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区分マンション売却前後の修繕要件:大規模修繕工事を見据えた売却時期

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区分マンションを売却するにあたり、
「売却前に修繕をしておいた方が良いのだろうか?」
「売却後、瑕疵が見つかった場合、修繕する必要があるのだろうか?」
「売却のタイミングはいつ頃が良いのだろうか?」
と、悩んでおられる方はいませんか?

実は、マンションの使用状況・売買契約書への記載内容・築年数によって、対応が違ってきます。

この記事では、

  1. 区分マンション売却前の修繕要件
  2. 区分マンション売却後の修繕要件
  3. 大規模修繕工事を見据えた区分マンションの売却時期
  4. 区分マンションの管理・修繕が行き届くと売却がスムーズ

について解説します。

上記項目を考慮して売却活動に臨めば、スムーズに売買契約でき、売却後も安心して過ごすことができます。

目次

1.区分マンション売却前の修繕要件

写真2.分譲マンション
Δ写真1.分譲マンション

下記項目について、それぞれ解説します。

  1. 売却前の修繕工事のメリット・デメリット
  2. 売却前に修繕工事をしなくて良い理由
  3. 売却前に修繕工事をした方が良い場合
  4. 売却前の修繕工事の相場
  5. 売却前は修繕工事よりもクリーニング

1-1.売却前の修繕工事のメリット・デメリット

売却前の修繕工事のメリット・デメリットを下表にまとめます。

表1.売却前の修繕工事のメリット・デメリット
Δ表1.売却前の修繕工事のメリット・デメリット

1-2.売却前に修繕工事をしなくて良い理由

国土交通省住宅局が発表した「令和元年度 住宅市場動向調査」の中古マンションを購入した理由を下図にします。

図1.中古住宅にした理由:中古マンション取得世帯
Δ図1.中古住宅にした理由:中古マンション取得世帯(※1)
(出所:国土交通省住宅局)

注目すべきは、第3位の
「リフォームによって快適に住めると思ったから」(31.7%)
の方が、第5位の
「外装、内装、水回り等がリフォームされており、きれいだったから」(20.2%)
よりも10%以上多いことです。

修繕工事を行う場合、必要最低限にした方が、買手から受け入れられる割合が多くなります。

筆者は、実際に区分マンションを売却した経験があります。
築40年になる同じマンション内に競合が3住戸ある中、リフォームもハウスクリーニングもせずに、真っ先に売却できました。
その売却活動を記事にまとめましたので、ご覧ください。

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1-3.売却前に修繕工事をした方が良い場合

Δ図2.小規模修繕工事

あまりにも酷い損傷・腐食箇所がある場合には、修繕工事をした方が良いです。

買手が内覧した際、引いてしまうほどの損傷・劣化であれば、価格交渉にもならず、帰られる場合があります。
柱や床スラブといった構造材(建物自体を支える部材)にも影響があるのではないか?との疑惑をもたれます。

酷い損傷・腐食箇所の修繕工事の有無の判断が自身で出来なければ、

  • 不動産会社(販売会社)
  • ホーム・インスペクター(住宅診断士)

などに相談してみるのも一つの手です。

なお、ホームインスペクションについては、下記の記事をご覧ください。

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1-4.売却前の修繕工事の相場

図2.中規模修繕工事
Δ図3.中規模修繕工事

筆者は区分マンション、アパート経営を行っています。
これまで十数社を利用して修繕工事を行ってきました。
その経験を基に補修工事(原状回復工事)の相場(目安)を下表にします。
ただし、地域や施工会社により金額が前後します。

表2.修繕工事の相場(目安)
Δ表2.修繕工事の相場(目安)

1-5.売却前は修繕工事よりもハウスクリーニング

マンション売却にあたり、修繕工事も大切ですが、ハウスクリーニングも同じくらい大切です。
しかも、自身である程度のクリーニングが出来ますから、お金をかけずに済みます。

