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土地探しのコツをガイド:必要な知識と避けた方が良い土地の特徴を解説

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注文住宅建築のために、土地探しから始める場合、希望条件に適合する土地を見つけることは、容易ではありません。

「土地をどの様に探せばよいのだろうか?」
「避けた方がよい土地ってあるの?」
と、お困りの方はいませんか?

実は、土地探しにはコツ・ノウハウがあります。

この記事では、

  1. 土地探しのコツ
  2. 土地探しの事前準備
  3. 購入を避けた方が良い土地

について解説します。

土地購入の際、注文住宅建築を見据えて希望条件を列記し優先順位を決めることにより、土地探しをスムーズに行うことができます。

なお、注文住宅については、下記の記事をご覧ください。

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目次

1.土地探しのコツ

写真1.売却地
Δ写真1.売却地

土地探しのコツは、
 ・希望地周辺の不動産会社を訪問
 ・チラシの調査
 ・希望地周辺を自身で探索
 ・土地価格を自身で調査
 ・土地探しの専用サイトを活用
となります。

1-1.希望地周辺の不動産会社を訪問

WEB上でも、土地を検索することができますが、希望条件に適合する土地を見いだすことは、容易ではありません。

その場合、希望する地域周辺の不動産会社を直接訪問し、抱えている土地情報を点検・確認するのも一つの方法です。

図1.希望する地域周辺の不動産会社を訪問
Δ図1.希望する地域周辺の不動産会社を訪問

地域密着型の不動産会社には、まだWEB上に土地情報を掲載していない案件を所有しています。
その中には、希望条件に適合する土地情報が含まれている可能性もあります。

希望条件に適合する土地情報が無い場合は、希望条件・連絡先を記した書類を不動産会社に手渡し、情報が入手された時に連絡をしてもらうなどの工夫をします。
その様な行動を、数軒の不動産会社で行えば、意外と早く連絡がくることもあります。

同時に、工務店などがあれば訪問し、建築費の見積作成をする際の依頼先候補の一つにしておきます。

図2.希望する地域周辺の工務店も訪問
Δ図2.希望する地域周辺の工務店も訪問

そこから思わぬ土地情報を入手できることもあります。

1-2.チラシの調査

希望する土地が自宅近所の場合、新聞紙やミニコミ誌に挟んである折込みチラシなどの土地情報も、有力情報となります。

図3.新聞チラシも有力情報
Δ図3.新聞チラシも有力情報

不動産会社がWEB上で広く案内する前に、地域限定情報として地元の方に優先で案内する方法です。
希望条件に適合する土地情報が含まれている可能性もあり、こまめに点検します。

1-3.希望地周辺を自身で探索

希望する地域周辺を実際に歩きながら探すのも、一つの方法です。

図4.希望する土地周辺を散策
Δ図4.希望する土地周辺を散策

売却中の土地の中には、広告費削減のためにWEBや折込みチラシを利用せず、現地にて「売地」の看板だけを立てているケースもあります。
この様な土地情報は、その土地周辺の住民か、土地の前を通過した人にしか知られることはありません。WEBや折込みチラシでは決して知りえない土地情報となります。

希望する地域周辺を歩いてみることは、地域環境を肌で感じる上でも、決して無駄にはなりません。

1-4.土地価格を自身で調査

予算以内の土地が見つからない場合、土地価格から調査するのも一つの方法です。

国土交通省が情報提供する「土地総合情報システム」(※1)は、土地価格を調査できます。

図5.「土地総合情報システム」WEBサイト
Δ図5.「土地総合情報システム」WEBサイト(※1)

例えば、
 ・「不動産取引価格」
 ・「地価公示・都道府県地価調査」
となります。

売却物件として掲載されている土地価格は、売却希望価格であり、実際の相場よりも高めの設定です。

周辺の売却済の取引価格と比較しますと、価格差が判明し、おおよその相場を知ることができます。
そこから、希望する土地情報を入手できることもあります。

1-5.土地探しの専用サイトを活用

要望や希望に基づいて、土地探しを無料で提案するサービスがあります。
「タウンライフ家づくり(土地探し特集)」です。

図6.「タウンライフ家づくり(土地探し特集)」WEBサイト
Δ図6.「タウンライフ家づくり(土地探し特集)」
WEBサイト

◆メリット◆

  • 希望の間取りプラン、資金計画を実現する土地の提案がもらえます。
  • 土地探しの不安や、いい土地の見分け方など、相談サポートも無料で受けられます。
  • 土地にあった、あなたオリジナルの間取りプラン、資金計画書のご提案も可能です。

