マンション売却をする際、
「売却するタイミングはいつ頃が良いのか？」
「売却するなら、損をしない売り方はないだろうか？」
と、悩んでおられる方はいませんか？
実は、マンション売却の一つの目安は、築10年となります。
ただし、築年数が15年～30年以上経過したマンションについても、築年数別に売却のコツを提示します。
この記事では、
- マンション売却の目安は築年数10年
- 買い手から人気：築年数10年以内のマンション
- 築年数10年以内のマンション売却は、大規模修繕工事やトレンドを考慮しても有利
- マンション売却で損しないポイント
- 築年数別マンション売却のコツ
- 中古マンション売却の注意点
について解説します。
マンションを購入する時点で、将来売却することを考慮（出口戦略）しておきますと、資産形成上も有利にはたらきます。
１．マンション売却の目安は築年数10年
マンション売却の目安は、価格や建物・設備の傷み具合などを考慮しますと、築年数10年が一つの目安となります。
１－１．マンション築年数と資産価値の関係
マンションの資産価値は、購入直後から築年数とともに下がります。
マンション建築後、約30年経過するまで資産価値は下がり続けます。
その後は下げ止まる傾向にあり、そこから価格が上がる物件もあります。
上記内容は、後記の図１、図２により裏付けされます。
１－２．マンション購入直後に価格の20％前後下落
特にマンション購入直後、鍵の引き渡しが成されますと同時に中古マンションとなり、購入価格の20％前後一気に下がります。
その理由は、マンション開発会社・販売会社の様々な経費
・広告宣伝費
・モデルルーム建築費
・営業マン人件費
などが、物件価格に20％前後上乗せされています。
１－３．マンション売却の目安は築年数10年
中古マンションの買い手は、物件の価格・立地・周辺環境などの条件以外にも、築年数を気にします。
築年数の長い物件よりも、短い物件の方が好まれるのは当然です。
建物や設備、内装などの傷み具合も気にするからです。
築年数10年以内のマンションであれば、感覚的にはそれほど古さを感じさせない範囲内です。
築年数10年は、マンション売却のタイミングの一つの目安になります。
２．買い手から人気：築年数10年以内のマンション
築年数10年以内のマンションであれば、一般的に購入価格の70％前後を維持でき、
・売り手は、比較的妥協し易い
・買い手は、割安感を感じやすい
という状態となり、売却がスムーズに決まる可能性が高くなります。
２－１．築年数10年以内のマンションは、購入価格の70％前後を維持
下図は、公益財団法人東日本不動産流通機構が公表しているグラフです。（※１）
- 上側のグラフは、中古マンションの築年帯別平均価格
- 下側のグラフは、中古マンションの築年帯別平均㎡単価
を表します。
図２．中古マンションの築年帯別平均㎡単価（下図）
（※１）
両グラフともに、築年数が10年以内であれば、購入価格の70％前後を維持していることがわかります。
上記の「１－２．マンション購入直後に価格の20％前後下落」において理由を挙げましたが、購入直後の価格の下降率が一番大きくなります。
逆に買い手側から見れば、築年数10年の中古マンションが、新築価格の70％前後の価格で購入できますので、割安感を感じる人が比較的多くなります。
２－２．築年数12年以上のマンションは、35年ローンが困難
金融機関が融資審査を行う際、融資期間の判断は、マンションの築年数と耐用年数により決まります。
また、融資期間は最長でも35年で設定されている金融機関が大半となります。
実際の融資期間は、耐用年数と築年数との差が目安になります。
分譲マンションの建築構造の大半は、
・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
・鉄筋コンクリート造（RC造）
です。
両者ともに耐用年数は、47年です。
したがって、築12年の中古マンションの場合、
築12年の中古マンションの融資期間＝47年－12年＝35年
となります。
金融機関の最長融資期間である35年を利用できるのは、築12年までの中古マンションとなります。
さらに築年数が、長くなりますと、融資期間の目安は下表の通りです。
| 築年数 | 融資期間 |
| 12年 | 35年 |
| 13年 | 34年 |
| 14年 | 33年 |
| 15年 | 32年 |
| 16年 | 31年 |
| 17年 | 30年 |
２－３．築年数30年前後で資産価値は底を打つがゼロにはならない
上記の図１・図２のグラフからわかるように、築30年を経過しても、平均価格は購入価格の30％～40％を維持します。
築30年以上になりますと、下がるどころか上がる物件もあることがわかります。
３．築年数10年以内のマンション売却は、大規模修繕工事やトレンドを考慮しても有利
築年数10年のマンションは、
- 第１回大規模修繕工事（築13年～築16年）
- マンション設備トレンドの変化
などを考慮しても、売却時期としては良いタイミングとなります。
３－１．大規模修繕工事
