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不動産投資ローン:オリックス銀行:耐用年数切れ中古物件にも融資可能

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アパート・マンション経営を拡大したい方にとって、資金繰りは最大の課題です。

「フルローンで融資してくれる金融機関はないだろうか?」
「レバレッジを最大限発揮できないだろうか?」
と、悩んでおられる方はいませんか?

実は、オリックス銀行は、一定の条件を充たせば、フルローンで融資する金融機関の一つです。

この記事は、

  1. オリックス銀行:会社概要
  2. オリックス銀行:不動産投資ローンの融資条件
  3. オリックス銀行:融資物件の特徴
  4. オリックス銀行:融資の注意点、その他

について解説します。

ここでは特に、不動産投資ローンについて、詳しく解説します。

目次

1.オリックス銀行:会社概要

図1.オリックス銀行WEBサイト
Δ図1.オリックス銀行WEBサイト

オリックス銀行は、オリックスの傘下になる信託銀行です。
主力商品は、
 ①eダイレクト(預金・金銭信託)
 ②カードローン
 ③不動産投資ローン
 ④不動産担保ローン
などです。

オリックス銀行の会社概要を下表にまとめます。

表1.オリックス銀行の会社概要(2021 年3月 31 日時点)
Δ表1.オリックス銀行の会社概要
(2021 年3月 31 日時点)※1

なお、「INVASE(インベース)」は、
 ・不動産投資ローン
 ・アパートローンの 借り換え
をプロにお任せできる投資用ローンコンサルティングサービスです。



2.オリックス銀行:不動産投資ローンの融資条件

図2.オリックス銀行WEBサイト
Δ図2.オリックス銀行WEBサイト

不動産投資ローンの融資条件である
 ・年収
 ・金融資産
 ・年齢制限
 ・金利
 ・融資期間
 ・借入限度額
 ・頭金
 ・保証人
について解説します。

2-1.融資対象者

オリックス銀行所定の資格・要件を満たす人に限り、融資を行います。
その資格・要件は、下記の通りです。

2-1-1.勤続年数

同一勤務先に3年以上勤務している人

2-1-2.居住地制限

居住地制限はなく、全国対応可能です。
ただし、オリックス銀行担当者が出張する場合、別途出張手数料が必要となります。

2-1-3.その他

オリックス銀行住宅ローンプラザに来社可能な人です。
また、団体信用生命保険に加入できる人です。
さらに、現時点での住宅ローンなどの支払いに、直近1年以内に遅延の無い人となります。

2-2.年収

サラリーマンの場合
前年度の税込み年収が、700万円以上です。
返済期間中に安定した収入が見込めることが条件となります。

自営業の場合
前年度の所得が、700万円以上であれば、融資対象となります。

ただし、自営業の場合、年収ではなく所得となります。
 ・必要経費
 ・減価償却費
などを差し引いた金額となります。
しかも、3期分の確定申告書の提出を求められます。
前年度1期だけ良くても、他期が悪ければ融資対象とならない可能性があります。

したがって、年収700万円以上のサラリーマン向けといえます。

2-3.金融資産

金融資産の目安は特にありません。

図3.金融資産(株券)
Δ図3.金融資産(株券)

2-4.年齢制限

借入時の年齢が、満20歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満の人となります。

図4.最終返済時80歳未満
Δ図4.最終返済時80歳未満

2-5.金利

金利は、投資セレクト金利から店頭表示金利の範囲内において、
 ・申請内容
 ・審査結果
などによって決定されます。
 ・変動金利型
 ・固定金利期間特約付変動金利型
のいずれかを選択することができます。

表2.借入金利(2021 年9月1日現在)
Δ表2.借入金利
(2021 年9月1日現在)※2

2-5-1.投資セレクト金利の適用条件

投資セレクト金利は、店頭表示金利から年1.0%引き下げた金利となります。

投資セレクト金利が適用される条件は下記の通りです。
通常融資の適用条件よりも厳しくなりますので、注意が必要です。

①購入不動産が首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市・他の居住用不動産であること
②前年度の税込み年収が700万円以上で、返済期間中安定した収入が見込める人
③借入時の年齢が55歳未満の人
④借入期間は、購入不動産の
  ・建物耐用年数
  ・築後経過年数
 により、オリックス銀行が規定する期間以内であること
⑤原則、借入金額が購入金額の90%以内であること