たとえ築古マンションであったとしても、清潔感があり、手入れされていると買主に感じていただければ、売却できます。

尚、マンションのハウスクリーニングについて、詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。

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1-5-1.内覧時は全ての部屋を見せる

買手が内覧に来た場合には、全ての部屋を見せるようにします。

寝室・子供部屋・押入れ・物入れ・クローゼットなど、見せたくない部屋があるかもしれませんが、見せるようにします。
買手にとってみれば、見ることができない場合、「瑕疵(欠陥)があるのではないか?」との疑惑を持たせることになります。
結果として、購入に繋がらないことになりますので、見せるようにします。

1-5-2.住宅市場動向調査

国土交通省住宅局が発表した「令和元年度 住宅市場動向調査」において、中古マンションを購入しなかった理由は下図の通りです。

図4.中古住宅にしなかった理由:分譲マンション取得世帯
Δ図4.中古住宅にしなかった理由:分譲マンション取得世帯(※1)
(出所:国土交通省住宅局)

上図を見ますと、第3位に
 「隠れた不具合が心配だった」(29.0%)
とあります。

包み隠さず、全てを見せることができるように準備しておくことが大切です。

「区分マンション売却前の修繕要件」の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。

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2.区分マンション売却後の修繕要件

写真2.分譲マンション
Δ写真2.分譲マンション

下記項目についてそれぞれ解説します。

  1. 瑕疵担保責任(民法改正前)とは?
  2. 契約不適合責任(民法改正後)とは?
  3. 瑕疵担保責任と契約不適合責任との違い
  4. 売却の際、売主の3つの対応策

2-1.瑕疵担保責任(民法改正前)とは?

「瑕疵担保責任」は、マンションを売却後に瑕疵(欠陥)が見つかった場合、売主が負う責任です。
買主が気を付けても発見できないような瑕疵については、売主の責任とされます。

「瑕疵担保責任」の主な内容は、「損害賠償」と「契約解除」になります。

2-1-1.損害賠償

売主は買主の請求に応じてマンションの補修や損害賠償請求に応じないといけません。
ただし、損害賠償の範囲は、買主が瑕疵がないものと信頼したことにより被った損害(いわゆる「信頼利益」)の範囲に限られます。

2-1-2.契約解除

瑕疵が重大で買主がそのマンションに住むことが困難な場合、売買契約の解除を求められ、売買代金を返却しないといけません。

図5.契約解除
Δ図5.契約解除

ただし、契約解除は、契約の目的が達成できない場合に限り認められます。
瑕疵が「隠れた」ものでない場合は、あえて法定責任を認める必要もないと考えられます。

瑕疵担保責任に基づく損害賠償も契約解除も、いずれも売主が無過失の場合であっても発生しました。

2-2.契約不適合責任(民法改正後)とは?

「契約不適合」とは、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ことをいいます。

「契約不適合責任」は、「瑕疵」や「隠れた」という概念は直接の要件とはされていません。
客観的に瑕疵といえるか否か、それが隠れたものであるか否かを問題とするのではありません。

引き渡された目的物がその種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しているか否かが問題になります。

2-2-1.民法改正前後の内容変更

民法改正前後における売買契約と請負契約について、目的物に欠陥がある場合の担保責任の内容の変更点は、下表の通りです。

表3.売買契約と請負契約における目的物に欠陥がある場合の担保責任の内容
Δ表3.売買契約と請負契約における目的物に
欠陥がある場合の担保責任の内容(※2)
(出所:国土交通省住宅局)

2-2-2.契約不適合責任の存続期間

民法改正前における「瑕疵担保責任」は、債務不履行責任ではなく、物件に瑕疵が存在することに伴い法律が認めた特別の責任(法定責任)であると考えられました。
買主が事実を知ったときから1年以内に損害賠償請求や契約の解除をしなければなりませんでした。

民法改正後における「契約不適合責任」は、買主が、「種類又は品質に関して」契約不適合を知った時から1年以内に契約不適合の事実を売主に通知すれば、権利が保全されることになりました。

2-3.瑕疵担保責任と契約不適合責任との違い

瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いを下表にまとめます。

表4.瑕疵担保責任と契約不適合責任との違い
Δ表4.瑕疵担保責任と契約不適合責任との違い(※3)
(出所:住宅金融普及協会)

