注文住宅建築のために、土地探しから始める場合、希望条件に適合する土地を見つけることは、容易ではありません。
「土地をどの様に探せばよいのだろうか？」
「避けた方がよい土地ってあるの？」
と、お困りの方はいませんか？
実は、土地探しにはコツ・ノウハウがあります。
この記事では、
- 土地探しのコツ
- 土地探しの事前準備
- 購入を避けた方が良い土地
について解説します。
なお、注文住宅については、下記の記事をご覧ください。
１．土地探しのコツ
土地探しのコツは、
・希望地周辺の不動産会社を訪問
・チラシの調査
・希望地周辺を自身で探索
・土地価格を自身で調査
・土地探しの専用サイトを活用
となります。
１－１．希望地周辺の不動産会社を訪問
ＷＥＢ上でも、土地を検索することができますが、希望条件に適合する土地を見いだすことは、容易ではありません。
その場合、希望する地域周辺の不動産会社を直接訪問し、抱えている土地情報を点検・確認するのも一つの方法です。
地域密着型の不動産会社には、まだＷＥＢ上に土地情報を掲載していない案件を所有しています。
その中には、希望条件に適合する土地情報が含まれている可能性もあります。
希望条件に適合する土地情報が無い場合は、希望条件・連絡先を記した書類を不動産会社に手渡し、情報が入手された時に連絡をしてもらうなどの工夫をします。
その様な行動を、数軒の不動産会社で行えば、意外と早く連絡がくることもあります。
同時に、工務店などがあれば訪問し、建築費の見積作成をする際の依頼先候補の一つにしておきます。
そこからも思わぬ土地情報を入手できることもあります。
１－２．チラシの調査
希望する土地が自宅近所の場合、新聞紙やミニコミ誌に挟んである折込みチラシなどの土地情報も、有力情報となります。
不動産会社がＷＥＢ上で広く案内する前に、地域限定情報として地元の方に優先で案内する方法です。
希望条件に適合する土地情報が含まれている可能性もあり、こまめに点検します。
１－３．希望地周辺を自身で探索
希望する地域周辺を実際に歩きながら探すのも、一つの方法です。
売却中の土地の中には、広告費削減のためにＷＥＢや折込みチラシを利用せず、現地にて「売地」の看板だけを立てているケースもあります。
この様な土地情報は、その土地周辺の住民か、土地の前を通過した人にしか知られることはありません。
したがって、ＷＥＢや折込みチラシでは決して知りえない土地情報となります。
希望する地域周辺を歩いてみることは、地域環境を肌で感じる上でも、決して無駄にはなりません。
１－４．土地価格を自身で調査
予算以内の土地が見つからない場合、土地価格から調査するのも一つの方法です。
国土交通省が情報提供する「土地総合情報システム」（※１）は、土地価格を調査できます。
例えば、
・「不動産取引価格」
・「地価公示・都道府県地価調査」
となります。
売却物件として掲載されている土地価格は、売却希望価格であり、実際の相場よりも高めの設定です。
周辺の売却済の取引価格と比較しますと、価格差が判明し、おおよその相場を知ることができます。
そこから、希望する土地情報を入手できることもあります。
１－５．土地探しの専用サイトを活用
要望や希望に基づいて、土地探しを無料で提案するサービスがあります。
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２．土地探しの事前準備
土地探しをする前の準備は、希望条件を具体的に書き出すことです。
次に書き出した項目の優先順位を決めます。
希望条件の全てをかなえることは困難です。
したがって、優先順位の低い項目については諦めることも必要です。
２－１．土地に対する希望条件の明確化
希望条件の具体例を挙げますと、下表の通りです。
２－２．建蔽率や容積率、用途地域などの基礎知識を把握
注文住宅を建てる場合、必要最小限の建築知識が必要になります。
建築知識が全くない状態で土地探しを自身だけで行いますと、最悪の場合、建築不可の土地を購入することになります。
また、不動産仲介会社を通して、土地を購入するケースが大半となりますが、土地情報を説明されても、全く理解できない状態になります。
悪徳業者の場合、相手の建築知識の理解度に応じて、建築不可の土地をすすめてくる場合もあります。
その様な状況に対処するためには、少なくとも
・建蔽率（けんぺいりつ）
・容積率
・用途地域
・前面道路
・道路幅員
・接道義務
・接道幅
・道路斜線規制
・建築基準法上の道路か否か
などの建築基準法の用語理解が必須といえます。
さらに、土地の希望条件だけでなく、家の規模・階数・間取りの簡易なイメージだけでも想定しておく必要があります。
希望条件に合う土地を見出したとしても、建築基準法などの様々な規制により、希望条件に合う家を建てられない場合があるからです。
その際、不動産仲介会社の建築基準法の知識に豊富なスタッフのアドバイスを参考にしながら、探すようにしましょう。
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３．購入を避けた方が良い土地
避けた方が良い土地は、
・盛土斜面の造成地
・敷地の境界確定ができていない土地
・市街化調整区域内の土地
・自然災害発生の可能性が高い土地
・水はけの悪い土地
・変形形状の土地
・道路に接していない土地
・抵当権のある土地
などです。
３－１．盛土斜面の造成地
山や丘陵地などの斜面を利用して、盛土を施した造成地は、購入を避けた方がいい土地の一つです。
盛土は、土砂などを盛って平らに造成し、建造物などを建て易くするために行われる施工方法です。
盛土をした後、建設機械などで締固めを行いますが、それでも地盤沈下現象は生じます。