なお、「タウンライフ家づくり(土地探し特集)」については、下記の案内をご覧ください。

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2.土地探しの事前準備

写真2.売却地
Δ写真2.売却地

土地探しをする前の準備は、希望条件を具体的に書き出すことです。
次に書き出した項目の優先順位を決めます。

希望条件の全てをかなえることは困難です。
したがって、優先順位の低い項目については諦めることも必要です。

2-1.土地に対する希望条件の明確化

希望条件の具体例を挙げますと、下表の通りです。

表1.土地選定希望条件の優先順位表
Δ表1.土地選定希望条件の優先順位表

2-2.建蔽率や容積率、用途地域などの基礎知識を把握

注文住宅を建てる場合、必要最小限の建築知識が必要になります。
建築知識が全くない状態で土地探しを自身だけで行いますと、最悪の場合、建築不可の土地を購入することになります。

また、不動産仲介会社を通して、土地を購入するケースが大半となりますが、土地情報を説明されても、全く理解できない状態になります。

悪徳業者の場合、相手の建築知識の理解度に応じて、建築不可の土地をすすめてくる場合もあります。

その様な状況に対処するためには、少なくとも
 ・建蔽率(けんぺいりつ)
 ・容積率
 ・用途地域
 ・前面道路
 ・道路幅員
 ・接道義務
 ・接道幅
 ・道路斜線規制
 ・建築基準法上の道路か否か
などの建築基準法の用語理解が必須といえます。

さらに、土地の希望条件だけでなく、家の規模・階数・間取りの簡易なイメージだけでも想定しておく必要があります。

希望条件に合う土地を見出したとしても、建築基準法などの様々な規制により、希望条件に合う家を建てられない場合があるからです。
その際、不動産仲介会社の建築基準法の知識に豊富なスタッフのアドバイスを参考にしながら、探すようにしましょう。

なお、建築基準法の概要については、下記の記事をご覧ください。

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さらに、注文住宅会社が、あなたの要望や希望に基づいて、家づくりに必要な
 ・「間取りプラン」
 ・「資金計画」
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3.購入を避けた方が良い土地

写真3.造成地
Δ写真3.造成地

避けた方が良い土地は、
 ・盛土斜面の造成地
 ・敷地の境界確定ができていない土地
 ・市街化調整区域内の土地
 ・自然災害発生の可能性が高い土地
 ・水はけの悪い土地
 ・変形形状の土地
 ・道路に接していない土地
 ・抵当権のある土地
などです。

3-1.盛土斜面の造成地

山や丘陵地などの斜面を利用して、盛土を施した造成地は、購入を避けた方がいい土地の一つです。

盛土は、土砂などを盛って平らに造成し、建造物などを建て易くするために行われる施工方法です。
盛土をした後、建設機械などで締固めを行いますが、それでも地盤沈下現象は生じます。

図7.地盤沈下
Δ図7.地盤沈下

沈下現象が生じなくなくまでに、約10年を要するともいわれています。

特に、盛土をして数年以内に中規模以上の地震が発生しますと、地面にひびが発生し、盛土の造成地が崩れる事例が少なからずあります。

図8.地震による盛土造成地の崩壊
Δ図8.地震による盛土造成地の崩壊

また、近年多く発生している線状降水帯に遭遇しますと、盛土した土砂が多くの水分を含有し、土砂崩れの原因にもなります。

したがって、盛土を施した造成地は、避けた方が賢明です。

3-2.敷地の境界確定ができていない土地

土地の境界確定は、成されていなくても売買可能です。

しかし、境界確定されていない土地は、
 ・購入を避ける
 ・売主に境界確定を依頼して解決してもらう
方が賢明です。

境界確定は、土地の隣地所有者との立会や行政などが所有する図面に基づいて、土地の境界を全て明確にさせることです。

境界確定されていない土地は、隣地所有者と境界をめぐって揉めている可能性があります。
知らずに購入しますと、トラブルに巻き込まれる可能性があります。

どうしても、その土地を購入したい場合には、売主に境界確定をしてもらうことを条件として、売買契約することをおすすめいたします。
境界確定できない場合、売買契約を破棄することができるからです。

