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アパート・マンション経営における税金対策:法人化による所得額の節税分岐点は?

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個人にかかる所得税は、所得が増えるほど税率が高くなる累進課税方式です。
一方、法人にかかる法人税は、比例課税方式です。
法人税率は、現時点(令和4年)で23.2%と一律です。
つまり、アパート経営を法人化することにより、節税できます。

アパート・マンションを個人名義で経営されている方の中で、
法人化することにより所得がいくらになれば、節税対策上、有利になるのか?」
と、お悩みの方はいませんか?

実は、課税所得金額:800万円超が目安となります。

この記事では、

  1. アパート経営における所得税と法人税の比較
  2. アパート経営を法人化するメリット
  3. アパート経営を法人化するデメリット

について解説します。

家賃収入ではなく、課税所得が800万円以上になりますと、アパート経営を法人化することにより、所得税を節税することができます。

目次

1.アパート経営における所得税と法人税の比較

写真1.木造2階建てアパート
Δ写真1.木造2階建てアパート

そもそもアパート経営の法人化は、

  • アパート経営開始時から、アパートの名義を法人名義で運営
  • 個人名義で運営してきたアパートを、法人名義に変更してアパート経営を再開

することです。

図1.アパート経営の法人化
図1.アパート経営の法人化

法人税の概要、法人税率、所得税率、アパート経営における法人税と所得税の比較について解説します。

1-1.法人税とは?

法人税は、法人の企業活動により得られる所得に対して課税される国税です。

個人に課税されるのが所得税で、法人に課税されるのが法人税です。
所得(利益)に対して課税される仕組みは、所得税も法人税も同じです。

1-2.法人税率(※1)

法人税率は、法人の所得に対して一律に課される税率です。

しかし、
 ・国の財政
 ・税収の状況
 ・法人誘致による海外諸国との競合
により定期的に見直しがあります。

特に最近の法人税率は、引下げ傾向にあり、現時点(令和2年)で最も低い税率まで引き下がりました。

表1.普通法人の法人税率
Δ表1.普通法人の法人税率(※1)
(出所:国税庁)

資本金1億円以下の中小法人の場合、

  • 課税所得800万円以下の部分に対しては、法人税率は15%
  • 課税所得800万円超 の部分に対しては、法人税率は23.20%

になります。

図2.法人税納税
Δ図2.法人税納税

1-3.個人の場合の所得税率(※2)

個人の場合の所得税率と控除額は、下表の通りです。

表2.課税所得金額に対する所得税率・控除額(出所:国税庁)
Δ表2.課税所得金額に対する所得税率・控除額(※2)
(出所:国税庁)
  • 課税所得695万円以上~ 900万円未満の部分に対しては、所得税率は23%
  • 課税所得900万円以上~1,800万円未満の部分に対しては、所得税率は33%

になります。

図3.所得税納税
Δ図3.所得税納税

1-4.アパート経営における所得税と法人税の比較

課税所得がいくらになると、法人化するメリットがあるのかを、シミュレーションしてみます。

【事例】
アパート経営の課税所得金額が、700万円、800万円、900万円、1,000万円の場合、それぞれの法人税(法人経営)、所得税(個人経営)を計算します。

1.課税所得:700万円の場合
法人税=700万円×15%=105万円
所得税=700万円×23%-63.60万円=97.4万円

   法人税 > 所得税

2.課税所得:800万円の場合
法人税=800万円×15%=120万円
所得税=800万円×23%-63.60万円=120.4万円

   法人税 ≦ 所得税

3.課税所得:900万円の場合
法人税=800万円×15%+100万円×23.2%=143.2万円
所得税=900万円×23%-63.60万円=143.4万円

   法人税 ≦ 所得税

4.課税所得:1,000万円の場合
法人税=800万円×15%+200万円×23.2%=166.4万円
所得税=1,000万円×33%-153.60万円= 176.4万円

