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区分マンション売却前の修繕要件:メリット・デメリットと相場価格

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マンションを売却したい場合、
「修繕して売却した方が、良いのだろうか?」
「修繕せずに売却した方が、良いのだろうか?」
と、悩んでおられるはいませんか?

実は、修繕は最低限度にして、ハウスクリーニングに重点的を置いた方がいいですよ!

この記事では、

  1. 区分マンション売却前の修繕工事のメリット
  2. 区分マンション売却前の修繕工事のデメリット
  3. 区分マンション売却前に修繕工事をしなくて良い理由
  4. 区分マンション売却前に修繕工事をした方が良い場合
  5. 区分マンション売却前の修繕工事の相場
  6. 区分マンション売却前は修繕工事よりもクリーニング

について解説します。

区分マンションを売却する際、手間・費用をかけずに売却した方が、売手・買手の双方にベターなケースが多いことがわかります。

目次

1.区分マンション売却前の修繕工事のメリット

写真1.分譲マンション
Δ写真1.分譲マンション

修繕工事を行うことにより、
 ・第一印象が良くなる
 ・すぐに入居できる
状態となり、売却が早まる可能性が高くなります。

1-1.第一印象が良好

劣化・損傷が、ある場合と無い場合とでは、買主が内覧をした際の第一印象が違ってきます。

築古マンションであっても、手入れが行き届いた印象を買主に与えることができれば、価格交渉をされずに早く売却できる可能性が高まります。

1-2.即入居可能なら売却も早い

買手の中には、リフォームすることなく、すぐに入居可能なマンションを探している人も多くいます。
際立った劣化・損傷もなく、「この状態ならすぐに住める」と買手に感じていただければ、早く売却できます。

1-3.案内広告に「修繕済」と掲載可能

修繕が済んでいる場合、マンションの売却案内広告に「修繕済」と掲載することができます。
「修繕済」のマンションを探している買手も多くいますので、目に留まりやすくなり、早く売却できます。

なお、リフォームについては、下記の記事をご覧ください。

あわせて読みたい
「リフォーム比較プロ」のメリット・デメリット、評判・口コミを解説 リフォーム工事を検討されている方で、「安心して任せられるリフォーム会社はないだろうか?」「容易にリフォーム会社の見積比較ができないだろうか?」と、お悩みの方...

なお、全国1,500社以上の不動産会社と提携し、
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2.区分マンション売却前の修繕工事のデメリット

修繕工事を行うことにより、売却価格が高値になります。
また、リノベーション志向の買手と合わず、修繕費が無駄になることがあります。

2-1.売却価格が高値

修繕工事の程度にもよりますが、現状での売却価格に修繕費を上乗せして販売することになります。
売却価格が高くなりますと、買主の母数が減り、売却時期が遅れる可能性があります。
結局、売却価格を下げざるを得ず、修繕費が無駄になることもあります。

中古マンションの買手は、売却価格にシビアな方が比較的多くなります。
したがって、修繕費を加えた売却価格の設定には注意を要します。

2-2.リノベーション志向の買手と不一致

中古マンションの買手の中には、できる限り安く購入して、
・水回りのリフォーム
・間取りを大幅に変更するリノベーション
などを計画している方もいます。

中には、
・壁紙・フローリングのカタログ
・水回り(キッチン・洗面・トイレ)のカタログ
を持参する方もいます。

また、メジャーを持参し、
 ・床面・壁面の寸法を測定
 ・水回りの正確な位置を測定
する人もいます。

自身のライフスタイルにこだわった設備や器具の設置を、間取り変更により図るためです。
そうなりますと、修繕工事を行った部分は、全て無駄になります。

その様な買手は、修繕工事を行わず、価格交渉に応じた方が喜ばれます。

筆者は、実際に区分マンションを売却した経験があります。
築40年になる同じマンション内に競合が3住戸ある中、リフォームをせずに、真っ先に売却できました。
その売却活動を記事にまとめましたので、ご覧ください。

あわせて読みたい
区分マンション売却事例:リフォーム無し状態で、競合3部屋に勝つ! マンションを売却したい場合、「リフォームして売却した方が、良いのだろうか?」「リフォームせずに売却した方が、良いのだろうか?」と、悩んでおられるはいませんか...

