マンションを売却したい場合、
「修繕して売却した方が、良いのだろうか？」
「修繕せずに売却した方が、良いのだろうか？」
と、悩んでおられるはいませんか？
実は、修繕は最低限度にして、ハウスクリーニングに重点的を置いた方がいいですよ！
この記事では、
- 区分マンション売却前の修繕工事のメリット
- 区分マンション売却前の修繕工事のデメリット
- 区分マンション売却前に修繕工事をしなくて良い理由
- 区分マンション売却前に修繕工事をした方が良い場合
- 区分マンション売却前の修繕工事の相場
- 区分マンション売却前は修繕工事よりもクリーニング
について解説します。
区分マンションを売却する際、手間・費用をかけずに売却した方が、売手・買手の双方にベターなケースが多いことがわかります。
１．区分マンション売却前の修繕工事のメリット
修繕工事を行うことにより、
・第一印象が良くなる
・すぐに入居できる
状態となり、売却が早まる可能性が高くなります。
１－１．第一印象が良好
劣化・損傷が、ある場合と無い場合とでは、買主が内覧をした際の第一印象が違ってきます。
築古マンションであっても、手入れが行き届いた印象を買主に与えることができれば、価格交渉をされずに早く売却できる可能性が高まります。
１－２．即入居可能なら売却も早い
買手の中には、リフォームすることなく、すぐに入居可能なマンションを探している人も多くいます。
際立った劣化・損傷もなく、「この状態ならすぐに住める」と買手に感じていただければ、早く売却できます。
１－３．案内広告に「修繕済」と掲載可能
修繕が済んでいる場合、マンションの売却案内広告に「修繕済」と掲載することができます。
「修繕済」のマンションを探している買手も多くいますので、目に留まりやすくなり、早く売却できます。
なお、リフォームについては、下記の記事をご覧ください。
２．区分マンション売却前の修繕工事のデメリット
写真３．超高層分譲マンション（右写真）
修繕工事を行うことにより、売却価格が高値になります。
また、リノベーション志向の買手と合わず、修繕費が無駄になることがあります。
２－１．売却価格が高値
修繕工事の程度にもよりますが、現状での売却価格に修繕費を上乗せして販売することになります。
売却価格が高くなりますと、買主の母数が減り、売却時期が遅れる可能性があります。
結局、売却価格を下げざるを得ず、修繕費が無駄になることもあります。
中古マンションの買手は、売却価格にシビアな方が比較的多くなります。
したがって、修繕費を加えた売却価格の設定には注意を要します。
２－２．リノベーション志向の買手と不一致
中古マンションの買手の中には、できる限り安く購入して、
・水回りのリフォーム
・間取りを大幅に変更するリノベーション
などを計画している方もいます。
中には、
・壁紙・フローリングのカタログ
・水回り（キッチン・洗面・トイレ）のカタログ
を持参する方もいます。
また、メジャーを持参し、
・床面・壁面の寸法を測定
・水回りの正確な位置を測定
する人もいます。
自身のライフスタイルにこだわった設備や器具の設置を、間取り変更により図るためです。
そうなりますと、修繕工事を行った部分は、全て無駄になります。
その様な買手は、修繕工事を行わず、価格交渉に応じた方が喜ばれます。
３．区分マンション売却前に修繕工事をしなくて良い理由
修繕工事をしなくて良い理由を、国土交通省が実施した「住宅市場動向調査」の結果から見てみます。
売手による時間と手間がかかることも理由となります。
３－１．住宅市場動向調査
国土交通省住宅局が発表した「令和２年度 住宅市場動向調査」の中古マンションを購入した理由を下図にします。
（出所：国土交通省住宅局）※１
中古マンションを購入した理由の第１位は、
「予算的にみて中古住宅が手頃だったから」（71.3％）
理由の第２位は、
「新築住宅にこだわらなかったから」（39.4％）
です。これらは、想定される理由です。
