築古戸建ての中には、汲み取り式トイレ物件が、郊外や地方に行けば、数多く残っています。
例えば、
・東京都:多摩、奥多摩
・大阪府:河内、泉州、泉南
などにも少なからず見受けられます。
現在、投資家の間では、高利回りになるが故に
・築古戸建て・アパート
・空き家
などに投資を検討される方が、増加しています。
その様な状況下、
「汲み取り式トイレ物件を購入しても、将来入居者が付くのだろうか?」
「浄化槽や下水道に接続するリフォーム工事を行う場合、いくらかかるのだろうか?」
と悩んでおられる方はいませんか?
実は、出口戦略をしっかり立てていれば、多くの汲み取り式トイレ物件は、投資対象になります。
この記事では、
- 汲み取り式トイレ物件に入居者が付くのか?
- 簡易水洗にすれば入居者が付くのか?
- 浄化槽を設置
- 下水道への接続は可能?
- 下水処理方式別のリフォーム費用・維持費用の比較
- 汲み取り式トイレ物件の再生
について解説します。
不動産投資物件が、高値の状況が続いている状態の中で、汲み取り式トイレ物件への投資は、
・キャピタルゲイン(売買差益):増益
・インカムゲイン(家賃収入):高利回り
を実現できる可能性が高いことがわかります。
1.築古戸建て:汲み取り式トイレ物件に入居者が付くのか?

汲み取り式トイレに関し、
- 下水の内訳
- 汲み取り式トイレ(ぼっとん便所)とは?
- 汲み取り式トイレのメリット・デメリット
- 汲み取り式トイレ物件に入居者は付くのか?
について解説します。
1-1.下水の内訳
建物敷地内から出る下水の内訳は、以下の3種類となります。

3種類の下水の中で、河川などへ排水するまでに浄化処理が必要な排水は、汚水・雑排水になります。
1-2.汲み取り式トイレ(ぼっとん便所)とは?


汲み取り式トイレには、「ぼっとん便所」と「簡易水洗」の2種類があります。
- 「ぼっとん便所」は、昔からあり、トイレから汚水がそのまま便槽に流れるタイプです。
ふたのある場合もありますが、汚水の臭気が漂います。 - 「簡易水洗」は、見た目は通常の水洗トイレと変わりません。
1-3.汲み取り式トイレのメリット・デメリット
汲み取り式トイレのメリット・デメリットを下表にまとめます。

メリットよりもデメリットの方が圧倒的に多いため、入居を敬遠される傾向にあります。
1-4.汲み取り式トイレ物件に入居者は付くのか?
若い世代には「ぼっとん便所」を知らない人たちの方が多く、実物を見ますと驚かれると思います。
臭気が漂うため、よほど地方でもない限り、入居者が付きません。
地方には、下水道が整備されていない地域もまだ多く存在し、戸建て住宅には、このタイプが多く残っています。
しかし、賃貸物件での「ぼっとん便所」は、敬遠されがちとなります。
「ぼっとん便所」物件が売りに出されている場合、一般的には、
- 高利回りが期待できる物件であっても敬遠
もしくは - 水洗トイレへのリフォーム工事を前提として検討
となります。
2.築古戸建て:簡易水洗にすれば入居者が付くのか?

簡易水洗に関し、
- 簡易水洗とは?
- 簡易水洗へのリフォーム代
- DIYは可能か?
- 簡易水洗の維持管理費用
について解説します。
2-1.簡易水洗とは?

(出所:ダイワ化成)※1
見た目は、通常の水洗トイレと変わりません。
汲み取り式のトイレ部分を水洗にしたものです。
*1 排水トラップ
排水設備の配管の途中に設置されます。
下水道の悪臭や硫化水素などのガスを遮断し、家の中へ侵入するのを防ぐ器具や装置となります。

(出所:水道1番館)※2
ある民間企業の調査資料によりますと、大人一人当たりの平均排泄量は1,330cc/日です。
簡易水洗にしますとと、これに洗浄水量1,700cc/日が加算され、3,030cc/日となります。
よって、住宅に居住する家族数により、便槽必要容量が異なります。

(出所:ダイワ化成)※3
2-2.簡易水洗へのリフォーム代
ぼっとん便所から簡易水洗へのリフォーム費用は、ぼっとん便所の近くにまで
- 水道管が引かれていること
- コンセントが近くにあること
などによっても違ってきます。
無ければ、新たに水道管や電気配線を施さなけれななりません。
近くに水道管やコンセントがある前提で、便器のグレードにより費用は違いますが、約30万円前後になります。
工事の内訳や参考価格(目安)を下表にまとめます。