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3.区分マンション売却前に修繕工事をしなくて良い理由

写真4.分譲マンション
Δ写真4.分譲マンション

修繕工事をしなくて良い理由を、国土交通省が実施した「住宅市場動向調査」の結果から見てみます。
売手による時間と手間がかかることも理由となります。

3-1.住宅市場動向調査

国土交通省住宅局が発表した「令和2年度 住宅市場動向調査」の中古マンションを購入した理由を下図にします。

図1.中古住宅にした理由:中古マンション取得世帯
Δ図1.中古住宅にした理由:中古マンション取得世帯
(出所:国土交通省住宅局)※1

中古マンションを購入した理由の第1位は、
「予算的にみて中古住宅が手頃だったから」(71.3%)
理由の第2位は、
「新築住宅にこだわらなかったから」(39.4%)
です。これらは、想定される理由です。

注目すべきは、第3位の
「リフォームによって快適に住めると思ったから」(31.7%)
の方が、第5位の
「外装、内装、水回り等がリフォームされており、きれいだったから」(20.2%)
よりも10%以上多いことです。

修繕工事を行う場合、必要最低限にした方が、買手から受け入れられる割合が多くなります。

3-2.時間と手間がかかる

例えば、壁紙やフローリングの張替えは、費用がかかり、時間と手間もかかります。

  1. 先ず修繕業者を探す手間がかかります。
    インターネットで見積もりを取ることも出来ますが、あくまでも概算・目安です。
  2. 実際の修繕費用を算出するためには、業者にマンションへ来てもらい、
      ・修繕する箇所
      ・壁面・床面の寸法
    などを、測定しなければなりません。
  3. 壁紙やフローリングなどの色柄などの選択が必要です。
  4. 入居中に修繕を行うのであれば、作業の日までに家具などの移動が必要です。
  5. 作業当日もマンションにいて作業を確認しなければなりません。
図2.内装工事(壁クロス張替え)
Δ図2.内装工事(壁クロス張替え)

これだけの費用・時間・手間をかけたとしても、修繕費用を売却価格に上乗せして取り戻せるとは限りません。

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4.区分マンション売却前に修繕工事をした方が良い場合

写真5.分譲マンション
Δ写真5.分譲マンション

あまりにも酷い損傷・腐食箇所がある場合には、修繕工事をした方が良いです。

買手が内覧した際、引いてしまうほどの損傷・劣化であれば、価格交渉にもならない場合があります。
柱・床スラブといった構造材(建物自体を支える部材)にも影響があるのではないかとの疑惑をもたれます。

図3.水漏れ
Δ図3.水漏れ

酷い損傷・腐食箇所の修繕工事の有無の判断が自身で出来なければ、

  • 不動産会社(販売会社)
  • ホームインスペクター(住宅診断士)

などに相談してみるのも一つの手です。

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5.区分マンション売却前の修繕工事の相場

修繕工事の単価や修繕工事の概算算出の事例、リフォームとリノベーションの違いを解説します。

5-1.修繕工事の単価

筆者は、区分マンション経営・アパート経営を行っています。

これまで十数社の工事会社を使用して修繕工事を行ってきました。
その経験を基に補修工事(原状回復工事)の相場(目安)を下表にします。
ただし、地域や工事会社により金額が前後します。

表1.修繕工事の相場(目安)
Δ表1.修繕工事の相場(目安)