注目すべきは、第３位の
「リフォームによって快適に住めると思ったから」（31.7％）
の方が、第５位の
「外装、内装、水回り等がリフォームされており、きれいだったから」（20.2％）
よりも10％以上多いことです。
修繕工事を行う場合、必要最低限にした方が、買手から受け入れられる割合が多くなります。
３－２．時間と手間がかかる
例えば、壁紙やフローリングの張替えは、費用がかかり、時間と手間もかかります。
- 先ず修繕業者を探す手間がかかります。
インターネットで見積もりを取ることも出来ますが、あくまでも概算・目安です。 - 実際の修繕費用を算出するためには、業者にマンションへ来てもらい、
・修繕する箇所
・壁面・床面の寸法
などを、測定しなければなりません。 - 壁紙やフローリングなどの色柄などの選択が必要です。
- 入居中に修繕を行うのであれば、作業の日までに家具などの移動が必要です。
- 作業当日もマンションにいて作業を確認しなければなりません。
これだけの費用・時間・手間をかけたとしても、修繕費用を売却価格に上乗せして取り戻せるとは限りません。
４．区分マンション売却前に修繕工事をした方が良い場合
あまりにも酷い損傷・腐食箇所がある場合には、修繕工事をした方が良いです。
買手が内覧した際、引いてしまうほどの損傷・劣化であれば、価格交渉にもならない場合があります。
柱・床スラブといった構造材（建物自体を支える部材）にも影響があるのではないかとの疑惑をもたれます。
酷い損傷・腐食箇所の修繕工事の有無の判断が自身で出来なければ、
- 不動産会社（販売会社）
- ホームインスペクター（住宅診断士）
などに相談してみるのも一つの手です。
５．区分マンション売却前の修繕工事の相場
写真７．床リフォーム工事後（右写真）
修繕工事の単価や修繕工事の概算算出の事例、リフォームとリノベーションの違いを解説します。
５－１．修繕工事の単価
筆者は、区分マンション経営・アパート経営を行っています。
これまで十数社の工事会社を使用して修繕工事を行ってきました。
その経験を基に補修工事（原状回復工事）の相場（目安）を下表にします。
ただし、地域や工事会社により金額が前後します。
５－２．修繕工事の概算
例えば、壁紙の張替概算費用を出したい場合には、自身でメジャーを使い、壁面積を以下の手順で測ります。
- 壁の高さ（垂直方向）を測ります。
- 壁の長さ（水平方向）を測ります。
- 壁の面積を計算します。（高さ×長さ）
- 窓やドアの面積を計算します。
- 壁の面積から窓やドアの面積を差し引きます。
- 求めた面積に壁紙の単価（上表参照）を掛けて修繕費用を計算します。
床・天井面積も単純に部屋の辺の長さをメジャーで測定すれば面積を計算でき、壁紙の張替概算費用を算出できます。
【事例１】
分譲マンションを売却することになりました。
間取りは３LDKです。
売却するにあたり、
・ハウスクリーニング
・ＬＤＫのフローリング部分の面積：35㎡（21畳）を張替え
することにしました。
フローリングの仕様は、単価が7,000円／㎡のものを選択しました。
その際の補修費用は？
ハウスクリーニング費用は、80,000円とします。
フローリング張替え費用は、
35㎡ × 7,000円／㎡ ＝ 245,000円
合計は、
80,000円 ＋ 245,000円 ＝ 325,000円
となります。
５－３．修繕工事におけるリフォームとリノベーションの違い
度々出てくるリフォーム、リノベーション、ハウスクリーニングの違いを説明します。
５－３－１．リフォーム
リフォームは、経年劣化した設備や内装を取り換えて、新築の状態に戻すことをいいます。
５－３－２．リノベーション
リノベーションは、間取り・水回りなどを大幅に変更して、新築の状態よりも上回る新たな価値を生み出す工事のことをいいます。
５－３－３．ハウスクリーニング
ハウスクリーニングは、業者に清掃を依頼して、現状の水回りや壁・床・天井の汚れを取り、新築に近い状態にすることをいいます。
