築古戸建ての中には、汲み取り式トイレ物件が、郊外や地方に行けば、数多く残っています。
例えば、
・東京都：多摩、奥多摩
・大阪府：河内、泉州、泉南
などにも少なからず見受けられます。
現在、投資家の間では、高利回りになるが故に
・築古戸建て・アパート
・空き家
などに投資を検討される方が、増加しています。
その様な状況下、
「汲み取り式トイレ物件を購入しても、将来入居者が付くのだろうか？」
「浄化槽や下水道に接続するリフォーム工事を行う場合、いくらかかるのだろうか？」
と悩んでおられる方はいませんか？
実は、出口戦略をしっかり立てていれば、多くの汲み取り式トイレ物件は、投資対象になります。
この記事では、
- 汲み取り式トイレ物件に入居者が付くのか？
- 簡易水洗にすれば入居者が付くのか？
- 浄化槽を設置
- 下水道への接続は可能？
- 下水処理方式別のリフォーム費用・維持費用の比較
- 汲み取り式トイレ物件の再生
について解説します。
不動産投資物件が、高値の状況が続いている状態の中で、汲み取り式トイレ物件への投資は、
・キャピタルゲイン（売買差益）：増益
・インカムゲイン（家賃収入）：高利回り
を実現できる可能性が高いことがわかります。
１．築古戸建て：汲み取り式トイレ物件に入居者が付くのか？
汲み取り式トイレに関し、
- 下水の内訳
- 汲み取り式トイレ（ぼっとん便所）とは？
- 汲み取り式トイレのメリット・デメリット
- 汲み取り式トイレ物件に入居者は付くのか？
について解説します。
１－１．下水の内訳
建物敷地内から出る下水の内訳は、以下の３種類となります。
３種類の下水の中で、河川などへ排水するまでに浄化処理が必要な排水は、汚水・雑排水になります。
１－２．汲み取り式トイレ（ぼっとん便所）とは？
汲み取り式トイレには、「ぼっとん便所」と「簡易水洗」の２種類があります。
- 「ぼっとん便所」は、昔からあり、トイレから汚水がそのまま便槽に流れるタイプです。
ふたのある場合もありますが、汚水の臭気が漂います。 - 「簡易水洗」は、見た目は通常の水洗トイレと変わりません。
１－３．汲み取り式トイレのメリット・デメリット
汲み取り式トイレのメリット・デメリットを下表にまとめます。
メリットよりもデメリットの方が圧倒的に多いため、入居を敬遠される傾向にあります。
１－４．汲み取り式トイレ物件に入居者は付くのか？
若い世代には「ぼっとん便所」を知らない人たちの方が多く、実物を見ますと驚かれると思います。
臭気が漂うため、よほど地方でもない限り、入居者が付きません。
地方には、下水道が整備されていない地域もまだ多く存在し、戸建て住宅には、このタイプが多く残っています。
しかし、賃貸物件での「ぼっとん便所」は、敬遠されがちとなります。
「ぼっとん便所」物件が売りに出されている場合、一般的には、
- 高利回りが期待できる物件であっても敬遠
もしくは - 水洗トイレへのリフォーム工事を前提として検討
となります。
２．築古戸建て：簡易水洗にすれば入居者が付くのか？
簡易水洗に関し、
- 簡易水洗とは？
- 簡易水洗へのリフォーム代
- ＤＩＹは可能か？
- 簡易水洗の維持管理費用
について解説します。
２－１．簡易水洗とは？
（出所：ダイワ化成）※１
見た目は、通常の水洗トイレと変わりません。
汲み取り式のトイレ部分を水洗にしたものです。
＊１ 排水トラップ
排水設備の配管の途中に設置されます。
下水道の悪臭や硫化水素などのガスを遮断し、家の中へ侵入するのを防ぐ器具や装置となります。
（出所：水道１番館）※２
ある民間企業の調査資料によりますと、大人一人当たりの平均排泄量は1,330cc/日です。
簡易水洗にしますとと、これに洗浄水量1,700cc/日が加算され、3,030cc/日となります。
よって、住宅に居住する家族数により、便槽必要容量が異なります。
（出所：ダイワ化成）※３
２－２．簡易水洗へのリフォーム代
ぼっとん便所から簡易水洗へのリフォーム費用は、ぼっとん便所の近くにまで
- 水道管が引かれていること