沈下現象が生じなくなくまでに、約10年を要するともいわれています。
特に、盛土をして数年以内に中規模以上の地震が発生しますと、地面にひびが発生し、盛土の造成地が崩れる事例が少なからずあります。
また、近年多く発生している線状降水帯に遭遇しますと、盛土した土砂が多くの水分を含有し、土砂崩れの原因にもなります。
したがって、盛土を施した造成地は、避けた方が賢明です。
３－２．敷地の境界確定ができていない土地
土地の境界確定は、成されていなくても売買可能です。
しかし、境界確定されていない土地は、
・購入を避ける
・売主に境界確定を依頼して解決してもらう
方が賢明です。
境界確定されていない土地は、隣地所有者と境界をめぐって揉めている可能性があります。
知らずに購入しますと、トラブルに巻き込まれる可能性があります。
３－３．市街化調整区域内の土地
都市計画法により、市街化調整区域に指定されている土地は、家を建てることはできません。
例外的に、市街化調整区域内の
・田畑を耕作している農家
・交通利便施設
などを建てることはできますが、関係者以外の住宅を建てることはできません。
３－４．自然災害発生の可能性が高い土地
自然災害が発生し易い
・崖地や傾斜地
・背後に山（裏山）がある土地
・周辺よりも標高が低い土地
・洪水リスクの高い河川近くの土地
・高潮リスクの高い海岸近くの土地
などは、購入を避けた方がいい土地の一つです。
地震や大雨による土砂崩れ、洪水、高潮、津波などに遭遇するリスクが高いため、購入を避けた方が賢明といえます。
３－５．水はけの悪い土地
隣地周辺の土地が、
・候補地よりも高く水はけの悪い土地
・上下水道が未整備の土地
などは、雨水による浸水リスクが高くなるため、購入を避けた方がいい土地の一つです。
水はけが悪い土地に住宅を建てますと、
- カビなどが発生し易くなります。
- シロアリ被害も発生し易くなります。
- 上下水道が未整備の土地の場合、給水管・排水管の本管引込工事を自費で賄わなければならない場合もあり、別途多額な費用が生じます。
したがって、その様な土地は避けた方が賢明です。
なお、下水道工事については、下記の記事をご覧ください。
３－６．変形形状の土地
土地形状が、長方形や正方形などの整形地ではなく、三角形やL字型などの変形地の場合、購入を避けた方がいい土地の一つです。
- 規格商品を扱うハウスメーカーや工務店では、対応することができません。
- 建築設計事務所に依頼して住宅設計図を作製しても、住宅形状が敷地に合わせて変形する可能性が高く、建築工事が困難となり建築費も高騰します。
- 土地にも住宅にも無駄なスペースが生じやすくなり、希望する住宅にならない可能性が高くなります。
変形地ゆえに土地取得費が安くついても、建築費が高くつき、予算オーバーする可能性も高くなりますので、避けた方が賢明といえます。
３－７．道路に接していない土地
出所：国土交通省（※２）
道路に２ｍ以上接道していない土地は、住宅を建てることができません。
また、土地が見かけ上、道路に接していたとしても、その道路が建築基準法上の道路として認定されていなければ、接道条件を満たしおらず住宅を建てることはできません。
その様な土地で住宅を建てるためには、建築基準法上の道路に２ｍ以上接道するために、新たに土地を確保する必要があり、現実的ではありません。
したがって、避けた方が賢明といえます。
なお、接道による再建築不可物件については、下記の記事をご覧ください。
３－８．抵当権のある土地
抵当権が残った状態の土地を購入する場合、注意を要します。
抵当権の残った土地を購入する場合、売主や貸出をしている金融機関に対して、返済状況を確認する必要があります。
また、売買契約の際、抵当権を外した後に購入することを条件として、契約書に記す必要があります。
万が一、抵当権を外すことができない場合、売買契約を破棄することができます。
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４．まとめ
以上、
- 土地探しのコツ
- 土地探しの事前準備
- 購入を避けた方が良い土地
について解説しました。
土地探しは、手間と時間をかけ丁寧に行い続けますと、希望条件に適合する土地を見出し易くなります。
その際、希望条件の優先順位を事前に決めておき、書類に列記することが大切です。
不動産会社に土地探しを依頼する場合、その書類を渡すことにより、不動産会社も探しやすくなるからです。
また、事前に土地に関する知識も身に付けておく必要があります。
知識があれば、土地情報を正確に掴むことができ、建築不可の土地などを避けることができます。
５．お役立ち情報案内
注文住宅に関するお役立ち情報を案内します。
ご活用ください。
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なお、「持ち家計画」の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
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- 有名TV番組や新聞などでも掲載
６．参考・引用Webサイト
※１ 「土地総合情報システム」
国土交通省
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
※２ 「建築基準法制度概要集」
国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001215161.pdf
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