個人にかかる所得税は、所得が増えるほど税率が高くなる累進課税方式です。
一方、法人にかかる法人税は、比例課税方式です。
法人税率は、現時点（令和４年）で23.2％と一律です。
つまり、アパート経営を法人化することにより、節税できます。
アパート・マンションを個人名義で経営されている方の中で、
「法人化することにより所得がいくらになれば、節税対策上、有利になるのか？」
と、お悩みの方はいませんか？
実は、課税所得金額：800万円超が目安となります。
この記事では、
- アパート経営における所得税と法人税の比較
- アパート経営を法人化するメリット
- アパート経営を法人化するデメリット
について解説します。
家賃収入ではなく、課税所得が800万円以上になりますと、アパート経営を法人化することにより、所得税を節税することができます。
１．アパート経営における所得税と法人税の比較
そもそもアパート経営の法人化は、
- アパート経営開始時から、アパートの名義を法人名義で運営
- 個人名義で運営してきたアパートを、法人名義に変更してアパート経営を再開
することです。
法人税の概要、法人税率、所得税率、アパート経営における法人税と所得税の比較について解説します。
１－１．法人税とは？
個人に課税されるのが所得税で、法人に課税されるのが法人税です。
所得（利益）に対して課税される仕組みは、所得税も法人税も同じです。
１－２．法人税率（※１）
しかし、
・国の財政
・税収の状況
・法人誘致による海外諸国との競合
により定期的に見直しがあります。
特に最近の法人税率は、引下げ傾向にあり、現時点（令和２年）で最も低い税率まで引き下がりました。
（出所：国税庁）
資本金１億円以下の中小法人の場合、
- 課税所得800万円以下の部分に対しては、法人税率は15％
- 課税所得800万円超 の部分に対しては、法人税率は23.20％
になります。
１－３．個人の場合の所得税率（※２）
個人の場合の所得税率と控除額は、下表の通りです。
（出所：国税庁）
- 課税所得695万円以上～ 900万円未満の部分に対しては、所得税率は23％
- 課税所得900万円以上～1,800万円未満の部分に対しては、所得税率は33％
になります。
１－４．アパート経営における所得税と法人税の比較
課税所得がいくらになると、法人化するメリットがあるのかを、シミュレーションしてみます。
【事例】
アパート経営の課税所得金額が、700万円、800万円、900万円、1,000万円の場合、それぞれの法人税（法人経営）、所得税（個人経営）を計算します。
１．課税所得：700万円の場合
法人税＝700万円×15％＝105万円
所得税＝700万円×23％－63.60万円＝97.4万円
法人税 ＞ 所得税
２．課税所得：800万円の場合
法人税＝800万円×15％＝120万円
所得税＝800万円×23％－63.60万円＝120.4万円
法人税 ≦ 所得税
３．課税所得：900万円の場合
法人税＝800万円×15％＋100万円×23.2％＝143.2万円
所得税＝900万円×23％－63.60万円＝143.4万円
法人税 ≦ 所得税
４．課税所得：1,000万円の場合
法人税＝800万円×15％＋200万円×23.2％＝166.4万円
所得税＝1,000万円×33％－153.60万円＝ 176.4万円
法人税 ＜ 所得税
| 課税所得 | 所得税 個人名義 | 大小 関係 | 法人税 法人名義 |
| 700万円 | 97.4万円 | ＜ | 105万円 |
| 800万円 | 120.4万円 | ＞ | 120万円 |
| 900万円 | 143.4万円 | ＞ | 143.2万円 |
| 1,000万円 | 176.4万円 | ＞ | 166.4万円 |
以上より、
・課税所得が800万円を下回ると、所得税（個人経営）の方が安い
・課税所得が800万円を上回ると、法人税（法人経営）の方が安い
よって、アパート経営は、課税所得が800万円を越える時点で法人化しますと、節税になります。
２．アパート経営を法人化するメリット
２－１．メリット１：税金が減少
上記【事例】のシミュレーション結果より、課税所得が800万円を分岐点として、税金が安くなります。
アパート経営の規模拡大を図るのであれば、法人化する方が有利です。
２－２．メリット２：所得を分散
法人化しますと、役員や社員への給与を経費として計上できます。
２－３．メリット３：給与所得控除・所得控除が可能
法人化して社長自身に給与を支払うことで、
・給与所得控除分
・所得控除分
の課税所得を差し引くことができます。
個人の場合の所得税・住民税対策の詳しい内容については、下記の記事をご覧ください。
