昨今の金融環境下において、資産形成は、貯蓄から投資へと変化しました。
資産形成の中でも注目を集めるのは、主に不動産や株式市場への投資です。
その様な状況下、
「不動産投資の方が向いているだろうか？」
「株式投資の方が向いているだろうか？」
と、お悩みの方はいませんか？
実は、それぞれの特徴を理解した上で、自分にあった資産運用を考えることが大切です。
この記事では、
- 不動産投資の特徴
- 株式投資の特徴
- 不動産投資と株式投資の特徴の違い
- 自身の資産形成に合った投資スタイル構築
について解説します。
１．不動産投資の特徴
他にも戸建賃貸、駐車場、太陽光発電など様々な種類があります。
他の投資と異なり、金融機関から長期間の低利の融資を受けることができ、事業経営を行うことが可能です。
１－１．家賃収入（インカムゲイン）が基本
マンションやアパートなどの入居者から毎月家賃収入を得ることができます。
株式投資のような価格変動が小さく、長期に亘り安定した収入基盤となります。
ただし、高い入居率を維持することが条件となります。
また、キャピタルゲイン（売買差益）を得るためにも、出口戦略を考慮した物件購入が重要になります。
１－２．利益の指標を把握する
不動産投資の収益率を計る指標として利回りがあります。
また、利回りには、表面利回り、実質利回り、ROI（収益投資率）があります。
それぞれを解説します。
１－２－１．表面利回り（グロス利回り）
この計算式には、
・購入時諸経費
・必要経費（管理費、固定資産税など）
・ローン返済額
は含まれません。
不動産屋の店頭やWEBサイトに表示されている利回りになります。
満室時の利回りですので、空室率や家賃設定によっても数字は違ってきます。
あくまでも不動産投資の収益率の表面的な目安の指標です。
１－２－２．実質利回り（ネット利回り）
実質利回りの計算式には、ローン返済額は含まれません。
実質利回りは、表面利回りと比較して必要経費や購入時諸経費を算入した分、実際の収益率に近くなります。
しかし、ローン返済額を含まないので収益率の指標として完全ではありません。
なぜなら、必要経費＜ローン返済額となる場合の方が圧倒的に多いからです。
物件購入を全額自己資金で賄うのであれば、ローン返済額は不要です。
上式は全額自己資金で購入した場合の利回りともいえます。
とはいえ、実質利回りは不動産投資の収益率の目安になる指標です。
空室率を考慮した実質利回りの計算式は、
となり、より実態に近い収益率となります。
１－２－３．ＲＯＩ（投資収益率）
ＲＯＩの計算式には、ローン返済額を算入した分、より実態に近い収益率となります。
空室率を考慮したＲＯＩは、最も実態に近い収益率となり、ＲＯＩが０％を割れば赤字経営となります。
ＲＯＩ＝０が損益分岐点になります。
１－２－４．事例
【事例１】
アパート経営の利回りを算出します。
・購入価格：5,000万円
・購入諸経費：400万円
・満室賃料（年間）：500万円
・ローン返済額：250万円
・必要経費：100万円
の場合
表面利回り＝500万円÷5,000万円×100
＝10％
実質利回り＝（500万円―100万円）÷（5,000万円＋400万円）×100
＝7.4％
ＲＯＩ ＝（500万円―100万円―250万円）÷（5,000万円＋400万円）×100
＝ 2.8％
同じ物件でも指標により数字は違ってきます。
表面利回り・実質利回りは投資判断の目安と考え、ＲＯＩは投資判断の決め手にすると良いです。
ただし、上記事例は空室率を考慮していません。
空室率まで取り入れた計算式での算出結果を投資判断材料とすることをお勧めします。
以上、表面利回り、実質利回り、ＲＯＩの計算式を見てきました。
収益率を良くするために投資家が出来ることは、
- 高い入居率を維持する。
（現在の入居者の長期入居、不動産会社への迅速な入居者付け依頼） - 必要経費を抑える。
（特に管理費：出来れば自主管理して管理費を０ - アパートローン借入額を抑え、返済額を少なくする。
- アパートローンの金利を出来る限り小さくする。
- アパートローンの返済期間を最初は長めに設定する。
です。
これらが出来れば、長期安定収入を得ることができます。
なお、利回りの詳細につきましては、下記の記事をご覧ください。
また、キャッシュフローにつきましては、下記の記事をご覧ください。
１－３．土地の資産価値は低下しにくい ※１
日本全国の平均公示地価・基準地価は1991年のバブル崩壊と2008年のリーマンショックから下がり続けましたが、2013年で下げ止まり、現在は上昇に転じています。