また、工事期間は約1週間前後を要します。
工事作業工程は、下表の通りです。

2-3.DIYは可能か?
現在は、YouTubeなどの動画で、DIYの様子を紹介するWEBサイトが多く見られます。
その動画を参考にして、工事を見よう見まねで行い、DIYにチャレンジする人たちが多くいます。
全てを自身で工事を行えば、便器費用と建材費用で済みます。
自身で行うことが、困難な箇所だけを業者に依頼しても安くつきます。
仕上がりはともかく、どこまでの範囲を自身で工事を行うかによって、費用は異なります。
(出所:セルフリフォームstoryさとこ)
2-4.簡易水洗の維持管理費用
東京都八王子市が、公表している資料によりますと、
- し尿収集手数料
- 浄化槽の汚泥処理手数料
などは、下表により規定されています。

(出所:東京都八王子市)※4
5人家族の場合、表3より1か月に約500リットル汚泥が発生します。
八王子市の場合には、1回につき4,000円の手数料が必要となります。
したがって、5人家族の場合、簡易水洗の1か月当たりの維持管理費用は、4,000円/月となります。
自治体などの公共機関が収集する場合には、手数料は安くなる傾向にあります。
しかし、自治体により価格差は生じます。
民間企業が収集する場合には、高くなりますので確認が必要です。
3.築古戸建て:浄化槽を設置

浄化槽に関し、
- 浄化槽とは?
- 浄化槽の種類
- 浄化槽にできる条件は?
- 浄化槽導入の費用は?
- 浄化槽の維持管理費用
について解説します。
3-1.浄化槽とは?

汚水・雑排水を微生物により分解しながら浄化処理を施すため、定期的な点検・清掃が法律により定められています。

また、微生物の活動を促進するために、空気を送るブロアーという機械を浄化槽の近くに設置する必要があります。

利用しているブロアー
地方ですと、排水先が水利組合管轄の水路へ放流する場合も多く、浄化槽を設置する際に、水利組合への放流負担金が必要になることもあります。
また、町内会・自治会などで、水路清掃が年数回行われることもあります。
3-2.浄化槽の種類
浄化槽には、
- 合併浄化槽
- 単独浄化槽
の2種類があります。

新たに設置できる浄化槽は、合併浄化槽だけです。
平成13年4月より、単独浄化槽は設置できなくなりました。(※5)
また、浄化槽を設置している建物でも、建物敷地の前面道路などに下水道が整備されている地域内では、下水道に変更する義務が生じます。
3-3.浄化槽にできる条件は?
下水道が、
・整備されていない地域
・下水道に接続工事できない地域
では、浄化槽を設置する必要があります。

しかし、
・敷地内に浄化槽を設置するスペース不足
・敷地が高台にあり、物理的に運搬不可
となる立地もあります。
また、浄化槽の排出先が遠方にあり、
・排出管設置の占用許可
・長距離による経済的負担
などの理由により、設置できない場合もあります。
その場合、リフォームを断念することになります。
浄化槽を設置する場合、浄化槽法により、手続き・管理が規定されています。
・関係書類の届け出
・保守点検、清掃などの維持管理
などが細部に亘り規定されています。
詳細は、各自治体に確認することが必要です。
自治体の指定業者に工事依頼しますと、工事価格が安くなることもあります。

しかし、自治体によって、排水許可濃度が異なります。
高い基準の排水濃度であれば、高価な浄化槽が必要になります。
3-4.浄化槽導入の費用は?
汲み取り式から浄化槽設置による水洗トイレへのリフォーム工事は、
・大掛かりな工事
・自治体への手続き
が必要となります。
工期は、諸条件により約2か月を要することもあります。
合併浄化槽を敷地内の地中に埋めるためには、
・既存の便槽の掘り起こし
・解体・撤去
する工事が必要になります。
一般的な5人槽を設置する場合には、便器や浄化槽のグレードにより異なりますが、約100万円前後の工事費用が必要となります。
しかし、汲み取り式の便槽の解体・撤去工事が伴いますと、約130万円前後の工事費用が必要となります。
工事の内訳や参考価格(目安)を下表にまとめます。

作業工程は、下表の通りです。

3-5.浄化槽の維持管理費用
浄化槽を導入する場合、一般的には業者と維持管理契約を行います。
通常は、
・モーターの調整
・点検や消毒剤の補充
などの
・定期点検:年2~3回
・汲み取り:年1回
が行われます。
環境省の「浄化槽サイト」によりますと、浄化槽の維持管理費用には、
・清掃費
・保守点検費
・法定検査費
・ブロアの電気代
が必要になります。
5人家族の場合、通常型の浄化槽(処理水のBODが20mg/L以下:5人槽)を使用する際の維持管理費用を下表にまとめます。

(出所:環境省)※6
年間の浄化槽維持管理費は、59,000円/年となります。
したがって、5人家族の場合、1か月当たりの浄化槽維持管理費は、4,917円/月となります。
4.築古戸建て:下水道への接続は可能?