5-2.修繕工事の概算

例えば、壁紙の張替概算費用を出したい場合には、自身でメジャーを使い、壁面積を以下の手順で測ります。

  1. 壁の高さ(垂直方向)を測ります。
  2. 壁の長さ(水平方向)を測ります。
  3. 壁の面積を計算します。(高さ×長さ)
  4. 窓やドアの面積を計算します。
  5. 壁の面積から窓やドアの面積を差し引きます。
  6. 求めた面積に壁紙の単価(上表参照)を掛けて修繕費用を計算します。
Δ図4.メジャー
Δ図4.メジャー

床・天井面積も単純に部屋の辺の長さをメジャーで測定すれば面積を計算でき、壁紙の張替概算費用を算出できます。

【事例1】
分譲マンションを売却することになりました。
間取りは3LDKです。
売却するにあたり、
・ハウスクリーニング
・LDKのフローリング部分の面積:35㎡(21畳)を張替え
することにしました。
フローリングの仕様は、単価が7,000円/㎡のものを選択しました。
その際の補修費用は?

ハウスクリーニング費用は、80,000円とします。
フローリング張替え費用は、
  35㎡ × 7,000円/㎡ = 245,000円
合計は、
  80,000円 + 245,000円 = 325,000円
となります。

5-3.修繕工事におけるリフォームとリノベーションの違い

度々出てくるリフォーム、リノベーション、ハウスクリーニングの違いを説明します。

5-3-1.リフォーム

リフォームは、経年劣化した設備や内装を取り換えて、新築の状態に戻すことをいいます。

リフォーム → 新築状態

5-3-2.リノベーション

リノベーションは、間取り・水回りなどを大幅に変更して、新築の状態よりも上回る新たな価値を生み出す工事のことをいいます。

リノベーション > 新築状態

5-3-3.ハウスクリーニング

ハウスクリーニングは、業者に清掃を依頼して、現状の水回りや壁・床・天井の汚れを取り、新築に近い状態にすることをいいます。

図5.ハウスクリーニング
Δ図5.ハウスクリーニング

ハウスクリーニング < 新築状態

5-3-4.かかる費用の大小関係

掛かる費用の大小関係は、

リノベーション > リフォーム > ハウスクリーニング

となります。

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6.区分マンション売却前は修繕工事よりもクリーニング

写真8.業者によるハウスクリーニング(出所:おそうじ革命Webサイト)
Δ写真8.業者によるハウスクリーニング
(出所:おそうじ革命Webサイト)

マンション売却にあたり、修繕工事も大切ですが、クリーニングも同じくらい大切です。
しかも、自身である程度のクリーニングが出来ますから、お金をかけずに済みます。

たとえ、築古マンションであったとしても、
 ・清潔感がある
 ・手入れされている
と買主に感じていただければ、売却できます。

6-1.玄関

買手が内覧する際、玄関は最初に目をつけられる箇所ですので、最も重要視しないといけません。

第一印象は最初の5秒で決まるといわれています。
ここで買手に悪い印象を持たれてしまいますと、中の部屋も同様にみられてしまいます。

図6.玄関
Δ図6.玄関

特に気を配らないといけないのが臭いです。
消臭剤などを準備し、悪臭がしない様にしておきます。
買手の中には、シューズボックスの中の臭いを確認するために、開ける人もいますので、特に配慮が必要です。

6-2.水回り(キッチン・洗面所・風呂・トイレ)

水回りが汚れていますと、買手の印象は、一気にトーンダウンします。
カビ・水垢がついていますと、手入れされていないと受け取られます。
逆に水回りで清潔感を感じていただくと、好印象を持たれます。

図7.コンロの掃除
Δ図7.コンロの掃除

水回りに限っては、業者に依頼してハウスクリーニングをしてもらった方が賢明です。
長年の汚れは、業務用の洗剤でないと、なかなか落ちませんので、検討してみる価値はあります。

あと同時に下記の点も確認しておきます。

  1. 水漏れしていないか?
  2. 蛇口が固くなり回りにくくなっていないか?
  3. 給水栓の水量は適量か?調整できるか?
  4. 排水は大丈夫か?きちんと流れるか?
  5. 給湯器は作動するか?お湯は適温で出るか?
  6. 換気扇は作動するか?臭い湿気がこもらないか?