５－３－４．かかる費用の大小関係
掛かる費用の大小関係は、
となります。
６．区分マンション売却前は修繕工事よりもクリーニング
（出所：おそうじ革命Webサイト）
マンション売却にあたり、修繕工事も大切ですが、クリーニングも同じくらい大切です。
しかも、自身である程度のクリーニングが出来ますから、お金をかけずに済みます。
たとえ、築古マンションであったとしても、
・清潔感がある
・手入れされている
と買主に感じていただければ、売却できます。
６－１．玄関
買手が内覧する際、玄関は最初に目をつけられる箇所ですので、最も重要視しないといけません。
第一印象は最初の５秒で決まるといわれています。
ここで買手に悪い印象を持たれてしまいますと、中の部屋も同様にみられてしまいます。
特に気を配らないといけないのが臭いです。
消臭剤などを準備し、悪臭がしない様にしておきます。
買手の中には、シューズボックスの中の臭いを確認するために、開ける人もいますので、特に配慮が必要です。
６－２．水回り（キッチン・洗面所・風呂・トイレ）
水回りが汚れていますと、買手の印象は、一気にトーンダウンします。
カビ・水垢がついていますと、手入れされていないと受け取られます。
逆に水回りで清潔感を感じていただくと、好印象を持たれます。
水回りに限っては、業者に依頼してハウスクリーニングをしてもらった方が賢明です。
長年の汚れは、業務用の洗剤でないと、なかなか落ちませんので、検討してみる価値はあります。
あと同時に下記の点も確認しておきます。
- 水漏れしていないか？
- 蛇口が固くなり回りにくくなっていないか？
- 給水栓の水量は適量か？調整できるか？
- 排水は大丈夫か？きちんと流れるか？
- 給湯器は作動するか？お湯は適温で出るか？
- 換気扇は作動するか？臭い湿気がこもらないか？
などです。
特に、水回りは、売却後にトラブルになりやすい箇所ですので、注意が必要です。
なお、ハウスクリーニングの必要性については、下記の記事をご覧ください。
また、ハウスクリーニングの料金や業者については、下記の記事をご覧ください。
６－３．リビング
家族が、一番集まる場所ですので、買手にリビングを気に入っていただければ、売却の可能性は高まります。
ここでも臭いに気を付け、消臭剤などを準備しておきます。
内覧の際には、事前にカーテン・サッシを開けて換気をしておくなどの配慮が必要です。
不動産業者と相談して「ホームステージング（＊））」を取り入れることは、生活をイメージさせる演出として、良い方法の一つです。
６－４．内覧時は全ての部屋を見せる
買手が内覧に来た場合、全ての部屋を見せるようにします。
・寝室
・子供部屋
・押入れ
・物入れ
・クローゼット
など、見せたくない部屋があるかもしれませんが、見せるようにします。
買手にとってみれば、見ることができない場合、瑕疵（欠陥）があるのではないかと疑惑を持ちます。
結果として、購入に繋がらないことになりますので、見せるようにします。
６－５．住宅市場動向調査
国土交通省住宅局が発表した「令和元年度 住宅市場動向調査」において、中古マンションを購入しなかった理由は下図の通りです。
（出所：国土交通省住宅局）※１
上図を見ますと、第３位に
「隠れた不具合が心配だった」（29.0％）
とあります。
包み隠さず、全てを見せることができるように準備しておくことが大切です。
７．まとめ
以上、
- 区分マンション売却前の修繕工事のメリット
- 区分マンション売却前の修繕工事のデメリット
- 区分マンション売却前に修繕工事をしなくて良い理由
- 区分マンション売却前に修繕工事をした方が良い場合
- 区分マンション売却前の修繕工事の相場
- 区分マンション売却前は修繕工事よりもクリーニング
について解説しました。
区分マンションの売却を決めたならば、できる限り早く売却できる方が良いです。
払い続けている
・住宅ローン
・固定資産税