下水道に関し、
- 下水道とは?
- 下水道にできる条件
- 下水道導入の費用
- 下水道の維持管理費用
について解説します。
4-1.下水道とは?
下水道は、自治体が維持管理を行うため、建物所有者は下水道と接続させるだけで、利用することができます。
自治体によっては、水洗化を推奨しているため、下水道に接続する工事費用に対して、補助金を交付する場合もあります。
その際、下水道接続工事前に、補助金申請する必要があります。
事前に自治体への確認が必要となります。

(出所:摂津市)※7
4-2.下水道にできる条件
建物敷地の前面道路に、下水管が埋設されていることが条件となります。
また、埋設されていても下水容量の都合により、接続許可が下りない場合もあります。
自治体への確認が必要となります。
4-3.下水道導入の費用
下水道の場合、浄化槽より安くなります。
・敷地状況
・建物状況
・水洗用便器のグレード
などにもよりますが、50万円~80万円は必要となります。
工事費用の内訳や参考価格を下表にまとめます。

作業工程としては、下表の通りです。

4-4.下水道の維持管理費用
東京都水道局の資料によりますと、5人家族の水道使用量は27.5㎥/月です。
2か月で約55㎥使用することになります。

(出所:東京都水道局)※8
住宅の水道管の呼び径が、20mmとします。
東京都水道局の「水道料金・下水道料金早見表【2か月用】(23区)」(※7)によりますと、2か月で55㎥の水道を使用した場合、
- 水道料金 : 8,321円(消費税込)
- 下水道料金: 6,446円(消費税込)
- 合計料金 :14,767円(消費税込)
となります。
したがって、5人家族の場合、1か月当たりの下水道料金は、3,223円/月となります。
なお、下水道工事については、下記の記事をご覧ください。

5.築古戸建て:下水処理方式別のリフォーム費用・維持費用の比較

ぼっとん便所を
- 簡易水洗
- 浄化槽
- 下水道
のいずれかにリフォーム工事を行う場合のリフォーム費用・維持費用について解説します。
5-1.下水処理方式別のリフォーム費用
ぼっとん便所をリフォーム工事した場合の工事金額は、下表の通りです。

参考価格(目安)
リフォーム工事費用が、高くつく順に並べますと、
・浄化槽工事
・下水道工事
・簡易水洗工事
となります。
工事費用の観点で考えるならば、簡易水洗工事・下水道工事までとなります。
5-2.下水処理方式別の維持費用
下水処理方式別の維持費用は、下表の通りです。

維持費用が、高くつく順に並べますと、
・浄化槽
・簡易水洗
・下水道
となり、下水道の維持・管理費用が一番安くなります。
維持・管理費用の 観点で考えるならば、下水道工事・簡易水洗工事までとなります。
5-3.採用すべき下水道処理方式は?
採用すべき下水道処理方式は、投資家目線で見ますと、リフォーム工事費用・維持費用が共に安くなる簡易水洗か下水道工事となります。
ただし、簡易水洗は、汲み取り式であるため、入居者目線で見ますと、入居を敬遠される可能性があります。
また、将来の売却時に影響を及ぼす可能性があります。
したがって、入居者目線・出口戦略で見ますと、下水道となります。
どちらを採用するかは、
・賃貸需要状況
・物件買取価格
・前面道路に下水排水管の埋設有無
・リフォーム工事費用
・将来における想定売却価格
などを総合的に勘案し、決定する必要があります。
6.築古戸建て:汲み取り式トイレ物件の再生

汲み取り式トイレ物件を購入し、賃貸物件として再生させる場合の取組として、
- 購入戦略・売却戦略(出口戦略)
- 地方自治体によるリフォーム工事に対する助成金の有無
- 日本政策金融公庫の活用
について解説します。
6-1.購入戦略・売却戦略(出口戦略)
筆者と付き合いのある不動産販売会社に対して、数社ほど問合せをしました。
地域により異なりますが、築古戸建て(築40年以上経過)であったとしても、利回りが15%以上見込める物件であれば、売却できるとのことです。
これを、出口戦略の一つの基準として考慮します。
汲み取り式トイレ物件を購入し、賃貸経営を始め、将来売却すること(出口戦略)を考慮しますと、購入時の利回りは、20%を超える必要があります。
利回りが、20%を切りますと、キャピタルゲイン(売買差益)を確保することが、困難になります。
例えば、家賃収入が、5万円/月・戸の場合、年間収入は、60万円/年・戸となります。
購入時の利回りを20%に設定しますと、購入とリフォーム代を含めた金額は、300万円以内にする必要があります。
60万円 ÷ 20% = 300万円
したがって、
・物件購入費 :200万円前後
・リフォーム費:100万円前後
・投資額合計 :300万円以内
という目安になります。
市場家賃収入に対する購入戦略・売却戦略(出口戦略)の目安をまとめますと、下表の通りです。