２－４．メリット４：損益通算年数が９年
所得が赤字になった場合、繰り越すことができ、翌年以降の所得や利益と相殺が可能です。
・個人の場合：３年間
・法人の場合：９年間
赤字分を繰越控除できます。
ちなみに、アパート経営において経費計上できるものを挙げますと、下表の通りです。
これは、個人の場合も法人の場合も同じです。
できるもの・できないもの
２－５．メリット５：生命保険を全額経費
個人の生命保険控除は、高額な保険料を支払っていても、年間最大12万円の控除にしかなりません。
法人の場合は制限がありません。
２－６．メリット６：退職金を経費計上
個人の場合、退職金を経費計上できません。
法人の場合には退職金を経費計上できます。
２－７．メリット７：減価償却費の計上が自由
個人の場合、減価償却費は毎年一定の金額が強制的に経費計上されます。
法人の場合、都合のいい時に好きなだけ経費計上できます。
３．アパート経営を法人化するデメリット
３－１．デメリット１：設立費用・手間が必要
法人設立にあたり、
・登記費用
・司法書士報酬
などが、約25万円～30万円必要になります。
また、法人税申告などの税理士報酬が必要になります。
アパート経営を個人で開始してから法人化する際には、個人から法人への移転費用として
・不動産取得税
・登記費用
が必要になります。
なお、所有権移転登記については、下記の記事をご覧ください。
３－２．デメリット２：赤字決済でも法人住民税を納税
法人の場合、赤字決済でも年間7.2万円の法人住民税の納税が必要です。
内訳は、
・法人市民税 ：５万円
・法人都道府県民税：2.2万円
の均等割という税金です。
４．まとめ
以上、
- アパート経営における所得税と法人税の比較
- アパート経営を法人化するメリット
- アパート経営を法人化するデメリット
について解説しました。
課税所得が800万円以上になりますと、アパート経営を法人化しますと、所得税を節税できます。
アパート経営の規模拡大を図るのであれば、法人化する方が有利です。
法人税率以外でも、
・経費計上
・損益通算年数
などで、収益を抑えることができます。
５．お役立ち情報案内
アパート経営に関するお役立ち情報を案内します。
ご活用してください。
５－１．税理士紹介ネットワーク：サービス利用は無料
◆サービス概要◆
- サービスの利用は無料です。成約しても、弊社への支払いは発生しません。
(発生する支払いは税理士と契約した後に、その税理士に報酬を支払うだけです。) - 日本全国で税理士の紹介が可能で、過疎地域や離島などに関しては、 オンライン会議・電話・メール・郵送等で応対可能な税理士ともタッグを組んでいます。
- 経験値豊富なスタッフがヒアリング応対しますので、無理に営業しません。
創業以来、弊社サービス利用におけるクレーム発生は1件もありません。
５－２．初めての方でも確定申告がラクラク完了【マネーフォワード クラウド確定申告】
◆サービス概要◆
- 確定申告を自動化により簡単・ラクにするサービスです！
- 銀行やクレジットカードと連携すれば、ソフトが明細データを自動取得し仕訳が自動提案されます。
- 確定申告の面倒な作業が自動化！会計知識がない方でも簡単に確定申告をすることができます。
５－３．【タウンライフ土地活用(アパート経営特集)】無料でプラン作成
◆サービス概要◆
アパート建築、マンション建築、駐車場経営など各不動産会社の
「土地活用プラン」
「費用・見積り」
「建築後のアフターサービス」
を受け取ることができます。
◆メリット◆
- 複数社のプランや見積額を無料で一括比較できる！
- あなたの土地にピッタリの活用方法の提案が受けられる！
- 信頼できる経営事業のパートナーが見つけられる！
５－４．【タウンライフ家づくり】間取りプランを無料で作成
◆サービス概要◆
- 全国600社以上の注文住宅会社があなたの要望や希望に基づいて、家づくりに必要な
「間取りプラン」
「資金計画」
を無料でご提案するサービスです。 - ネットで簡単に複数の住宅会社に、オリジナルの「家づくり計画書」を依頼することができます。
◆メリット◆
- 住宅展示場に行ったり、何度も複数の住宅会社に合わなくても、自宅で家づくりが進められる！
- 複数社のプランを比較・検討できる！
- 利用は全て無料！
６．出所
※１ 「No.5759 法人税の税率」 国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5759.htm
※２ 「No.2260 所得税の税率」 国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
７．不動産関連記事
コメント