2-4.売却の際、売主の3つの対応策

区分マンション売却の際、契約不適合責任に対応するための対策は、

  • 売買契約内容の明確化
  • 設備に関して、契約不適合責任を負わない旨を売買契約書に記載
  • 住宅診断(インスペクション)

となります。

「区分マンション売却後の修繕要件」の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。

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3.大規模修繕工事を見据えた区分マンションの売却時期

写真3.大規模修繕工事中の分譲マンション
Δ写真3.大規模修繕工事中の分譲マンション

下記項目についてそれぞれ解説します。

  1. 大規模修繕工事前に売却
  2. 築年帯別価格帯を考慮して売却
  3. 住宅ローン控除の利用を考慮して売却
  4. 総合的に鑑みた売却時期は?

3-1.大規模修繕工事前に売却

大規模修繕工事は、マンションの経年劣化などに合わせて行う、周期的・計画的で大規模な修繕工事です。

図6.大規模修繕工事
Δ図6.大規模修繕工事

管理組合が主体となり、長期修繕計画に基づいて修繕積立金を区分所有者から徴収します。

3-1-1.大規模修繕工事の時期

改修工事を定期的(築12年、24年、36年)に実施することで、建物の老朽化防止・陳腐化防止ができます。

大規模修繕工事において修繕工事だけですと、新築時の状態を維持するだけで、建築後十数年経過した建物としては、価値が相対的に下がります。
改良工事(グレードアップ)を含めた改修工事を行い、建物の価値を時間経過とともに相対的に持続させることが重要です。

図7.大規模修繕工事の周期
Δ図7.大規模修繕工事の周期(※4)
(出所:国土交通省住宅局)

上記の考え方が、国土交通省よりマニュアルとして公表されて以降、単なる修繕工事(リフォーム)ではなく、改修工事(リノベーション)まで実施するマンションが増加しました。

大規模修繕工事にかかる費用も増加傾向にあり、毎月徴収される修繕積立金では、賄えなくなる傾向にあります。

3-1-2.大規模修繕工事から見た売却時期

大方のマンションの長期修繕計画では、12年ごとに大規模修繕工事(改修工事)を行う計画となっています。

その際、修繕積立金で不足する分は、

  • 区分所有者に対して工事の一時金を請求
  • 管理組合がリフォームローンを組む

などして、工事資金の原資とするマンションが増加しました。

何れにせよ区分所有者の負担となります。

一つの考え方として、大規模修繕工事の前に売却しますと、工事の不足分の支払いや管理組合のリフォームローンの支払請求からは逃れられます。

よって、大規模修繕工事の準備が始まる1年前に相当する築11年・築23年・築35年辺りが、売却時期として適当と考えられます。

大規模修繕工事
実施時期
区分マンション
売却時期
築12年築11年
築24年築23年
築36年築35年
Δ表5.区分カンション売却時期

3-2.築年帯別価格帯を考慮して売却

公益財団法人東日本不動産流通機構が「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」の報告書の中で、「中古マンションの築年帯別平均価格」を公表しています。

中古マンションの築年帯別平均価格
Δ図8.中古マンションの築年帯別平均価格(※5)
(出所:公益財団法人東日本不動産流通機構)

そのデータによりますと、中古マンションは年数経過とともに価格が下がります。

  • 築0年~築10年:平均価格は急激に下がる
  • 築10年~築20年:平均価格は緩やかに下がる
  • 築20年~築30年:平均価格は急激に下がる
  • 築30年~   :平均価格は底を打ち、緩やかに上がる

区分マンション売却は、築年数による価格下落の傾向から判断しますと、
 ・築10年~20年頃
 ・築30年~
が適当といえます。

3-3.住宅ローン控除の利用を考慮して売却

「住宅借入金等特別控除(以下、住宅ローン控除)は、
「個人が住宅ローン等を利用して、マイホームを新築、取得(中古住宅)又は増改築等をし、一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基にして計算した結果を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除する」ものです。

簡単に言い換えますと、所得税から住宅ローン支払い利息分を、確定申告することにより返還する減税制度です。

住宅ローン控除を利用する際、「一定の要件」があります。
 ・耐火建築物の場合は築25年まで
 ・専有面積50㎡以上
などです。
中古マンションの大半は、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物となりますので、要件に該当します。

住宅ローン控除から見た売却時期を見ますと、買手側は住宅ローン控除を利用したいと考えますので、築25年までが売却時期と考えられます。

なお、住宅ローン控除については、下記の記事をご覧ください。

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3-4.総合的に鑑みた売却時期は?