売却戦略(出口戦略)の目安
6-2.地方自治体によるリフォーム工事に対する補助金の活用
国や地方自治体ごとに、様々な補助金の制度を用意しています。
補助金を活用できれば、補助金額に応じて、
・物件購入費の増加
・リフォームのグレードアップ
・投資額減少による利回りアップ
などを図ることができます。
「一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会」では、全国の自治体のリフォーム補助金についてまとめています。
例えば、地方自治体の中には、
「空き家活用支援事業」という補助金制度があります。
空き家を住宅として活用するための工事に対して、補助金が出されます。
詳しい内容につきましては、後記の「住宅リフォーム推進協議会」が提供する
「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト」(※9)
を参照していただき、該当する地方自治体の補助金制度を調べてみてください。
6-3.日本政策金融公庫の活用
政府系の金融機関である日本政策金融公庫は、融資する事業が、社会貢献につながるという公益性・公共性に重点を置きます。
したがって、融資対象となる不動産賃貸事業におきましても、公益性・公共性をもった事業目的が記入されますと、重要視されます。
6-3-1.築古戸建て再生に最適
例えば、
「築古戸建てをリフォームすることにより、賃貸戸建てとして再生させ、空き家対策に貢献する」
などです。
- 増加する空き家問題
- 高齢者の入居問題
を解決するなど、公益性・公共性をアピールする事業目的を記入しますと、融資審査での印象が良くなります。
6-3-2.日本政策金融公庫に向いている物件の特徴
日本政策金融公庫の融資に向いている物件の特徴として、
・築年数を重視しない
・収益性(利回り)を重視
・購入価格を重視:安価な物件
などが挙げられます。

6-3-3.日本政策金融公庫のメリット・デメリット
以上を鑑みますと、
築古空き家再生と日本政策金融公庫の融資とは、
・事業目的
・融資規模
・収益性
という観点で、相性が良いと考えられます。
なお、日本政策金融公庫については、下記の記事をご覧ください。

7.まとめ
以上、
- 汲み取り式トイレ物件に入居者が付くのか?
- 簡易水洗にすれば入居者が付くのか?
- 浄化槽を設置
- 下水道への接続は可能?
- 下水処理方式別のリフォーム費用・維持費用の比較
- 汲み取り式トイレ物件の再生
について解説しました。
汲み取り式トイレ物件は、入居者を付けることは困難となります。
したがって、下水処理方式を変更するリフォーム工事が必至となります。
採用すべき下水道処理方式は、投資家目線で見ますと、
・リフォーム工事費用
・維持費用
が安くなる簡易水洗か下水道工事となります。
ただし、簡易水洗は、汲み取り式であるため、入居者目線で見ますと、入居を敬遠される可能性があります。
また、将来の売却時に影響を及ぼす可能性があります。
したがって、入居者目線・出口戦略で見ますと、下水道となります。
どちらを採用するかは、
・賃貸需要状況
・物件買取価格
・前面道路に下水排水管の有無
・リフォーム工事費用
・将来における想定売却価格
などを総合的に勘案し、決定する必要があります。
汲み取り式トイレ物件の中には、
・インカムゲイン:家賃収益(高利回り)
・キャピタルゲイン:売買差益(増益)
を取れる可能性のある物件が潜んでいます。
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なお、「タウンライフ家づくり」の利用事例については、下記の記事をご覧ください。
9.参考・引用WEBサイト
※1 「簡易水洗トイレのしくみ」
ダイワ化成
https://www.daiwakasei.co.jp/products/toilet/structure
※2 「水回り用語辞典 排水トラップ」
水道1番館
https://sos-mizu24365.com/dictionary/dic60.html
※3 「便槽容量の算定について」
ダイワ化成
https://www.daiwakasei.co.jp/products/toiletTank/
※4 「し尿収集(一般住宅)と各種手数料」
東京都八王子市
https://www.city.hachioji.tokyo.jp/kurashi/life/002/003/003/p006815.html
※5 「浄化槽サイト 浄化槽データ」
環境省
https://www.env.go.jp/recycle/jokaso/data/law/lawp06.html
※6 「浄化槽サイト 大切な浄化槽の維持管理」
環境省
https://www.env.go.jp/recycle/jokaso/pamph/pdf/jo_pamph201011-03.pdf
※7 「下水道排水設備とは」
摂津市
https://www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/jougesuidoubu/gesuidoujigyou/haisuisetsubikouji/804.html
※8「水道料金・下水道料金早見表【2か月用】(23区)」
東京都水道局
https://www.waterworks.metro.tokyo.lg.jp/tetsuduki/ryokin/hayami_23.html?area=23ku
※9 「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト」
一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会
http://www.j-reform.com/reform-support/
10.不動産関連記事









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