となります。

2-5-2.変動金利型

年2回、金利情勢によって金利の見直しが行われる返済方法となります。
オリックス銀行所定の短期プライムレートを基準とし、下記①、②のタイミングで借入利率の見直しを行います。

  1. 4月1日を基準日とし、同年7月の約定返済分より新利率適用
  2. 10月1日を基準日とし、翌年1月の約定返済分より新利率適用

2-5-3.固定金利期間特約付変動金利型

変動金利型に、当初一定期間の金利を固定する「特約」を付けた商品となります。

  1. 特約期間は3年または5年から選択
  2. 特約期間中は「変動金利型」への変更は不可
  3. 特約期間終了後は、その時点でのオリックス銀行所定金利での変動金利型に切り替え

ただし融資申請者の希望により、その時点での
 ・金利
 ・当初設定特約期間
と同じ期間にて、固定金利期間の延長が可能となります。

上記をまとめますと、年収や年齢による金利の目安は、下表の通りです。
年収などの条件により、金利は1%違ってきます。

表3.年収や年齢による金利の目安
Δ表3.年収や年齢による金利の目安
(2021年9月1日現在)※2

貸出金利は、年収や年齢に重点を置いていることがわかります。

2-6.融資期間

借入期間は、1年以上35年以下となります。
中古物件の場合は、構造別に規定されています。

2-6-1.中古物件の建築構造別融資期間

耐用年数切れの物件にも融資します。
建築構造別融資期間の目安は下表の通りです。

表4.中古物件の建築構造別融資期間の目安
Δ表4.中古物件の建築構造別
融資期間の目安(※2)

2-6-2.中古物件の建築構造別融資期間の事例

例えば、経過年数20年の物件の場合、建築構造別融資期間の目安は、下表の通りです。

表5.経過年数 20 年の中古物件に対する融資期間の目安
Δ表5.経過年数 20 年の中古物件に対する
融資期間の目安

2-7.借入限度額

借入限度額は、1,000万円以上、2億円以内となります。
(10万円単位)
借入金額は、
 ・建築費または購入費の範囲内
 ・オリックス銀行評価額の範囲内
となります。

借換えの場合、
 ・上記限度額以内
かつ
 ・借換え対象のローン残高に
  ・繰上返済手数料
  ・諸費用(登記費用、火災保険料、印紙代など)
  を加えた額以内
とします。

ただし、1,000万円以下の物件でも、
 ・中古1R
 ・中古1K
など、500万円以上であれば借入できる場合もあります。

2-8.頭金

頭金は、最低、
 ・建築費
 ・購入費
の10%は、必要になります。

ただし、諸条件により、フルローン(建築費もしくは購入費の100%融資)が可能な場合もあります。

2-9.保証人・共同担保の有無

オリックス銀行が必要と判断した場合、連帯保証人が必要になります。
借入対象不動産の共有者は、原則として連帯保証人とならなければなりません。
借入対象不動産には、オリックス銀行を権利者とする第1順位の抵当権設定をする必要があります。

図5.連帯保証人が必要
Δ図5.連帯保証人が必要

ただし、共同担保は、必須ではありません。

2-10.フルローン融資の条件

上記は、オリックス銀行の一般的な融資条件となります。

それらを満たした上で、さらに
 ・年  収: 700万円以上
 ・金融資産:1,000万円以上
 ・勤続年数:正社員で3年以上

の条件を満たせば、フルローンを受ける可能性があります。

ただし、他にも個々に審査項目がありますので、確認が必要です。

* フルローン:工事金額もしくは購入金額全額に対して融資すること
(建築時諸経費もしくは購入時諸経費は別途必要)

なお、アパート建築、マンション建築、駐車場経営など各不動産会社の
 ・「土地活用プラン」
 ・「費用・見積り」
 ・「建築後のアフターサービス」
を受け取ることができるサービスについては、下記の案内をご覧ください。

3.オリックス銀行:融資物件の特徴

図3.オリックス銀行WEBサイト
Δ図6.オリックス銀行WEBサイト

融資物件の
 ・エリア
 ・対象物件
 ・コンプライアンス
について解説します。

3-1.融資物件エリア

原則として融資物件対象エリアは、
 ・首都圏:東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
 ・近畿圏:大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県
 ・名古屋市、福岡市、札幌市、仙台市、高崎市
 ・前橋市、水戸市、つくば市、宇都宮市、浜松市
 ・岐阜市、北九州市、久留米市、熊本市
に限ります。