   法人税 < 所得税

課税所得所得税
個人名義
大小
関係
法人税
法人名義
700万円97.4万円105万円
800万円120.4万円120万円
900万円143.4万円143.2万円
1,000万円176.4万円166.4万円
Δ表3.課税所得に対する所得税と法人税の比較

以上より、

・課税所得が800万円を下回ると、所得税(個人経営)の方が安い
・課税所得が800万円を上回ると、法人税(法人経営)の方が安い

よって、アパート経営は、課税所得が800万円を越える時点で法人化しますと、節税になります。

なお、アパート建築、マンション建築など各不動産会社の
 ・「土地活用プラン」
 ・「費用・見積り」
 ・「建築後のアフターサービス」
を無料で受け取ることができるサービスについては、下記の案内をご覧ください。

2.アパート経営を法人化するメリット

写真2.木造2階建てアパート
Δ写真2.木造2階建てアパート

税金が安くなること以外にも、法人化によるメリットは数多くあります。

2-1.メリット1:税金が減少

上記【事例】のシミュレーション結果より、課税所得が800万円を分岐点として、税金が安くなります。
アパート経営の規模拡大を図るのであれば、法人化する方が有利です。

図4.アパート経営の法人化による減税
Δ図4.アパート経営の法人化による減税

2-2.メリット2:所得を分散

法人化しますと、役員や社員への給与を経費として計上できます。

2-3.メリット3:給与所得控除・所得控除が可能

法人化して社長自身に給与を支払うことで、
 ・給与所得控除分
 ・所得控除分
の課税所得を差し引くことができます。

個人の場合の所得税・住民税対策の詳しい内容については、下記の記事をご覧ください。

あわせて読みたい
アパート・マンション経営による所得税・住民税対策:損益通算・デッドクロスを解説 アパート経営において、「収益が黒字でも、税務上の不動産所得を赤字にできるだろうか?」「給与所得から不動産所得の赤字分を差し引き、所得税を減税できるだろうか?...

2-4.メリット4:損益通算年数が9年

所得が赤字になった場合、繰り越すことができ、翌年以降の所得や利益と相殺が可能です。
 個人の場合:3年間
 ・法人の場合:9年間
赤字分を繰越控除できます。

ちなみに、アパート経営において経費計上できるものを挙げますと、下表の通りです。
これは、個人の場合も法人の場合も同じです。

表4.アパート経営において経費計上できるもの・できないもの
Δ表4.アパート経営において経費計上
できるもの・できないもの

2-5.メリット5:生命保険を全額経費

個人の生命保険控除は、高額な保険料を支払っていても、年間最大12万円の控除にしかなりません。
法人の場合は制限がありません。

図5.生命保険控除
Δ図5.生命保険控除

2-6.メリット6:退職金を経費計上

個人の場合、退職金を経費計上できません。
法人の場合には退職金を経費計上できます。

2-7.メリット7:減価償却費の計上が自由

個人の場合、減価償却費は毎年一定の金額が強制的に経費計上されます。
法人の場合、都合のいい時に好きなだけ経費計上できます。

なお、アパート建築、マンション建築など各不動産会社の
 ・「土地活用プラン」
 ・「費用・見積り」
 ・「建築後のアフターサービス」
を無料で受け取ることができるサービスについては、下記の案内をご覧ください。

3.アパート経営を法人化するデメリット

写真3.木造2階建てアパート
Δ写真3.木造2階建てアパート

設立費用(登記費用・司法書士報酬)や法人税申告費用(税理士報酬)がかかります。
赤字決済でも納税が必要になります。

3-1.デメリット1:設立費用・手間が必要

法人設立にあたり、
 ・登記費用
 ・司法書士報酬
などが、約25万円~30万円必要になります。

また、法人税申告などの税理士報酬が必要になります。

アパート経営を個人で開始してから法人化する際には、個人から法人への移転費用として
 ・不動産取得税
 ・登記費用
が必要になります。

図6.登記費用
Δ図6.登記費用

なお、所有権移転登記については、下記の記事をご覧ください。

あわせて読みたい
不動産の所有権移転登記:必要になるケースや書類、費用、流れを解説 土地・建物を売買や相続・贈与・財産分与で入手した場合、管轄する法務局において、所有権移転登記の手続きが必要になります。しかし、登記手続きが面倒になり、放置し...

