏：大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県
・名古屋市、福岡市、札幌市、仙台市、高崎市
・前橋市、水戸市、つくば市、宇都宮市、浜松市
・岐阜市、北九州市、久留米市、熊本市
に限ります。
ただし、首都圏・近畿圏の場合には、
・東京都
・大阪市
の中心部までの公共交通機関（電車・バス）を利用した所要時間が
・首都圏の場合：約1.5時間
・近畿圏の場合：約１時間
以内のエリアとなります。
また、左記エリア内でも取り扱いできない場合があります。
さらに、風俗街近辺も取り扱いができません。
例えば、
・東京都台東区
・横浜市中区
・川崎市川崎区
・名古屋市中区
・大阪市西成区・今里区・生野区
にある風俗街近辺の物件には融資ができません。
一方、
・北関東
・東海圏
はアパート・マンション１棟に限り、取扱いできる場合があります。
３－２．融資対象物件
融資申請者本人が、所有する
・居住用
・賃貸用不動産
に融資を行います。
- アパート・マンション１棟：購入、建築、借換え、建築用地の購入（建築計画のある場合）
- 区分マンション１戸：購入、借換え（専有面積が40㎡以上）
- 一戸建て：購入、借換え
ただし、
・首都圏
・近畿圏
では、40㎡を下回る物件に対しても借入できる場合があります。
区分マンションの場合、間取りが１Ｒ・１Ｋですと、中古物件では20㎡前後が大半となります。
上記の融資下限額とも関連しますが、実際に20㎡前後の１Ｒや１Ｋでも借入できる場合があります。
３－３．融資物件のコンプライアンス
融資対象物件が、
・違法物件
・既存不適格物件
・再建築不可物件
に融資はできません。
融資対象物件は、
・建築基準法
・その他法令の定める基準
を満足することが条件となります。
なお、再建築不可物件については、下記の記事をご覧ください。
旧耐震基準で造られた物件（1981年５月までに建築確認許可を受けた物件）に対しても、融資はできません。
４．オリックス銀行：融資の注意点、その他
注意点として
・不動産投資初心者への投資有無
・既存の負債額がある場合
その他として
・団体信用生命保険
・キャッシュフローシミュレーター
・融資目での流れ
・不動産担保ローン
について解説します。
４－１．不動産投資初心者への融資有無
不動産投資の初心者に対しても融資を行います。
その際、不動産会社を通して融資申請を行えば、有利に融資を受けることができます。
大手不動産会社を経由しますと、融資審査が緩くなる傾向にあります。
スムースに借り入れができ、借入期間は、最長35年となります。
特に、大手不動産会社の中でも、オリックス銀行と提携ローンを組んでいる企業を通して融資申請を行えば、金利が１％台で借入できる場合もあります。
中小不動産会社を経由しますと、融資審査が、少し厳しくなる傾向にあります。
借入できたとしても、借入期間は、最長30年となります。
４－２．既存の負債額がある場合の融資額
実際の借入可能金額は、年収の８倍～10倍が目安となります。
ただし、
・住宅ローン
・自動車ローン
などがある場合、左記の借入可能金額からローンなどの負債合計額を差し引いた金額が、実際の融資額となります。
４－３．団体信用生命保険（団信）
団信は、通常の死亡高度障害の他、
・生活習慣病団信
・介護保証付団信
などを選択することができます。
各団信の融資限度額は、
- 新規利用する場合、融資金額が１億円以内
- 既に利用のある場合、既存の借入金額と新たな融資金額との合計額が１億円以内
となります。
【プラン２】と【プラン３】は、同時加入はできません。
４－４．キャッシュフローシミュレーター
不動産物件購入後、賃料・空室率などの将来予測を、ＡＩ（人工知能）がシミュレーションします。
賃料・空室率は、不動産の運営収支において、ローン返済できるか否かの重要な要素となります。
この要素に、借入申請者の希望条件を組合わせることにより、最長50年間のキャッシュフローをシミュレーションすることができます。
：サンプル図（※３）
４－５．不動産投資ローン：融資までの流れ
融資までの流れを、下表にまとめます。
４－６．不動産担保ローン（事業性融資）
「不動産投資ローン」以外にも「不動産担保ローン」があり、その借入金の使途として、事業にも融資を行います。
なお、一般的な不動産投資ローンについては、下記の記事をご覧ください。
また、不動産担保ローンについては、下記の記事をご覧ください。
４－６－１．不動産担保ローンの使途
不動産担保ローンの使途を、下表にまとめます。
ただし、
・担保提供不動産の所在地は、
・首都圏
・近畿圏
・名古屋市、福岡市、札幌市、他
に限りますが、借入金の使途である不動産の所在地は、問いません。
・申込みの際、資金使途の証明ができるものとして、
・見積書
・契約書
・請求書
・領収書
・遺産分割協議書
・株式評価証明書
などを確認します。
４－６－２．不動産担保ローンの借入限度額
借入限度額は、原則1,000万円以上２億円以内（10万円以内）となります。
４－６－３．不動産担保ローンの借入期間
借入期間は、１年以上35年以内となります。
４－６－４．不動産担保ローンの金利
不動産担保ローンの金利を下表にまとめます。
（2021 年９月１日現在）※３
５．まとめ
以上、
- オリックス銀行：会社概要
- オリックス銀行：不動産投資ローンの融資条件
- オリックス銀行：融資物件の特徴
- オリックス銀行：融資の注意点、その他
について解説しました。
特に、年収が700万円以上あるサラリーマンが、オリックス銀行と提携ローンを組んでいる大手不動産会社を通して融資申込を行いますと、金利が１％台になる可能性があります。
該当される方は、検討されることをおすすめいたします。
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７．参考・引用ＷＥＢサイト
※１ オリックス銀行
※２ 「不動産投資ローン」
オリックス銀行
https://www.orixbank.co.jp/personal/property/
※３ 「キャッシュフローシミュレーター」
オリックス銀行
https://cashflow.orixbank.co.jp/sample
※４ 「不動産担保ローン」
オリックス銀行
https://www.orixbank.co.jp/personal/mortgage/
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