ただし、首都圏・近畿圏の場合には、
 ・東京都
 ・大阪市
の中心部までの公共交通機関(電車・バス)を利用した所要時間が
 ・首都圏の場合:約1.5時間
 ・近畿圏の場合:約1時間
以内のエリアとなります。

また、左記エリア内でも取り扱いできない場合があります。

さらに、風俗街近辺も取り扱いができません。
例えば、
 ・東京都台東区
 ・横浜市中区
 ・川崎市川崎区
 ・名古屋市中区
 ・大阪市西成区・今里区・生野区
にある風俗街近辺の物件には融資ができません。

図7.風俗街
Δ図7.風俗街

一方、
 ・北関東
 ・東海圏
はアパート・マンション1棟に限り、取扱いできる場合があります。

3-2.融資対象物件

融資申請者本人が、所有する
 ・居住用
 ・賃貸用不動産
に融資を行います。

  1. アパート・マンション1棟:購入、建築、借換え、建築用地の購入(建築計画のある場合)
  2. 区分マンション1戸:購入、借換え(専有面積が40㎡以上)
  3. 一戸建て:購入、借換え

ただし、
 ・首都圏
 ・近畿圏
では、40㎡を下回る物件に対しても借入できる場合があります。
区分マンションの場合、間取りが1R・1Kですと、中古物件では20㎡前後が大半となります。
上記の融資下限額とも関連しますが、実際に20㎡前後の1Rや1Kでも借入できる場合があります。

3-3.融資物件のコンプライアンス

融資対象物件が、
 ・違法物件
 ・既存不適格物件

 ・再建築不可物件
に融資はできません。

融資対象物件は、
 ・建築基準法
 ・その他法令の定める基準
を満足することが条件となります。

なお、再建築不可物件については、下記の記事をご覧ください。

あわせて読みたい
再建築不可物件の活用:建築可能な方法や購入のメリット・デメリット 中古戸建を安く購入する方法の一つとして、再建築不可物件の購入があります。しかし、名前の通り、建物を解体して建替えをすることができません。 「再建築不可物件を購...

旧耐震基準で造られた物件(1981年5月までに建築確認許可を受けた物件)に対しても、融資はできません。

なお、「INVASE(インベース)」は、
 ・不動産投資ローン
 ・アパートローンの 借り換え
をプロにお任せできる投資用ローンコンサルティングサービスです。
詳しい内容につきましては、下記の案内をご覧ください。



4.オリックス銀行:融資の注意点、その他

図8.オリックス銀行WEBサイト
Δ図8.オリックス銀行WEBサイト

注意点として
 ・不動産投資初心者への投資有無
 ・既存の負債額がある場合

その他として
 ・団体信用生命保険
 ・キャッシュフローシミュレーター
 ・融資目での流れ
 ・不動産担保ローン

について解説します。

4-1.不動産投資初心者への融資有無

不動産投資の初心者に対しても融資を行います。
その際、不動産会社を通して融資申請を行えば、有利に融資を受けることができます。

図9.不動産投資初心者にも融資
Δ図9.不動産投資初心者にも融資

大手不動産会社を経由しますと、融資審査が緩くなる傾向にあります。
スムースに借り入れができ、借入期間は、最長35年となります。

特に、大手不動産会社の中でも、オリックス銀行と提携ローンを組んでいる企業を通して融資申請を行えば、金利が1%台で借入できる場合もあります。

図10.大手不動産会社との提携ローンは有利
Δ図10.大手不動産会社との提携ローンは有利

中小不動産会社を経由しますと、融資審査が、少し厳しくなる傾向にあります。
借入できたとしても、借入期間は、最長30年となります。

4-2.既存の負債額がある場合の融資額

実際の借入可能金額は、年収の8倍~10倍が目安となります。
ただし、
 ・住宅ローン
 ・自動車ローン
などがある場合、左記の借入可能金額からローンなどの負債合計額を差し引いた金額が、実際の融資額となります。

図11.自動車ローン
Δ図11.自動車ローン

4-3.団体信用生命保険(団信)

団体信用生命保険(以下、団信と表記)は、被保険者が保険期間中に
 ・死亡
 ・所定の高度障害
状態になった場合、生命保険会社より支払われる保険金により、被保険者の債務返済に充当するしくみの団体保険です。

団信は、通常の死亡高度障害の他、
 ・生活習慣病団信
 ・介護保証付団信
などを選択することができます。

表6.団体信用生命保険の種類
Δ表6.団体信用生命保険の種類(※2)