3-2.デメリット2:赤字決済でも法人住民税を納税

法人の場合、赤字決済でも年間7.2万円の法人住民税の納税が必要です。

内訳は、
 ・法人市民税   :5万円
 ・法人都道府県民税:2.2万円
の均等割という税金です。

図7.赤字でも納税
Δ図7.赤字でも納税

なお、アパート建築、マンション建築など各不動産会社の
 ・「土地活用プラン」
 ・「費用・見積り」
 ・「建築後のアフターサービス」
を無料で受け取ることができるサービスについては、下記の案内をご覧ください。

4.まとめ

以上、

  1. アパート経営における所得税と法人税の比較
  2. アパート経営を法人化するメリット
  3. アパート経営を法人化するデメリット

について解説しました。

課税所得が800万円以上になりますと、アパート経営を法人化しますと、所得税を節税できます。

アパート経営の規模拡大を図るのであれば、法人化する方が有利です。

法人税率以外でも、
 ・経費計上
 ・損益通算年数
などで、収益を抑えることができます。

課税所得が大きくなった場合、アパート経営の法人化による税金対策の検討をおすすめいたします。

5.お役立ち情報案内

アパート経営に関するお役立ち情報を案内します。
ご活用してください。

5-1.税理士紹介ネットワーク:サービス利用は無料

◆サービス概要◆

  • サービスの利用は無料です。成約しても、弊社への支払いは発生しません。
    (発生する支払いは税理士と契約した後に、その税理士に報酬を支払うだけです。)
  • 日本全国で税理士の紹介が可能で、過疎地域や離島などに関しては、 オンライン会議・電話・メール・郵送等で応対可能な税理士ともタッグを組んでいます。
  • 経験値豊富なスタッフがヒアリング応対しますので、無理に営業しません。
    創業以来、弊社サービス利用におけるクレーム発生は1件もありません。



5-2.初めての方でも確定申告がラクラク完了【マネーフォワード クラウド確定申告】

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5-3.【タウンライフ土地活用(アパート経営特集)】無料でプラン作成

◆サービス概要◆

アパート建築、マンション建築、駐車場経営など各不動産会社の
 「土地活用プラン」
 「費用・見積り」
 「建築後のアフターサービス」
を受け取ることができます。

◆メリット◆

  • 複数社のプランや見積額を無料で一括比較できる!
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5-4.【タウンライフ家づくり】間取りプランを無料で作成

◆サービス概要◆

  • 全国600社以上の注文住宅会社があなたの要望や希望に基づいて、家づくりに必要な
      「間取りプラン」
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    を無料でご提案するサービスです。
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◆メリット◆

  • 住宅展示場に行ったり、何度も複数の住宅会社に合わなくても、自宅で家づくりが進められる!
  • 複数社のプランを比較・検討できる!
  • 利用は全て無料!

6.出所

※1 「No.5759 法人税の税率」 国税庁

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5759.htm

※2 「No.2260 所得税の税率」 国税庁

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

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この記事を書いた人

◆有限会社エクセイト研究所◆

職務:代表取締役
業務:不動産コンサルタント
   不動産投資(大家業)
   不動産ライター・ブロガー
資格:一級建築士
   1級土木施工管理技士
   宅地建物取引士
   測量士
   定借アドバイザー
   マスタースキューバダイバー
認定:プロクラウドワーカー
   認定ランサーズ
趣味:カヤック一人旅
   水辺ウォーキング
   スキューバダイビング
   メタバース:まちづくり
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