3-3.市街化調整区域内の土地

都市計画法により、市街化調整区域に指定されている土地は、家を建てることはできません。

市街化調整区域は、自然を保全する目的で指定される地域のため、田畑などが中心となります。

例外的に、市街化調整区域内の
 ・田畑を耕作している農家
 ・交通利便施設
などを建てることはできますが、関係者以外の住宅を建てることはできません。

3-4.自然災害発生の可能性が高い土地

自然災害が発生し易い
 ・崖地や傾斜地
 ・背後に山(裏山)がある土地
 ・周辺よりも標高が低い土地
 ・洪水リスクの高い河川近くの土地
 ・高潮リスクの高い海岸近くの土地
などは、購入を避けた方がいい土地の一つです。

地震や大雨による土砂崩れ、洪水、高潮、津波などに遭遇するリスクが高いため、購入を避けた方が賢明といえます。

図9.大雨による河川の氾濫
Δ図9.大雨による河川の氾濫

3-5.水はけの悪い土地

隣地周辺の土地が、
 ・候補地よりも高く水はけの悪い土地
 ・上下水道が未整備の土地
などは、雨水による浸水リスクが高くなるため、購入を避けた方がいい土地の一つです。

水はけが悪い土地に住宅を建てますと、

  • カビなどが発生し易い
  • シロアリ被害も発生し易い
  • 上下水道が未整備の土地の場合、給水管・排水管の本管引込工事を自費で賄わなければならない場合もあり、別途多額な費用の発生

などの状況下におかれます。

したがって、その様な土地は避けた方が賢明です。

なお、下水道工事については、下記の記事をご覧ください。

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3-6.変形形状の土地

土地形状が、長方形や正方形などの整形地ではなく、三角形やL字型などの変形地の場合、購入を避けた方がいい土地の一つです。

  • 規格商品を扱うハウスメーカーや工務店では、対応不可
  • 建築設計事務所に依頼して設計しても、住宅形状が敷地に合わせて変形する可能性が高く、建築工事が困難となり建築費も高騰
  • 土地にも住宅にも無駄なスペースが生じやすく、希望する住宅にならない可能性が高い

などの状況下におかれます。

変形地ゆえに土地取得費が安くついても建築費が高くつき、予算オーバーする可能性も高くなりますので、避けた方が賢明といえます。

3-7.道路に接していない土地

図10.接道義務
Δ図10.接道義務
出所:国土交通省(※2)

道路に2m以上接道していない土地は、住宅を建てることができません。
また、土地が見かけ上、道路に接していたとしても、その道路が建築基準法上の道路として認定されていなければ、接道条件を満たしおらず住宅を建てることはできません。

その様な土地で住宅を建てるためには、建築基準法上の道路に2m以上接道するために、新たに土地を確保する必要があり、現実的ではありません。
したがって、避けた方が賢明といえます。

なお、接道による再建築不可物件については、下記の記事をご覧ください。

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3-8.抵当権のある土地

抵当権が残った状態の土地を購入する場合、注意を要します。

抵当権は、金融機関に借入れを行った人に対して金融機関が不動産などを担保とし、返済不能に陥った場合に売却などが可能となる権利です。

抵当権の残った土地を購入する場合、売主や貸出をしている金融機関に対して、返済状況を確認する必要があります。
また、売買契約の際、抵当権を外した後に購入することを条件として、契約書に記す必要があります。
万が一、抵当権を外すことができない場合、売買契約を破棄することができます。

なお、住宅ローン返済不能については、下記の記事をご覧ください。

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また、注文住宅会社が、あなたの要望や希望に基づいて、家づくりに必要な
 ・「間取りプラン」
 ・「資金計画」
 ・「土地探し」を
無料でご提案するサービスについては、下記の案内をご覧ください。