各団信の融資限度額は、

  1. 新規利用する場合、融資金額が1億円以内
  2. 既に利用のある場合、既存の借入金額と新たな融資金額との合計額が1億円以内

となります。
【プラン2】と【プラン3】は、同時加入はできません。

4-4.キャッシュフローシミュレーター

不動産物件購入後、賃料・空室率などの将来予測を、AI(人工知能)がシミュレーションします。
賃料・空室率は、不動産の運営収支において、ローン返済できるか否かの重要な要素となります。
この要素に、借入申請者の希望条件を組合わせることにより、最長50年間のキャッシュフローをシミュレーションすることができます。

図5.キャッシュフローシミュレーター:サンプル図
Δ図12.キャッシュフローシミュレーター
:サンプル図(※3)

4-5.不動産投資ローン:融資までの流れ

融資までの流れを、下表にまとめます。

表7.融資までの流れ
Δ表7.融資までの流れ(※2)

4-6.不動産担保ローン(事業性融資)

「不動産投資ローン」以外にも「不動産担保ローン」があり、その借入金の使途として、事業にも融資を行います。

なお、一般的な不動産投資ローンについては、下記の記事をご覧ください。

あわせて読みたい
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また、不動産担保ローンについては、下記の記事をご覧ください。

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4-6-1.不動産担保ローンの使途

不動産担保ローンの使途を、下表にまとめます。

表8.不動産担保ローンの使途
Δ表8.不動産担保ローンの使途(※3)

ただし、

・担保提供不動産の所在地は、
  ・首都圏
  ・近畿圏
  ・名古屋市、福岡市、札幌市、他
 に限りますが、借入金の使途である不動産の所在地は、問いません。

・申込みの際、資金使途の証明ができるものとして、
  ・見積書
  ・契約書
  ・請求書
  ・領収書
  ・遺産分割協議書
  ・株式評価証明書
 などを確認します。

図13.契約書等を確認
Δ図13.契約書等を確認

4-6-2.不動産担保ローンの借入限度額

借入限度額は、原則1,000万円以上2億円以内(10万円以内)となります。

4-6-3.不動産担保ローンの借入期間

借入期間は、1年以上35年以内となります。

4-6-4.不動産担保ローンの金利

不動産担保ローンの金利を下表にまとめます。

表9.不動産担保ローンの金利(2021 年9月1日現在)
Δ表9.不動産担保ローンの金利
(2021 年9月1日現在)※3

なお、アパート建築、マンション建築、駐車場経営など各不動産会社の
 ・「土地活用プラン」
 ・「費用・見積り」
 ・「建築後のアフターサービス」
を受け取ることができるサービスについては、下記の案内をご覧ください。

5.まとめ

以上、

  1. オリックス銀行:会社概要
  2. オリックス銀行:不動産投資ローンの融資条件
  3. オリックス銀行:融資物件の特徴
  4. オリックス銀行:融資の注意点、その他

について解説しました。

年収が700万円以上あり、
 ・中古物件の購入
 ・住宅ローンなどの借入が少ない

サラリーマンにとっては、向いている金融機関といえます。

特に、年収が700万円以上あるサラリーマンが、オリックス銀行と提携ローンを組んでいる大手不動産会社を通して融資申込を行いますと、金利が1%台になる可能性があります。
該当される方は、検討されることをおすすめいたします。

6.お役立ち情報案内

不動産に関するお役立ち情報を案内します。
ご活用ください。

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7.参考・引用WEBサイト

※1 オリックス銀行

https://www.orixbank.co.jp/

※2 「不動産投資ローン」
    オリックス銀行

https://www.orixbank.co.jp/personal/property/

※3 「キャッシュフローシミュレーター」
    オリックス銀行

https://cashflow.orixbank.co.jp/sample

※4 「不動産担保ローン」
    オリックス銀行

https://www.orixbank.co.jp/personal/mortgage/

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この記事を書いた人

◆有限会社エクセイト研究所◆

職務:代表取締役
業務:不動産コンサルタント
   不動産投資(大家業)
   不動産ライター・ブロガー
資格:一級建築士
   1級土木施工管理技士
   宅地建物取引士
   測量士
   定借アドバイザー
   マスタースキューバダイバー
認定:プロクラウドワーカー
   認定ランサーズ
趣味:カヤック一人旅
   水辺ウォーキング
   スキューバダイビング
   メタバース:まちづくり
   サックス:JPOP、JAZZ
   

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