売却時期は、
 ・大規模修繕工事の時期
 ・築年帯別価格
 ・住宅ローン控除
を合わせて鑑みますと、売却時期は

 ・築11年前後
 ・築20年前後
と2つの時期が良いと判断できます。

大規模修繕工事の不足分の請求を免れることができ、価格の下落も落ち着き、買手としても住宅ローン控除を利用することができるからです。

「大規模修繕工事を見据えた区分マンションの売却時期」の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。

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4.区分マンションの管理・修繕が行き届くと売却がスムーズ

写真4.分譲マンション
Δ写真4.分譲マンション

下記項目について、それぞれ解説します。

  1. 入居者の住み心地を支える管理費
  2. 共用部分の修繕を支える修繕積立金
  3. 修繕積立金が不足気味

4-1.入居者の住み心地を支える管理費

管理費は、マンション共用部分の管理・メンテナンスに要する費用です。

一般的に管理費の集金は、管理組合が管理会社に業務委託します。
区分所有者は、管理費を管理会社を通して管理組合に毎月支払います。

図8.管理組合
Δ図8.管理組合

4-1-1.管理費の内訳・使途

管理費の主な内訳・使途は、下記の通りです。

  1. 共用部分の清掃・ゴミ処理
  2. 共用部分の水道光熱費:エレベーター・受水槽稼働の電気代、照明の電気代、清掃の水道代、など
  3. 共用部分の火災保険料・損害保険料
  4. 共用設備の保守点検・維持管理:エレベーター・受水槽の点検、照明電球交換、など
  5. 共用部分のセキュリティ費用(24時間監視システムなど)
  6. 共用部分の植栽の維持管理(水やり、剪定)
  7. 管理業務費:エントランス窓口業務、総会議事録作成

などです。

4-1-2.管理会社に対するチェック体制

ここでの注意点は、管理会社が上記業務を確実にこなしているかどうかの管理組合のチェック体制です。

実際に、設備の点検・確認、維持・管理などを何も行わず、さも業務したかのように報告をする悪質な管理会社もあります。

また、マンションの中には、区分所有者の出席率の悪い総会が多々見受けられます。
その盲点をついて、

管理会社が必要もない機械設備を導入することにより、そのランニングコストを管理費として請求する管理会社もあります。

総会はマンションの意思決定機関ですが、区分所有者の出席率が悪いと、管理会社に悪用される可能性があります。

管理会社へのチェック体制が甘くなりますと、その裏をかいて、管理費の無駄な出費を重ねることになりますので、注意が必要です。

4-2.共用部分の維持を支える修繕積立金

修繕積立金は、定期的(築12年、24年、36年)な大規模修繕工事に備える費用です。

修繕積立金は、マンション分譲会社が分譲前に作成した「長期修繕計画」に基づき算出された金額です。
一般的に修繕積立金の集金は、管理費と同様に、管理組合が管理会社に業務委託します。
区分所有者は、修繕積立金を管理会社を通して管理組合に毎月支払います。

4-2-1.修繕積立金の内訳・使途

修繕積立金の主な内訳は下記の通りです。

  1. 外壁の修繕工事:タイル張替、吹付塗装、など
  2. 屋根・屋上の修繕・防水工事
  3. 共用部分の廊下・階段の修繕・防水工事
  4. 給排水管の修繕工事:受水槽、給水管、排水管、など
  5. エレベーターの修繕・取替工事
図9.修繕積立金使途の主な内訳
Δ図9.修繕積立金使途の主な内訳

4-2-2.管理会社に対するチェック体制

ここでの注意点は、管理組合が管理会社を通して工事会社に大規模修繕工事を委託する場合です。

管理会社は、大規模修繕工事を発注する見返りとして、リベート料を工事会社に対して要求している可能性が、意外と高いことです。
中には4割ものリベート料を取る管理会社もあります。