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4.まとめ

以上、

  1. 土地探しのコツ
  2. 土地探しの事前準備
  3. 購入を避けた方が良い土地

について解説しました。

土地探しは、手間と時間をかけ丁寧に行い続けますと、希望条件に適合する土地を見出し易くなります。

その際、希望条件の優先順位を事前に決めておき、書類に列記することが大切です。

不動産会社に土地探しを依頼する場合、その書類を渡すことにより、不動産会社も探しやすくなるからです。

また、事前に土地に関する知識も身に付けておく必要があります。

知識があれば、土地情報を正確に掴むことができ、建築不可の土地などを避けることができます。

理想とする住宅を建てるには、先ず希望条件に適合する土地探しから始まります。
必要最小限の建築知識を身に付け、希望条件の優先順位を考慮しながら、土地探しを行われますことをおすすめいたします。

図11.注文住宅
Δ図11.注文住宅

5.お役立ち情報案内

注文住宅に関するお役立ち情報を案内します。
ご活用ください。

5-1.【タウンライフ家づくり(土地探し特集)】間取りプラン無料作成

◆サービス概要◆

注文住宅会社が、あなたの要望や希望に基づいて、家づくりに必要な
 ・「間取りプラン」
 ・「資金計画」
 ・「土地探し」を
無料でご提案するサービスです。

◆メリット◆

  • 希望の間取りプラン、資金計画を実現する土地の提案がもらえます。
  • 土地探しの不安や、いい土地の見分け方など、相談サポートも無料で受けられます。
  • 土地にあった、あなたオリジナルの間取りプラン、資金計画書のご提案も可能です。

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5-2.注文住宅無料資料請求サイト【持ち家計画】

◆サービス概要◆

一度の入力で、複数の
 ・ハウスメーカー
 ・工務店
に無料資料請求・来場申込が出来るサイトです。

注文住宅で家を建てたいと思っていても、どこに依頼したら良いか悩む人は多いはず。
持ち家計画では、一度の入力で全国100社以上の住宅メーカーからお客様の条件やご希望に合った企業を選ぶこ とができるので、依頼先の検討に最適です。

◆メリット◆

無料資料請求だけでなく、全国(離島など一部除く)のハウスメーカーを選択でき、 自宅近くの展示場・店舗への来場申込が可能です。



なお、「持ち家計画」の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。

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注文住宅資料一括請求サイト「持ち家計画」のメリット・デメリット 注文住宅を計画する場合、「何から手を付ければよいのか?わからない」「住宅会社のペースに乗せられてしまうのではないか?」と悩んでおられる方はいませんか? じっく...

5-3.住宅ローンを無料で一括比較「モゲチェック」(これから家を買う方向け:借り入れ)

◆サービス概要◆

  • モゲチェックは住宅ローンをお客様に代わって一括比較し、 毎月の返済額や総返済額を抑えたり、良い条件で借りられる銀行をご提案するオンラインサービスです。
  • ご利用は無料、入力時間は約5分で、ご自分にピッタリの金融機関の提案をスマホやPCで受けることができます。
  • ネットバンク、大手銀行、地方銀行などの主要金融機関からご提案をします。
  • 結果は即時に表示され、疑問や悩みは住宅ローンのプロであるアドバイザーとメッセージでやりとりできます。
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◆特 徴◆

  • お客様の登録情報と銀行の審査基準をもとに、主要銀行を一括比較
  • おすすめの理由と通る確率がわかる
  • よりおトクに借りるためのアドバイスも提示
  • ご利用は無料で、住宅ローンのプロにも質問・相談ができる
  • 有名TV番組や新聞などでも掲載



6.参考・引用Webサイト

※1 「土地総合情報システム」
    国土交通省

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

※2 「建築基準法制度概要集」
    国土交通省

https://www.mlit.go.jp/common/001215161.pdf

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この記事を書いた人

◆有限会社エクセイト研究所◆

職務:代表取締役
業務:不動産コンサルタント
   不動産投資(大家業)
   不動産ライター・ブロガー
資格:一級建築士
   1級土木施工管理技士
   宅地建物取引士
   測量士
   定借アドバイザー
   マスタースキューバダイバー
認定:プロクラウドワーカー
   認定ランサーズ
趣味:カヤック一人旅
   水辺ウォーキング
   スキューバダイビング
   メタバース:まちづくり
   サックス:JPOP、JAZZ
   

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