- コンセントが近くにあること
などによっても違ってきます。
無ければ、新たに水道管や電気配線を施さなけれななりません。
近くに水道管やコンセントがある前提で、便器のグレードにより費用は違いますが、約30万円前後になります。
工事の内訳や参考価格（目安）を下表にまとめます。
また、工事期間は約１週間前後を要します。
工事作業工程は、下表の通りです。
２－３．ＤＩＹは可能か？
現在は、YouTubeなどの動画で、DIYの様子を紹介するＷＥＢサイトが多く見られます。
その動画を参考にして、工事を見よう見まねで行い、DIYにチャレンジする人たちが多くいます。
全てを自身で工事を行えば、便器費用と建材費用で済みます。
自身で行うことが、困難な箇所だけを業者に依頼しても安くつきます。
仕上がりはともかく、どこまでの範囲を自身で工事を行うかによって、費用は異なります。
（出所：セルフリフォームstoryさとこ）
２－４．簡易水洗の維持管理費用
東京都八王子市が、公表している資料によりますと、
- し尿収集手数料
- 浄化槽の汚泥処理手数料
などは、下表により規定されています。
（出所：東京都八王子市）※４
５人家族の場合、表３より１か月に約500リットル汚泥が発生します。
八王子市の場合には、１回につき4,000円の手数料が必要となります。
したがって、５人家族の場合、簡易水洗の１か月当たりの維持管理費用は、4,000円／月となります。
自治体などの公共機関が収集する場合には、手数料は安くなる傾向にあります。
しかし、自治体により価格差は生じます。
民間企業が収集する場合には、高くなりますので確認が必要です。
３．築古戸建て：浄化槽を設置
浄化槽に関し、
- 浄化槽とは？
- 浄化槽の種類
- 浄化槽にできる条件は？
- 浄化槽導入の費用は？
- 浄化槽の維持管理費用
について解説します。
３－１．浄化槽とは？
汚水・雑排水を微生物により分解しながら浄化処理を施すため、定期的な点検・清掃が法律により定められています。
また、微生物の活動を促進するために、空気を送るブロアーという機械を浄化槽の近くに設置する必要があります。
利用しているブロアー
地方ですと、排水先が水利組合管轄の水路へ放流する場合も多く、浄化槽を設置する際に、水利組合への放流負担金が必要になることもあります。
また、町内会・自治会などで、水路清掃が年数回行われることもあります。
３－２．浄化槽の種類
浄化槽には、
- 合併浄化槽
- 単独浄化槽
の２種類があります。
新たに設置できる浄化槽は、合併浄化槽だけです。
平成13年４月より、単独浄化槽は設置できなくなりました。（※５）
また、浄化槽を設置している建物でも、建物敷地の前面道路などに下水道が整備されている地域内では、下水道に変更する義務が生じます。
３－３．浄化槽にできる条件は？
下水道が、
・整備されていない地域
・下水道に接続工事できない地域
では、浄化槽を設置する必要があります。
しかし、
・敷地内に浄化槽を設置するスペース不足
・敷地が高台にあり、物理的に運搬不可
となる立地もあります。
また、浄化槽の排出先が遠方にあり、
・排出管設置の占用許可
・長距離による経済的負担
などの理由により、設置できない場合もあります。
その場合、リフォームを断念することになります。
浄化槽を設置する場合、浄化槽法により、手続き・管理が規定されています。
・関係書類の届け出
・保守点検、清掃などの維持管理
などが細部に亘り規定されています。
詳細は、各自治体に確認することが必要です。
自治体の指定業者に工事依頼しますと、工事価格が安くなることもあります。
しかし、自治体によって、排水許可濃度が異なります。
高い基準の排水濃度であれば、高価な浄化槽が必要になります。
３－４．浄化槽導入の費用は？
汲み取り式から浄化槽設置による水洗トイレへのリフォーム工事は、
・大掛かりな工事
・自治体への手続き
が必要となります。
工期は、諸条件により約２か月を要することもあります。
合併浄化槽を敷地内の地中に埋めるためには、