大規模修繕工事は、建物全体もしくは複数の箇所において行う大規模な計画修繕工事のことです。
マンション開発会社が作成した長期修繕計画に基づいて行われます。
時期は、概ね12年周期で行われます。
通常、管理組合が、
- 管理会社を通して工事会社に業務委託
- 設計コンサルタントに業務委託して工事会社を選定・監理
します。
その費用を区分所有者が管理組合に対して、毎月「修繕積立金」として、積立をします。
主な工事内容は下記の通りです。
- 外壁の修繕工事（タイル張替え、吹付塗装など）
- 屋根・屋上の修繕工事・防水工事
- 共用部分（エントランス、廊下、階段など）の修繕工事・改修工事
- 給排水管の修繕・取替工事（受水槽、浄化槽など）
- エレベーターの修繕・取替工事
- 機械式駐車場の修繕・取替工事
などです。
修繕積立金の徴収方法は、数年ごとに増額する段階増額型方式を採用しているマンションが多くなります。
なお、大規模修繕工事の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
３－２．大規模修繕費用は買手の不安点
長期修繕計画に基づく大規模修繕工事が、計画通りに行われるためには、区分所有者から毎月集金する修繕積立金が、滞りなく積立されている必要があります。
修繕積立金の滞納がありますと、大規模修繕工事の資金不足に陥ります。
３－２－１．毎月の修繕積立金が増加
大規模修繕工事の資金不足対策として、
- 所有者から不足分を一時金として徴収
- 管理組合が金融機関から融資を受ける
ことになります。
したがって、区分所有者の修繕積立金への負担は増すことになります。
毎月の修繕積立金が高くなりますと、売却する際にランニングコストが高くつくという理由で、買い手に敬遠されがちになります。
３－２－２．売却時に重要事項説明の義務発生
大規模修繕工事の実施時期が近づきますと、準備として修繕委員会が発足され、工事内容・金額などの検討に入ります。
工事金額が決まってからのタイミングでマンション売却を始めますと、買い手に対して重要事項説明の義務が発生します。
そうなりますと、買い手に対して大規模修繕工事の負担も併せて請求する形となり、敬遠される原因となります。
３－２－３．大規模修繕工事実施の２～３年前に売却検討
マンション売却を有利な立場で進めるためには、大規模修繕工事が始まる２～３年前、つまり築10年前後が一つの目安となります。
３－３．トレンドは５年～10年で変化
トレンドが目まぐるしく変化するように、人々の生活スタイルや部屋へのこだわりも概ね5年～10年で変化します。
マンションも同様に、間取りや設備・器具にトレンドがあります。
- 間取りについては、和室の無い物件が増加
- 収納は、単なる物入から、広くこだわりのあるクローゼットタイプに変化
- 設備・器具に関しては、便利で快適な生活を過ごせるアイテムが投入
されています。
下記は、分譲マンションではなく、賃貸マンションのデータですが、トレンドを知るためには参考になります。
全国賃貸住宅新聞社は毎年、「入居者に人気の設備ランキング」を発表しています。
全国の不動産管理会社数百社を対象にして「この設備があれば家賃が高くても入居が決まるもの」を独自で調査・集計しランキングしています。
下表は、単身者向け人気設備ランキングです。
（出所：全国賃貸住宅新聞社）
下表は、ファミリー向け人気設備ランキングです。
（出所：全国賃貸住宅新聞社）
2016年～2022年までの７年間、インターネット無料は１位を独占しています。
最近ですと、
・高速インターネット
・宅配ボックス
のニーズが高まっています。
なお、インターネット無料については、下記の記事をご覧ください。
４．マンション売却で損しないポイント
マンション売却で損しないポイントは、下手なリフォームをしないことです。
ただし、ハウスクリーニングは、売却の最低条件として行った方が良いです。
４－１．リフォームはしなくてもよい
リフォームする費用分を値下げして、価格設定した方が、早く売却できる場合もあります。
４－１－１．買い手が生活スタイルに適したリフォームを行う傾向
最近のマンション購入者の中には、自身の生活スタイルにこだわり、部屋をカスタマイズする人が増えています。
仕事面では、
- リモートワークの普及
- クラウドソーシングサービスの充実
などが背景となり、
- 在宅で業務を遂行
- 株式投資・ＦＸ・投資信託などの金融取引
などを行う人が増えています。
趣味面では、
- 映画・音楽鑑賞などでスクリーン・音響機器の充実
- 蔵書を収集するための壁一面造り付けの書棚の設置
などを行う人もいます。
そのような人たちにとっては、安くマンションを取得して、
- リフォーム（＊１）
- リノベーション（＊２）
にお金をかける傾向にあります。
したがって、リフォームはしない方が賢明といえます。
リフォームしたとしても、その分の費用をマンション価格に上乗せして売却することは、一般的に困難となります。
リフォーム分が丸々損失という可能性もあります。
４－１－２．立地が良ければ、なおさらリフォームしなくてよい