これまでの30年間の地価推移より考察しますと、これからも地価は微増の傾向と思われます。
１－４．融資を受けることができる
不動産投資はレバレッジ（てこの原理）を活かすことが出来ます。
金融機関の不動産投資ローン（アパートローンを含む）を利用することにより、少ない自己資金で不動産投資を行うことができます。
例えば、フルローン（＊１）が適用されますと、自己資金は購入時諸経費のみとなります。
購入時諸経費は工事金額・購入金額の概ね７％～８％ですから、自己資金の12倍～14倍の融資が可能となります。
しかし、通常は工事金額・購入金額の70％～80％の融資ですから、購入時諸経費を加味して自己資金の３倍～４倍の融資となります。
なお、不動産投資ローンにつきましては、下記の記事をご覧ください。
１－５．不労所得に近い投資モデル
入居率が高いことが前提となりますが、安定した家賃収入が入ります。
完全な不労所得ではなく、入居者管理、建物・設備の維持管理、修繕、清掃などの小まめな管理が必要になります。
一括借り上げシステム（家賃保証）を利用しますと上記管理の大半を行ってくれますが、高い管理費を請求され、収益はその分落ちます。
１－６．必要経費として計上できる費用が多い
不動産所得を計算する際、アパートローンの利息は経費になりますが、元金は経費になりません。
しかし、減価償却費が経費として計上出来ます。
アパートローン返済初期は、利息の占める割合が高いので、減価償却費の節税効果が高くなります。
返済初期
・利息 ＞ 元金
・減価償却費 ＞ 元金
なので、
利息＋減価償却費 ＞ 利息＋元金
となり、
・課税所得上はマイナス
・キャッシュフロー（利益）はプラス
という現象が生じます。
以下に経費に該当するものとしないものを挙げます。
ここで減価償却費ですが、実際の支出の無い経費です。
不動産投資においては、様々なメリットをもたらしますが、ここでは詳細を割愛します。
なお、減価償却費につきましては、下記の記事をご覧ください。
１－７．プロに任せることができる
マンション・アパート経営を管理会社と業務委託契約することができます。
・入居者との賃貸借契約
・家賃の集金
・退去手続き
・入居者募集
・修繕手続き
などを任せることができます。
自主管理・管理委託・一括借り上げの違いを下表にまとめます。
なお、アパート・マンション経営の始め方につきましては、下記の記事をご覧ください。
２．株式投資の特徴
株式は証券取引所（株式市場）を介して、電子化された株券を売買します。
価格変動が常時あるのが特徴です。
２－１．売買益（キャピタルゲイン）が基本
株式投資の魅力は、キャピタルゲイン（売却益）です。
基本は株価が安い時に買い、高くなった時に売れば、差額が利益になります。
また、売買期間も自由に選択できます。
デイトレードのような１日の中で数回売買を行う方法もあれば、１年以上保有する方法もあります。
投資スタンスにより、短期投資と長期投資に別れます。
不動産投資と比較すると短期で利益を上げることができます。
２－２．選択できる！株式投資における「信用取引」の仕組み
ハイリスク・ハイリターンの投資となります。
信用取引には、制度信用取引と一般信用取引があります。
- 制度信用取引は、証券取引所が取引銘柄を決めて行われる信用取引です。
- 一般信用取引は、各証券会社が取引銘柄や取引期限などを決めて行われる信用取引です。
一般信用取引は、各証券会社により内容は異なります。
２－２－１．ロング（信用買い）の仕組み
例えば、委託保証率が33％であれば、自己資金の約３倍まで株式を購入することができます。
ロングした株式は、６か月以内に決済（制度信用取引）することになっています。
２－２－２．ショート（信用売り）の仕組み（空売り）
手元に持ち株がなくても株券を借り、先に売りから入ります。（売建て）
借りた株券は、期日までに返却しなければならないので、それまでに買い戻します。
買い戻した株価が売った株価よりも安ければ、その差額が利益になります。
売りから始めて、下げ相場でも利益を出せるのが大きな特徴です。
２－３．少額費用で始められる
数千円から始められます。
また、流動性が高いので、売買がすぐに出来ます。
不動産投資と大きく異なる特徴です。
２－４．価格変動が大きい
株式の売買には数多くの投資家が参加しており、企業業績や経済ニュースの他にも機関投資家の思惑が働き、様々な出来事・考えの影響を受けます。