・都市計画税
の支払いが長引くからです。
そのためには、上記で解説した施策を実施して、買手に気に入ってもらえるように事前の準備が必要になります。
ただし、修繕工事に費用をかけ過ぎると、裏目に出る場合があります。
８．お役立ち情報案内
マンション経営に関するお役立ち情報を案内します。
ご活用ください。
８－１．一括査定の集客！高単価・不動産売却【マンション.navi】
◆サービス概要◆
全国1,500社以上の不動産会社と提携し、
・不動産売却をしたいユーザー
・不動産会社
をマッチングするサービス（一括査定）です。
業界の常識として、物件の状態（築年、広さ、居住状態）によって、お願いすべき不動産会社は異なります。
当サイトでは、 お客様の物件の状態とその物件の取り扱いが得意な不動産会社をマッチングさせる仕組みに重点を置いています。
◆メリット◆
- 複数社に査定の依頼をすることにより、金額の幅を確認可能
- 複数の担当者の対応を見ることで、この人に任せたいと思える人を探せる
８－２．【タウンライフ不動産（売却）】無料申込
◆サービス概要◆
あなたの売りたい住宅や不動産を、全国300社以上の不動産会社が査定して一括で見積り比較ができるサービスです。
ネットで簡単に、無料で不動産売却の査定を依頼することができます。
◆メリット◆
- 複数社の比較・検討で査定価格の相場が分かる！
- メールで不動産売却に関するお悩みも解決！
- 利用は全て無料！
８－３．【タウンライフ不動産（買い替え）】無料申込
◆サービス概要◆
売りたい住宅や不動産の査定から、購入物件探しまでをサポートするサービスです。
全国300社以上の不動産会社の物件情報や売却査定を複数の会社に一括で依頼することができます。
◆メリット◆
- 豊富な物件情報が届くから探す手間が省ける！
- 売れる相場が分かる！
- 物件購入のための資金計画書も無料で作成！
８－４．リフォーム見積無料比較サイト【リフォーム比較プロ】
◆サービス概要◆
「リフォーム比較プロ」は、全国500社以上のリフォーム会社の登録がある無料比較サイトです。
クロス張替えなどの小さなリフォームから全面改修まで 、全てのリフォームに対応します。
・サイト開設から５年以上
・累計利用者数30万人を超える
総合リフォーム比較サイトです。
◆サービスの特徴◆
- 当サイトは厳格な審査基準を設けており、審査を通過した業者のみが登録されています。
- スタッフが随時お客様からのヒアリングを行っております。
- お客様からの評判が悪い業者については、登録削除される仕組みになっています。
安心してご利用いただけます。 - 具体的なリフォーム工事のノウハウなどの情報提供を行います。
「リフォーム比較プロ」の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
８－５．ハウスクリーニングの専門家【おそうじ革命】
◆サービス概要◆
他社にはないおそうじ革命独自の技術で「迅速に」「丁寧に」仕上げます。
きちんとした研修を経たスタッフによるリピート率80%を誇る エアコンクリーニングプロの仕上がりは業界No.1です！
- 仕上がりに納得が行かなければ、再作業させていただきます。
- 哺乳瓶を洗えるくらい安心安全のエコ洗剤を使用します。
- 追加料金なし！完全固定料金制なので汚れ具合などで追加請求しません。
- バイトは使用せず、ハウスクリーニングを専門職とするプロのみがお伺いします。
「おそうじ革命」の特徴をまとめたアニメーション動画をご覧ください。
みんなに言わないキレイの秘密とは！？」
（出所：おそうじ革命）
９．参考・引用ＷＥＢサイト
※１ 「令和元年度 住宅市場動向調査報告書 ～調査結果の概要～」
令和２年３月 国土交通省住宅局
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001348001.pdf
１０．不動産関連記事
コメント