・既存の便槽の掘り起こし
・解体・撤去
する工事が必要になります。
一般的な５人槽を設置する場合には、便器や浄化槽のグレードにより異なりますが、約100万円前後の工事費用が必要となります。
しかし、汲み取り式の便槽の解体・撤去工事が伴いますと、約130万円前後の工事費用が必要となります。
工事の内訳や参考価格（目安）を下表にまとめます。
作業工程は、下表の通りです。
３－５．浄化槽の維持管理費用
浄化槽を導入する場合、一般的には業者と維持管理契約を行います。
通常は、
・モーターの調整
・点検や消毒剤の補充
などの
・定期点検：年２～３回
・汲み取り：年１回
が行われます。
環境省の「浄化槽サイト」によりますと、浄化槽の維持管理費用には、
・清掃費
・保守点検費
・法定検査費
・ブロアの電気代
が必要になります。
５人家族の場合、通常型の浄化槽（処理水のＢＯＤが20mg/L以下：5人槽）を使用する際の維持管理費用を下表にまとめます。
（出所：環境省）※６
年間の浄化槽維持管理費は、59,000円／年となります。
したがって、5人家族の場合、１か月当たりの浄化槽維持管理費は、4,917円／月となります。
４．築古戸建て：下水道への接続は可能？
下水道に関し、
- 下水道とは？
- 下水道にできる条件
- 下水道導入の費用
- 下水道の維持管理費用
について解説します。
４－１．下水道とは？
下水道は、自治体が維持管理を行うため、建物所有者は下水道と接続させるだけで、利用することができます。
自治体によっては、水洗化を推奨しているため、下水道に接続する工事費用に対して、補助金を交付する場合もあります。
その際、下水道接続工事前に、補助金申請する必要があります。
事前に自治体への確認が必要となります。
（出所：摂津市）※７
４－２．下水道にできる条件
建物敷地の前面道路に、下水管が埋設されていることが条件となります。
また、埋設されていても下水容量の都合により、接続許可が下りない場合もあります。
自治体への確認が必要となります。
４－３．下水道導入の費用
下水道の場合、浄化槽より安くなります。
・敷地状況
・建物状況
・水洗用便器のグレード
などにもよりますが、50万円～80万円は必要となります。
工事費用の内訳や参考価格を下表にまとめます。
作業工程としては、下表の通りです。
４－４．下水道の維持管理費用
東京都水道局の資料によりますと、５人家族の水道使用量は27.5㎥／月です。
２か月で約55㎥使用することになります。
（出所：東京都水道局）※８
住宅の水道管の呼び径が、20mmとします。
東京都水道局の「水道料金・下水道料金早見表【2か月用】（23区）」（※７）によりますと、２か月で55㎥の水道を使用した場合、
- 水道料金 ： 8,321円（消費税込）
- 下水道料金： 6,446円（消費税込）
- 合計料金 ：14,767円（消費税込）
となります。
したがって、５人家族の場合、１か月当たりの下水道料金は、3,223円／月となります。
なお、下水道工事については、下記の記事をご覧ください。
５．築古戸建て：下水処理方式別のリフォーム費用・維持費用の比較
ぼっとん便所を
- 簡易水洗
- 浄化槽
- 下水道
のいずれかにリフォーム工事を行う場合のリフォーム費用・維持費用について解説します。
５－１．下水処理方式別のリフォーム費用
ぼっとん便所をリフォーム工事した場合の工事金額は、下表の通りです。
参考価格（目安）
リフォーム工事費用が、高くつく順に並べますと、
・浄化槽工事
・下水道工事
・簡易水洗工事
となります。
工事費用の観点で考えるならば、簡易水洗工事・下水道工事までとなります。
５－２．下水処理方式別の維持費用
下水処理方式別の維持費用は、下表の通りです。
維持費用が、高くつく順に並べますと、
・浄化槽
・簡易水洗
・下水道
となり、下水道の維持・管理費用が一番安くなります。
維持・管理費用の 観点で考えるならば、下水道工事・簡易水洗工事までとなります。
５－３．採用すべき下水道処理方式は？