立地にこだわり、マンションを探されている人も多いです。
立地が良ければ、下手なリフォームをせずに、価格を考慮した方が、手間をかけずに早く売却できます。
立地にこだわる買い手であれば、リフォームを越えてリノベーションまでする人が多くなります。
４－２．売却できない時は、不動産会社に「買取り」依頼
売却を開始しても売れない場合は、「仲介」ではなく「買取り」を不動産会社に打診するのも一つの方法です。
その際、１社ではなく複数社に依頼することが大切です。
不動産会社の中には、中古マンションを仕入れて市場の傾向に合った間取り・設備にリフォーム・リノベーションして販売することを得意とする会社もあります。
その会社であれば、立地に合ったカスタイズができますので、相談されると良いです。
なお、不動産「買取り」の詳しい内容については、下記の記事をご覧ください。
５．築年数別マンション売却のコツ
マンション売却のコツは、特に素人の場合、無料で質の高い不動産会社の見積査定を依頼できる「不動産売却価格査定サイト」を利用されますと、安心・安全に売却活動を進めることができます。
なお、「マンション売却価格査定サイト」については、下記の記事をご覧ください。
５－１．マンション売却のコツ：築１年～築５年
上記で、新築マンション購入と同時に、評価は20％前後下がると解説しました。
しかし、築５年以内のマンションであれば、立地・周辺環境によっては価格が下がらないどころか、上がるケースも見受けられます。
立地・環境が良い築５年以内のマンションは、市場になかなか出回ることがないため、希少価値が高くなります。
売却価格を高くしても、買い手が数人現れることもあります。
売却のコツは、売り手・買い手双方の高いニーズに応えてきた実績のある不動産会社を選択することにあります。
その際、「不動産売却価格査定サイト」を利用されますと、比較的容易に希望する不動産会社を見つけることができます。
５－２．マンション売却のコツ：築５年～築10年
築10年までのマンションは、築浅と捉えられるため、買い手にも人気がありますが、競合物件も数多くあります。
設定価格を間違えますと、売却に苦戦を強いられることになります。
売却のコツは、売却物件ならびに競合物件の市場性を正確に比較・分析することができ、確固たる販売戦略に則って売却できる不動産会社を選択することにあります。
その際、「不動産売却価格査定サイト」を利用されますと、比較的容易に希望する不動産会社を見つけることができます。
５－３．マンション売却のコツ：築10年～築15年
通常、築13年～築16年を目安に大規模修繕工事にかかります。
修繕積立金が、長期修繕計画通りに蓄えられ、一時金などが発生しなければ問題ありません。
しかし、修繕積立金が計画通りに蓄えられず、一時金が発生すれば、買い手に対して告知義務が生じます。
また、築12年を過ぎますと、金融機関による最長融資期間35年が徐々に短くなります。
買い手にも少しずつ負担が増えます。
売り手にとっても、売却するにあたり不利となりますので、売却価格・売却期間に影響します。
売却のコツは、買い手に対して告知内容が増えますので、正確な情報収集・情報提供や交渉などに優れた不動産会社を選択することにあります。
その際、「不動産一括見積り査定ＷＥＢサイト」を利用されますと、比較的容易に希望する不動産会社を見つけることができます。
５－４．マンション売却のコツ：築15年～築20年
１回目の大規模修繕工事が完了しているマンションの割合が多くなります。
したがって、マンション自体が綺麗に改修されますので、外観も良くなります。
また、大規模修繕工事直後であれば、第２回目の大規模修繕工事の時期は、13年～26年後になります。
買い手としても、大規模修繕工事の直後であれば、多少購入し易くなります。
売り手としても、大規模修繕工事の直後であれば、売却価格を多少上乗せすることも可能となります。
ただし、築年数が15年～20年経過しますので、価格の下落はその分進行します。
また、住宅ローンを活用する場合、都市銀行や信託銀行からの借入は困難となります。
地方銀行や信用金庫などから借入を行うにしても、融資期間は短くなり、金利も高くなる傾向にあります。
買い手の負担も大きくなるのは事実です。
その際、フラット35であれば、築年数が古いマンションでも融資の可能性があります。
買い手にフラット35をすすめてみるのも一つの方法です。
なお、フラット35については、下記の記事をご覧ください。
いずれにしても売却のコツは、買い手の住宅ローンなどに対する金融機関の審査が厳しくなりますので、金融機関の住宅ローンに精通し、かつ金融機関の広いネーットワークを構築している不動産会社を選択することにあります。
その際、「不動産売却価格査定サイト」を利用されますと、比較的容易に希望する不動産会社を見つけることができます。
５－５．マンション売却のコツ：築20年～築30年以上
この時期のポイント１は、築26～築30年で、2回目の大規模修繕工事を迎えます。
１回目の大規模修繕工事よりも、建物・設備の劣化・損傷が進んでいるため、工事費が増額するマンションもあります。