また、管理会社と管理組合理事長とが裏取引しているケースも少なくありません。
管理組合自体があやしい場合もあります。

区分所有者は、マンション意思決定機関である総会に必ず出席し、大規模修繕工事を行う前に、点検・確認することが大切です。

そうすることで、管理組合のチェック体制を強化する必要があります。
欠席することによる代償は、大きなものとなります。

4-3.修繕積立金が不足気味

修繕積立金の現在の状況について解説します。

4-3-1.月/戸当たり修繕積立金の額

平成30年度における完成年次別内訳をみますと、平成22年以降のマンションの月/戸当たり修繕積立金の額の平均は全体の平均を大きく下回っています。

図10.月/戸当たりの修繕積立金の額
Δ図10.月/戸当たりの修繕積立金の額(※6)
(出所:国土交通省住宅局)

この要因は、均等積立方式から段階増額積立方式へ移行する割合が増加したことによります。
結果として、修繕積立金の不足に繋がります。

4-3-2.現在の修繕積立金の状況

修繕積立金の積立額が、長期修繕計画に基づく修繕積立金の積立額と比較して、不足しているマンションは全体の34.8%になります。
不明の割合が31.4%もあるため、不足している割合はもっと増えます。

図11.現在の修繕積立金の状況
Δ図11.現在の修繕積立金の状況(※6)
(出所:国土交通省住宅局)

その対策として、
 ①区分所有者から一時金の徴収
 ②管理組合がリフォームローンの借入
  → 区分所有者が追加でローン返済
などが取られています。

「区分マンションの管理・修繕が行き届くと売却がスムーズ」の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。

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5.まとめ

以上、

  1. 区分マンション売却前の修繕要件
  2. 区分マンション売却後の修繕要件
  3. 大規模修繕工事を見据えた区分マンションの売却時期
  4. 区分マンションの管理・修繕が行き届くと売却がスムーズ

について解説しました。

「売却前に修繕をしておいた方が良いのか?」については、
→ 余程、劣化・損傷が酷くない限り、修繕工事をする必要はありません。
  むしろ、クリーニングに重点を置いた方が良いです。

「売却後、瑕疵が見つかった場合、修繕する必要があるのか?」については、

  • 売買契約内容の明確化
  • 設備に関して契約不適合責任を負わない旨を売買契約書に記載
  • 住宅診断(インスペクション)

で対応します。

「売却のタイミングはいつ頃が良いのか?」については、
→ 売却時期は築11年前後と築23年前後と2つの時期が良いです。

「高値で売却するためにも、管理費・修繕積立金は有効に使われているのか?」については、

  • 管理会社への厳しいチェック体制構築
  • 総会への積極的な出席・質疑

となります。

上記項目を上手く活用して、売却活動に臨まれることをお勧めいたします。

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7.参考・関連WEBサイト

※1 「令和元年度 住宅市場動向調査報告書 ~調査結果の概要~」
    令和2年3月 国土交通省住宅局

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001348001.pdf

※2 「住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント」
    国土交通省住宅局住宅生産課

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/dl_files/kaisei_minpou.pdf

※3 「瑕疵担保責任から契約不適合責任へ」
    一般財団法人住宅金融普及協会

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※4 「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」
    国土交通省住宅局

http://m-saisei.info/horei/enkatsuka/manual/kaisyu.pdf

※5 「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」
    公益財団法人東日本不動産流通機構

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201902.pdf

※6 「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」
    国土交通省住宅局

https://www.mlit.go.jp/common/001287570.pdf

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◆有限会社エクセイト研究所◆

職務:代表取締役
業務:不動産コンサルタント
   不動産投資(大家業)
   不動産ライター・ブロガー
資格:一級建築士
   1級土木施工管理技士
   宅地建物取引士
   測量士
   定借アドバイザー
   マスタースキューバダイバー
認定:プロクラウドワーカー
   認定ランサーズ
趣味:カヤック一人旅
   水辺ウォーキング
   スキューバダイビング
   メタバース:まちづくり
   サックス:JPOP、JAZZ
   

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