採用すべき下水道処理方式は、投資家目線で見ますと、リフォーム工事費用・維持費用が共に安くなる簡易水洗か下水道工事となります。
ただし、簡易水洗は、汲み取り式であるため、入居者目線で見ますと、入居を敬遠される可能性があります。
また、将来の売却時に影響を及ぼす可能性があります。
したがって、入居者目線・出口戦略で見ますと、下水道となります。
どちらを採用するかは、
・賃貸需要状況
・物件買取価格
・前面道路に下水排水管の埋設有無
・リフォーム工事費用
・将来における想定売却価格
などを総合的に勘案し、決定する必要があります。
６．築古戸建て：汲み取り式トイレ物件の再生
汲み取り式トイレ物件を購入し、賃貸物件として再生させる場合の取組として、
- 購入戦略・売却戦略（出口戦略）
- 地方自治体によるリフォーム工事に対する助成金の有無
- 日本政策金融公庫の活用
について解説します。
６－１．購入戦略・売却戦略（出口戦略）
筆者と付き合いのある不動産販売会社に対して、数社ほど問合せをしました。
地域により異なりますが、築古戸建て（築40年以上経過）であったとしても、利回りが15％以上見込める物件であれば、売却できるとのことです。
これを、出口戦略の一つの基準として考慮します。
汲み取り式トイレ物件を購入し、賃貸経営を始め、将来売却すること（出口戦略）を考慮しますと、購入時の利回りは、20％を超える必要があります。
利回りが、20％を切りますと、キャピタルゲイン（売買差益）を確保することが、困難になります。
例えば、家賃収入が、５万円／月・戸の場合、年間収入は、60万円／年・戸となります。
購入時の利回りを20％に設定しますと、購入とリフォーム代を含めた金額は、300万円以内にする必要があります。
60万円 ÷ 20％ ＝ 300万円
したがって、
・物件購入費 ：200万円前後
・リフォーム費：100万円前後
・投資額合計 ：300万円以内
という目安になります。
市場家賃収入に対する購入戦略・売却戦略（出口戦略）の目安をまとめますと、下表の通りです。
売却戦略（出口戦略）の目安
６－２．地方自治体によるリフォーム工事に対する補助金の活用
国や地方自治体ごとに、様々な補助金の制度を用意しています。
補助金を活用できれば、補助金額に応じて、
・物件購入費の増加
・リフォームのグレードアップ
・投資額減少による利回りアップ
などを図ることができます。
「一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会」では、全国の自治体のリフォーム補助金についてまとめています。
例えば、地方自治体の中には、
「空き家活用支援事業」という補助金制度があります。
空き家を住宅として活用するための工事に対して、補助金が出されます。
詳しい内容につきましては、後記の「住宅リフォーム推進協議会」が提供する
「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト」（※９）
を参照していただき、該当する地方自治体の補助金制度を調べてみてください。
６－３．日本政策金融公庫の活用
政府系の金融機関である日本政策金融公庫は、融資する事業が、社会貢献につながるという公益性・公共性に重点を置きます。
したがって、融資対象となる不動産賃貸事業におきましても、公益性・公共性をもった事業目的が記入されますと、重要視されます。
６－３－１．築古戸建て再生に最適
例えば、
「築古戸建てをリフォームすることにより、賃貸戸建てとして再生させ、空き家対策に貢献する」
などです。
- 増加する空き家問題
- 高齢者の入居問題
を解決するなど、公益性・公共性をアピールする事業目的を記入しますと、融資審査での印象が良くなります。
６－３－２．日本政策金融公庫に向いている物件の特徴
日本政策金融公庫の融資に向いている物件の特徴として、
・築年数を重視しない
・収益性（利回り）を重視
・購入価格を重視：安価な物件
などが挙げられます。
６－３－３．日本政策金融公庫のメリット・デメリット