１回目と同様に、一時金や新たな借入、修繕積立金の増額が生じる可能性があります。
したがって、２回目の大規模修繕工事が始まる２～３年前が売却のタイミングとなります。
ポイント２は、「住宅ローン控除」です。
この制度を利用できる条件の一つが、マンションのような耐火建築物の場合、築25年までが対象となります。
買い手としては、この制度を利用することにより、所得税・住民税の還付を受けることができます。
売り手目線に立ちますと、期限（築25年）がくる１年前（築24年）には売却したいタイミングとなります。
ポイント３は、1981年以降の「新耐震基準」に該当するか否かです。
該当しますと、売却の可能性はあります。
該当しなくても、修繕工事により、審査機関に新耐震基準相当である旨の認定を受ければ大丈夫です。
売却のコツは、上記３つのポイントを把握して、それに対応した情報収集・情報提示ができるか否かです。制度内容などに素早く対応して処理し、売却に繋げることのできる不動産会社を選択することが大切です。
その際、「不動産売却価格査定サイトを利用されますと、比較的容易に希望する不動産会社を見つけることができます。
６．中古マンション売却の注意点
いざ、マンションの売却活動を始めるにあたり、基本的な注意点を３点挙げます。
６－１．売却手続きは名義人しかできない
不動産の売却手続きは、名義人にしか行うことはできません。
しかし、代理人を立てて売却委託することはできます。
特に、相続でマンションを取得した場合に、問題となることがあります。
例えば、マンション名義が、亡くなった父親名義であった場合には、自身の名義に変更する手続きを取らないと、売却できません。
遺産分割協議に基づいて取得できたマンションなのか否かが、不明であるからです。
手続きに関しては、司法書士に相談されるとよいです。
なお、不動産の所有権移転登記については、下記の記事をご覧ください。
６－２．住宅ローン完済が可能か？
マンションを売却する際、問題になるのが、住宅ローンの残債です。
売却（成約）価格と住宅ローン残債を比較して、売却価格の方が高ければ、利益が出て問題なく売却できます。
住宅ローン残債の方が高ければ、不足分を補填することにより売却することができます。
しかし、補填できなければ、売却することができずに住み続けなければなりません。
特にフルローンで借入している場合には、住宅ローン残債の方が高くなる傾向にあります。
なお、住宅ローン残債がある時の対処法については、下記の記事をご覧ください。
６－３．売却価格設定は値下げ交渉を想定
マンション売却の際、買い手の値下げ要求は必至と想定し、あらかじめ対策を採っておきますと、余裕を持って値下げ交渉に応じることができます。
買い手としては、先ず端数は切りたいところです。
例えば不動産会社により、査定価格が2,280万円となり、同額で売却を開始した場合、買い手としては少なくとも80万円は値下げをしたいところです。
値下げ要求を想定して、売却開始価格を2,380万円に設定し、売却活動を始めるのも一つの方法です。
７．まとめ
以上、
- マンション売却の目安は築年数10年
- 買い手から人気：築年数10年以内のマンション
- 築年数10年以内のマンション売却は、大規模修繕工事やトレンドを考慮しても有利
- マンション売却で損しないポイント
- 築年数別マンション売却のコツ
- 中古マンション売却の注意点
について解説しました。
マンション売却時期は、売り手サイドに立ちますと、
- 売却査定価格が70％前後を維持する築10年以下
- 大規模修繕工事の始まる前かつ重要事項説明の不要な築10年
が良いことになります。
また、買い手サイドに立ちますと、
- 築浅と見ることができる築10年以下
- 住宅ローンの最長期間35年を利用できる築12年以下
- 住宅ローン控除を利用できる築25年以下
が良いことになります。
売り手・買い手の両者を満足するマンション築年数は、10年となります。
築10年は、あくまでも一つの目安です。
売り手のライフプランなどの違いにより、売却時期も大きく異なります。
ただし、ライフプラン・資産形成などを考慮しながら、売却時期（出口戦略）を事前に想定することは重要です。
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９．参考・引用ＷＥＢサイト
※１ 「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2018年）」
公益財団法人東日本不動産流通機構
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201902.pdf
※２ 「ネット無料、安定の2冠【人気設備ランキング2022】」
全国賃貸住宅新聞社
https://www.zenchin.com/news/content-639.php
１０．不動産関連記事
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