などです。
特に、水回りは、売却後にトラブルになりやすい箇所ですので、注意が必要です。

なお、ハウスクリーニングの必要性については、下記の記事をご覧ください。

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また、ハウスクリーニングの料金や業者については、下記の記事をご覧ください。

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6-3.リビング

図8.清潔なリビング
Δ図8.清潔なリビング

家族が、一番集まる場所ですので、買手にリビングを気に入っていただければ、売却の可能性は高まります。
ここでも臭いに気を付け、消臭剤などを準備しておきます。

内覧の際には、事前にカーテン・サッシを開けて換気をしておくなどの配慮が必要です。

不動産業者と相談して「ホームステージング(*))」を取り入れることは、生活をイメージさせる演出として、良い方法の一つです。

* ホームステージング
部屋をレンタルした家具や小物類でコーディネート(演出)することです。
海外では一般的に行われており、マンション売却の成約率が上がります。

6-4.内覧時は全ての部屋を見せる

買手が内覧に来た場合、全ての部屋を見せるようにします。
 ・寝室
 ・子供部屋
 ・押入れ
 ・物入れ
 ・クローゼット
など、見せたくない部屋があるかもしれませんが、見せるようにします。

買手にとってみれば、見ることができない場合、瑕疵(欠陥)があるのではないかと疑惑を持ちます。
結果として、購入に繋がらないことになりますので、見せるようにします。

6-5.住宅市場動向調査

国土交通省住宅局が発表した「令和元年度 住宅市場動向調査」において、中古マンションを購入しなかった理由は下図の通りです。

図9.中古住宅にしなかった理由
Δ図9.中古住宅にしなかった理由:分譲マンション取得世帯
(出所:国土交通省住宅局)※1

上図を見ますと、第3位に
 「隠れた不具合が心配だった」(29.0%)
とあります。

包み隠さず、全てを見せることができるように準備しておくことが大切です。

なお、全国1,500社以上の不動産会社と提携し、
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7.まとめ

以上、

  1. 区分マンション売却前の修繕工事のメリット
  2. 区分マンション売却前の修繕工事のデメリット
  3. 区分マンション売却前に修繕工事をしなくて良い理由
  4. 区分マンション売却前に修繕工事をした方が良い場合
  5. 区分マンション売却前の修繕工事の相場
  6. 区分マンション売却前は修繕工事よりもクリーニング

について解説しました。

区分マンションの売却を決めたならば、できる限り早く売却できる方が良いです。
払い続けている
 ・住宅ローン
 ・固定資産税
 ・都市計画税
の支払いが長引くからです。

そのためには、上記で解説した施策を実施して、買手に気に入ってもらえるように事前の準備が必要になります。
ただし、修繕工事に費用をかけ過ぎると、裏目に出る場合があります。

酷い劣化・損傷の無い限り、修繕工事よりもハウスクリーニングに重点を置いた方が賢明です。
区分マンション売却の際、必要最低限度の費用をかけ、早期売却されることをおすすめいたします。

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9.参考・引用WEBサイト

※1 「令和元年度 住宅市場動向調査報告書 ~調査結果の概要~」
    令和2年3月 国土交通省住宅局

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001348001.pdf

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この記事を書いた人

◆有限会社エクセイト研究所◆

職務:代表取締役
業務:不動産コンサルタント
   不動産投資(大家業)
   不動産ライター・ブロガー
資格:一級建築士
   1級土木施工管理技士
   宅地建物取引士
   測量士
   定借アドバイザー
   マスタースキューバダイバー
認定:プロクラウドワーカー
   認定ランサーズ
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   スキューバダイビング
   メタバース:まちづくり
   サックス:JPOP、JAZZ
   

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