以上を鑑みますと、
築古空き家再生と日本政策金融公庫の融資とは、
・事業目的
・融資規模
・収益性
という観点で、相性が良いと考えられます。
なお、日本政策金融公庫については、下記の記事をご覧ください。
７．まとめ
以上、
- 汲み取り式トイレ物件に入居者が付くのか？
- 簡易水洗にすれば入居者が付くのか？
- 浄化槽を設置
- 下水道への接続は可能？
- 下水処理方式別のリフォーム費用・維持費用の比較
- 汲み取り式トイレ物件の再生
について解説しました。
汲み取り式トイレ物件は、入居者を付けることは困難となります。
したがって、下水処理方式を変更するリフォーム工事が必至となります。
採用すべき下水道処理方式は、投資家目線で見ますと、
・リフォーム工事費用
・維持費用
が安くなる簡易水洗か下水道工事となります。
ただし、簡易水洗は、汲み取り式であるため、入居者目線で見ますと、入居を敬遠される可能性があります。
また、将来の売却時に影響を及ぼす可能性があります。
したがって、入居者目線・出口戦略で見ますと、下水道となります。
どちらを採用するかは、
・賃貸需要状況
・物件買取価格
・前面道路に下水排水管の有無
・リフォーム工事費用
・将来における想定売却価格
などを総合的に勘案し、決定する必要があります。
汲み取り式トイレ物件の中には、
・インカムゲイン：家賃収益（高利回り）
・キャピタルゲイン：売買差益（増益）
を取れる可能性のある物件が潜んでいます。
８．お役立ち情報案内
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なお、「タウンライフ家づくり」の利用事例については、下記の記事をご覧ください。
９．参考・引用ＷＥＢサイト
※１ 「簡易水洗トイレのしくみ」
ダイワ化成
https://www.daiwakasei.co.jp/products/toilet/structure
※２ 「水回り用語辞典 排水トラップ」
水道１番館
https://sos-mizu24365.com/dictionary/dic60.html
※３ 「便槽容量の算定について」
ダイワ化成
https://www.daiwakasei.co.jp/products/toiletTank/
※４ 「し尿収集（一般住宅）と各種手数料」
東京都八王子市
https://www.city.hachioji.tokyo.jp/kurashi/life/002/003/003/p006815.html
※５ 「浄化槽サイト 浄化槽データ」
環境省
https://www.env.go.jp/recycle/jokaso/data/law/lawp06.html
※６ 「浄化槽サイト 大切な浄化槽の維持管理」
環境省
https://www.env.go.jp/recycle/jokaso/pamph/pdf/jo_pamph201011-03.pdf
※７ 「下水道排水設備とは」
摂津市
https://www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/jougesuidoubu/gesuidoujigyou/haisuisetsubikouji/804.html
※８「水道料金・下水道料金早見表【2か月用】（23区）」
東京都水道局
https://www.waterworks.metro.tokyo.lg.jp/tetsuduki/ryokin/hayami_23.html?area=23ku
※９ 「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト」
一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会
http://www.j-reform.com/reform-support/
１０．不動産関連記事
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