想定できない値動きをすることが多々あり、激しく変動することもあります。
２－５．市場・企業を分析する指標が多い
会社の利益や財務内容、市場での評価など多くの分析指標があります。
その中で代表的なものを以下に挙げます。
２－６．リスクを考慮しなければ、ギャンブル投資
株式投資で利益を上げるには、自身で決めたルールを決めます。
ルール無しで行うと、単なるギャンブルです。
例えば、
- １日の取引株数：20,000株以上
取引株数が極端に少ない銘柄の株式ですと、買ったはいいけど売りたいときに売れないことが生じる。 - 買いのタイミング
ローソク月足が上向き、ローソク週足が上向き、ローソク日足が下向きから上向きになれば買い。
もしくは、ＭＡＣＤが交差し上向きになれば買い。 - 売りのタイミング
「12％利益確保できれば売り、３％損失が出れば売り（損切り）」と自動設定を行う。
というようなルールを決め、その通りに実行します。
そして記録を必ず付けることです。
そうすることで、自身の売買のスタイルをデータに基づいて客観的に築いていくことが出来、リスクを軽減できます。
これらは「言うは易し」でなかなかできません。
コツは、「小さく負ける（損切り）」です。
これが出来るか否か、プロとアマの違いです。
大きく負ければ、絶対に勝てません。
３．不動産投資と株式投資の特徴の違い
不動産投資と株式投資の特徴の違いをまとめますと下表の通りです。
４．自身の資産形成に合った投資スタイルを！
不動産投資をするか、株式投資をするかは、自身の目的・志向によって違います。
不動産投資は、
・長期的なキャッシュフローを求める
・管理会社任せにしない
・自身で不動産経営をコントロールしたい
人に向いています。
株式投資は、自身との戦いになりますので、メンタルコントロールできる人に向いています。
５．まとめ
以上、
- 不動産投資の特徴
- 株式投資の特徴
- 不動産投資と株式投資の特徴の違い
- 自身の資産形成に合った投資スタイル構築
について解説しました。
不動産投資と株式投資のいずれかを選択するにしても、成功するためには、両方ともに日頃の点検・管理が必要になります。
不動産投資であれば、日頃の入居者のケアや建物・設備の維持管理が必要です。
株式投資であれば、ご自身で決めたルール通りに売買できているか。売買の記録を取りながら点検・管理ができているかが鍵となります。
６．お役立ち情報案内
不動産に関するお役立ち情報を案内します。
ご活用ください。
６－１．Casegood｜不動産オンラインスクール
◆サービス概要◆
- 「自ら稼げる人間になる」をコンセプト
- 不動産投資に必要なノウハウ、生涯不変のビジネススキルを学習
- 実践型のオンラインスクール
「Casegood-カセグ-」のコンテンツは、
「投資/ビジネス」
「不動産実務」
「物件価値判断」
「税務/会計」
「投資家ボイス」
の5つのカテゴリに分かれております。
６－２．【株式投資スクール、外貨投資・FXスクール】会員募集
受講生の7割以上がプラスの運用成績を出している、ファイナンシャルアカデミーの人気スクール
・ 「株式投資スクール」
・「外貨投資・FXスクール」
資産運用を基礎から学べるスクールの、 無料の体験会参加に対する成果報酬プログラムです。
６－３．国家資格を目指す方のためのオンライン資格講座【スタディング】
◆サービス概要◆
忙しい方でも通勤時間や休憩時間などのスキマ時間で学習を進めることができます。
わかりやすく、また低価格を実現しました。
現在、有料受講者数14万人を超えて成長拡大中です。
◆サービスの特徴◆
- 【時間がなくてもOK】
スマホ・ＰＣ・タブレットで学べるため、日々忙しく勉強時間の取りづらい社会人・主婦・学生などの方に向いています。
低価格で経済的負担も少ないです。 - 【見やすく分かりやすい】
授業風景を録画しただけなのではなく、映像講座として専用のフォーマットで編集された講座は、視覚的で理解しやすいと好評です。 - 【暗記力に自信がなくてもOK】
脳科学に基づき暗記を補助する便利なツールや、記憶が消えないうちに定着を促進する問題練習機能も充実しており、無理なく進めて合格できる実力がつきます。
７．出所
※１ 「土地総合情報システム」 国土交通省
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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